الأحكام المتعلقة بانتهاء الإيجار
625- تأثر أسباب انتهاء الإيجار بأحكام قانون إيجار الأماكن : قدمنا أن عقد الإيجار ينتهي بسبب من أسباب زوال العقد بوجه عام ، وهي الإبطال والانحلال والانقضاء . فأما الإبطال فإنه لم يتأثر بأحكام قانون إيجار الأماكن ، فعقد إيجار الأماكن ، إذا كان باطلا أو قابلا للإبطال ، تسري عليه القواعد العامة ولا يختلف في ذاك عن عقود الإيجار الأخرى ، وأما الانحلال باتفاق الطرفين ، أي التقابل ، فلم يتأثر كذلك ، ويجوز للطرفين في عقد إيجار الأماكن أن يتقابلا عقد الإيجار قبل انقضاء مدته . أما إذا امتد العقد بحكم القانون ، فالمستأجر يبقى العين ما شاء البقاء ، وله أن يخلي العين في الوقت الذي يريده دون حاجة لرضاء المؤجر بشرط التنبيه على الوجه الذي سنبينه فيما يلي( [1] ) . والانحلال لأسباب يقررها القانون لم يتأثر هو كذلك في أكثر أسبابه ، فهلاك العين المؤجرة سبب في انفساخ عقد إيجار الأماكن ، ونزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة يكون له حكم الهلاك المادي في إيجار الأماكن ، ونزع ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة يكون له حكم الهلاك المادي في إيجار الأماكن كما في أي إيجار آخر ، وفسخ العقد الذي يملك المؤجر بموجبه العين بقى إيجار الأماكن نافذاً في حق من آلت إليه الملكية كما هو الأمر في سائر عقود الإيجار( [2] ) . غير أن هناك سبباً لانحلال العقد ، هو فسخ الإيجار ، قد تأثر كثيراً بأحكام قانون إيجار الأماكن فلحقته تحويرات جوهرية( [3] ) .
والأسباب الأخرى لزوال العقد بسبب زوال الالتزام تتأثر بوجه عام $1044 بأحكام قانون إيجار الأماكن . فاتحاد الذمة ينتهي به إيجار الأماكن كما تنهي به عقود الإيجار الأخرى . وكذلك الحكم في تحقق شرط فاسخ علق عليه التزام المستأجر أو التزام المؤجر ، إلا إذا قصد بتعليق التزام المؤجر على شرط فاسخ التحايل على القانون فعند ذلك يكون حكم تحققه هو حكم فسخ العقد . وأحكام العذر الطارئ ، في المبدأ وفي تطبيقاته كما في موت المستأجر وإعساره ، لم تتأثر هي الأخرى بأحكام قانون إيجار الأماكن ، وذلك فيما عدا نقل الموظف إلى بلد آخر فسنرى أن الموظف المنقول إذا كان له حق إنهاء الإيجار فإنه في عقد إيجار الأماكن يجب عليه أيضاً الإخلاء( [4] ) .
بقي الانقضاء وهو اسبب المألوف لانتهاء عقد الإيجار ، فينتهي هذا العقد بانقضاء مدته . وبقي كذلك انتهاء الإيجار بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى غير المؤجر . وهذان السببان ، وهما أهم أسباب انتهاء الإيجار ، تأثرا بأحكام قانون إيجار الأماكن إلى أبعد حد ، فقد ألغاهما هذا القانون من بين أسباب انتهاء الإيجار .
هذا إلى أن قانون إيجار الأماكن استحدث أسباباً جديدة لإنهاء الإيجار ، أو بعبارة أدق لوضع حد لامتداد الإيجار بحكم القانون .
ويخلص من كل ذلك من أسباب انتهاء الإيجار بعضها لم يتأثر بأحكام قانون إيجار الأماكن ، فهذه لا شأن لنا بها هنا . وهناك أسباب انتهاء ألغيت ، وهذه نعالجها في المطلب الأول . وهناك أسباب انتهاء حورت وأسباب انتهاء استحدثت وهذه نعالجها في المطلب الثاني .
المطلب الأول
أسباب انتهاء ألغيت
626- سببان : قدمنا أن هناك سببين هما أهم أسباب انتهاء الإيجار ألغاهما قانون إيجار الأماكن ، وهما انتهاء الإيجار بانقضاء مدته وانتهاؤه بانتقال ملكية العين المؤجرة . فنتناولهما بالبحث متعاقبين .
$1045 § 1- انقضاء مدة الإيجار
627- امتداد الإيجار بحكم القانون : تنص المادة 2 من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 في صدرها على أنه “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية . .” . فعقد الإيجار هنا لا ينتهي إذن بانقضاء المدة المتفق عليها كما تنتهي عقود الإيجار الأخرى ، ولكنه يمتد بحكم القانون بعد انقضاء مدته .
فإذا كان المتعاقدان قد اتفقا على مدة معينة وعلى أن الإيجار ينتهي بانقضاء هذه المدة دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ، فانقضت المدة ، فإن الإيجار لا ينتهي بانقضاءها ، بل يمتد بحكم القانون كما قدمنا . وامتداد الإيجار غير تجديده ، وقد بينا الفروق بين الامتداد والتجديد في صدر الكلام في التجديد الضمني( [5] ) . وبقاء المستأجر في المكان المؤجر ، وسكوت المؤجر على ذلك ، كانا يفسران قبل التشريعات الاستثنائية بأنهما إيجاب وقبول ضمنيان لتجديد ضمني ، فكان الإيجار يجدد تجديدا ضمنيا طبقاً للقواعد المقررة في ذلك . أما بعد صدور التشريعات الاستثنائية ، فالأقرب إلى الواقع أن يكون سكوت المؤجر على بقاء المستأجر في المكان إذعانا منه لأحكام القانون وهي تجيز للمستأجر البقاء وتمد الإيجار . وقد تكون هناك مصلحة للمؤجر في أن يؤول سكوته على هذا النحو ، ويتحقق ذلك إذا كانت الأجرة أقل من الحد الأقصى المسموح به قانوناً ، فإذا جدد الإيجار تجديداً ضمنيا بقيت الأجرة على حالها ، أما إذا امتد بحكم القانون فإن للمؤجر أن يزيد الأجرة إلى الحد الأقصى في مدة الامتداد( [6] ) . لذلك قد يرى المؤجر من الحوط أن ينبه على المستأجر بالإخلاء حتى تتضح نيته جلية في أنه لا يريد التجديد الضمني ، فلا يعود هناك مجال للشك في أ الإيجار قد امتد بحكم القانون . على أنه حتى لو لم ينبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء ، فإن المفروض كما قدمنا أن المؤجر بسكوته إنما أذعن لأحكام $1046 القانون فيمتد الإيجار ولا يتجدد ، إلا إذا قام الدليل على عكس ذلك( [7] ) .
وإذا كان المتعاقدان قد اتفقا على مدة معينة وعلى أن الإيجار ينتهي بانقضاء هذه المدة إذا نبه احد الطرفين على الأخر بإخلاء في ميعاد معين ، فإن الإيجار يمتد امتدادا اتفاقيا إذا لم يحصل التنبيه بالإخلاء . فإذا ما حصل التنبيه فانقضت المدة ، امتد الإيجار ، لا امتدادا اتفاقياً كما وقع ذلك من قبل ، بل امتدادا بحكم القانون( [8] ) .
وإذا كان الإيجار غير معين المدة ، فإن المدة تتحدد بمواعيد دفع الأجرة ، ولا ينتهي الإيجار إلا بعد التنبيه بالإخلاء في مواعيد عينها القانون ، وقد سبق بيان ذلك . فما دام التنبيه بالإخلاء لم يحصل ، فإن الإيجار يمتد امتدادا اتفاقياً ، فإذا ما حصل وانقضت فترة دفع الأجرة امتد الإيجار بعد ذلك بحكم القانون .
ويخلص مما تقدم أن الإيجار يمتد بحكم القانون بعد انقضاء مدته ، أيا كانت طريقة تعيين هذه المدة ، وسواء كان التنبيه بالإخلاء ضروريا لإنهاء الإيجار أو كان غير ضروري( [9] ) .
$1047 628- مدة امتداد الإيجار : وإذا امتد الإيجار بحكم القانون فإنه يمتد مدة غير معينة( [10] ) . ويبقى المستأجر في العين ما شاء البقاء ما دام موفيا بالتزاماته على الوجه الذي فرضه القانون( [11] ) . فلا يستطيع المؤجر أن يضع حدا لهذا الامتداد ، $1048 ولا يمكن إخراج المستأجر بغير إرادته إلا لسبب من الأسباب التي ذكرها القانون على سبيل الحصر والتي سيتي تفصيلها فيما يلي ، وذلك ما دامت التشريعات الاستثنائية . قائمة( [12] ) . فأهم مزيتين لهذه التشريعات بالنسبة إلى المستأجر هما وضع حد أقصى للأجرة على النحو الذي بيناه ، وامتداد الإيجار بحمم القانون بعد انقضاء مدته على النحو الذي نراه .
وإذا كان المستأجر يحق له البقاء في المكان المؤجر بعد انقضاء مدة الإيجار فإن هذا بداهة ليس بواجب عليه بل هو حق له . فيستطيع ، بعد انقضاء المدة المتفق عليها ، أن يخلي العين فوراً ، ويستطيع البقاء فيها المدة التي يراها ويخرج بعد ذلك في الوقت الذي يشاء( [13] ) . ولكنه لا يستطيع إخلاء العين قبل المدة المتفق عليها ، فهو مقيد بهذه المدة ، إلا إذا انتهى الإيجار قبل انقضاء مدته بسبب من أسباب الانتهاء .
وإذا بقي المستأجر في العين بعد انقضاء المدة المتفق عليها فترة من الزمن ، ثم أراد إخلاء المكان المؤجر ، وجب عليه قبل الإخلاء أن ينبه على المؤجر بذلك في المواعيد التي عينها القانون بالنسبة إلى الإيجار غير معين المدة . وتنص المادة 13 من قانون إيجار الأماكن في هذا الصدد على أنه “يجب على المستأجر أو المستأجر من الباطن الذي يرغب في إخلاء المكان المؤجر مراعاة مواعيد التنبيه المنصوص عليها في المادتين 383 من القانون المدني الوطني و 468 من القانون المدني المختلط” . هذا إذا كان عقد الإيجار الممتد خاضعاً لأحكام التقنين المدني القديم ، ويكون خاضعاً لهذه الأحكام كما سنرى إذا كان قد أبرم قبل 15 أكتوبر سنة 1949 $1049 ولو لم تنقض المدة المتفق عليها إلا بعد ذلك . أما إذا كان عقد الإيجار خاضعاً لأحكام التقنين المدني الجديد ، بأن كان مبرماً منذ 15 أكتوبر سنة 1949 ، فإن مواعيد التنبيه بالإخلاء التي يجب على المستأجر مراعاتها قبل الخروج من المكان المؤجر هي المواعيد التي نص عليها التقنين المدني الجديد في المادة 563( [14] ) .
وامتداد الإيجار بحكم القانون بعد انقضاء مدته أمر يتعلق بالنظام العام ، فلا يجوز الاتفاق على ما يخالفه . وعلى ذلك إذا اتفق المؤجر مع المستأجر في عقد الإيجار على أن الإيجار ينتهي بمجرد انقضاء مدته ولا يمتد بحكم القانون ، كان هذا الاتفاق باطلا ، وامتد الإيجار بحكم القانون بعد انقضاء مدته بالرغم من ذلك . كذلك إذا اتفق الطرفان بعد إبرام عقد الإيجار ، بل بعد امتداد الإيجار بحكم القانون ، على أن يخلي المستأجر المكان المؤجر فوراً أو بعد مدة معينة ، فإن هذا الاتفاق يكون أيضاً باطلا ، ولا يجبر المستأجر على احترامه ، ويجوز له البقاء في العين ما شاء البقاء على النحو الذي قدمناه بالرغم من وجود ها الاتفاق ، ما لم يقم سبب من أسباب الإخلاء التي قررها القانون( [15] ) .
629- الأثر الذي يترتب على موت المستأجر : وإذا مات المستأجر فنرى أنه يجب التمييز بين فرضين( [16] ) :
$1050 ( الفرض الأول ) أن يموت المستأجر قبل انقضاء المدة المتفق عليها في عقد الإيجار . وفي هذا الفرض تسري القواعد العامة المقررة في موتت المستأجر ، دون أن يكون لأحكام قانون إيجار الأماكن تأثيرا فيها . ومن ثم يبقى الإيجار قائماً ، ويكون ورثة المستأجر ملتزمين نحو المؤجر ويؤدون له الأجر في حدود التركة ، ويجوز لورثة المستأجر أن يطلبوا إنهاء العقد قبل انقضاء مدته ، إذا أثبتوا أنهم بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم أو أصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم . وفي هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء ، وان يكون طلب إنهاء العقد في مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر . وإذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حوفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ، جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد( [17] ) . وإذا كان للمؤجر أن ينهي عقد الإيجار المبرم لاعتبارات شخصية في المستأجر قبل انقضاء مدته ، فأولى أن يكون له هذا الحق إذا مات المستأجر بعد انقضاء المدة وفي أثناء امتداد الإيجار بحكم القانون( [18] ) .
( الفرض الثاني ) أن يموت المستأجر بعد انقضاء المدة المتفق عليها وفي أثناء امتداد الإيجار بحكم القانون . وفي هذا الفرض لا ينتهي الإيجار بموت المستأجر ، بل يبقى ممتداً بحكم القانون ، ولكن لمصلحة من كانوا مقيمين مع المستأجر في المكان المؤجر سواء كانوا من ورثته أو لم يكونوا . فغير المقيمين مع المستأجر في المكان المؤجر سواء كانوا من ورثته أو لم يكونوا . فغير المقيمين مع المستأجر لا شأن لهم بهذا الامتداد ولو كانوا من ورثته ، والمقيمون يستفيدون من الامتداد ولو لم يكونوا من الورثة( [19] ) . وهذا الحل تمليه المبادئ العامة التي تقوم عليها التشريعات $1051 الاستثنائية ، فهذه أريد بها أن تستبقى المكان لمن يقيم فيه حتى بعد انقضاء المدة الأصلية للإيجار ما دام قائماً بالالتزامات التي فوضها القانون ، وذلك تفريجاً لأزمة الأماكن . وكان من الخير أن يرد نص صريح في هذا المعنى ، كما ورد في بعض التشريعات الأجنبية( [20] ) .
630- امتداد الإيجار بنفس شروط الإيجار الأصلي : وإذا امتد الإيجار بحكم القانون بعد انقضاء مدته ، فإنه طبقاً للقواعد المقررة في امتداد الإيجار يمتد بنفس شروط الإيجار الأصلي . فتكون التزامات المؤجر هي نفسها التزاماته السابقة ما كان منها ناشئاً عن القانون أو مترتباً على الاتفاق ، وكذلك تكون التزامات المستأجر( [21] ) . وتبقى التأمينات العينية والشخصية التي كانت تكفل التزامات المستأجر في الإيجار الأصلي كافلة لهذه الالتزامات بعد أن امتد الإيجار . غير أن الكفيل – شخصياً كان أو عينياً – الذي كفل مستأجراً قبل صدور التشريعات الاستثنائية التي تقضي بامتداد الإيجار بحكم القانون لا تمتد كفالته لالتزامات المستأجر عند امتداد الإيجار إلا إذا قبل ذلك ، فإنه وقت أن كفل المستأجر كان يقصد كفالته في المدة المتفق عليها في الإيجار ، ولم يدخل في حسابه أن هذه المدة ستمتد بحكم القانون . أما إذا كان قد كفل المستأجر بعد صدور التشريعات الاستثنائية ، فإن كفالته لالتزامات المستأجر تمتد بامتداد الإيجار إذ دخل في حسابه وقت الكفالة أن الإيجار يمتد بحكم القانون ، وذلك ما لم يشترط عندما كفل المستأجر أن كفالته مقصورة على المدة المتفق عليها في الإيجار( [22] ) .
ومع أن الأصل أن يمتد الإيجار بنفس شروطه السابقة ، إلا أنه تجب ملاحظة $1052أمرين : ( الأمر الأول ) أن الإيجار يمتد لمدة غير معينة ما سبق القول ، فلا يقتصر امتداده على مدة معادلة لمدة الإيجار الأصلية . كما أن الذي يلتزم بالامتداد هو المؤجر دون المستأجر ، بخلاف الامتداد الاتفاق فإن كلا من الطرفين يلتزم به . ( الأمر الثاني ) أن الأجر خلال الامتداد القانوني يجوز للمؤجر زيادتها إلى الحد الأقصى إذا كانت في الإيجار الأصلي اقل من هذا الحد ، أما في الامتداد الاتفاقي فلا يجوز له ذلك .
631- القانون الواجب التطبيق في امتداد الإيجار : ويلاحظ أن كثيراً من عقود الإيجار أبرمت في عهد التقنين المدني القديم وامتدت بعد صدور التقنين المدني الجديد ، أو أدركها هذا التقنين وهي ممتدة . فهذه العقود تبقى ، بعد امتدادها ، خاضعة لأحكام التقنين المدني القديم ، بالرغم من نفاذ التقنين المدني الجديد . أما عقد الإيجار الذي أبرم منذ 15 أكتوبر 1949 ، فبديهي أنه يخضع في مدته الأصلية وفي امتداده لأحكام التقنين المدني الجديد .
وعلى ذلك فإن كثيراً من عقود الإيجار الممتدة بحكم القانون في الوقت الحاضر لا تزال خاضعة لأحكام التقنين المدني القديم . وقد عنينا أن نبرز هذه الأحكام ، وبخاصة ما اختلف منها مع أحكام التقنين المدني الجديد كالتزام المؤجر بتسليم العين في حالة صالحة والتزامه بالترميمات الضرورية( [23] ) وبضمان $1053العيبو الخفية وكمسئولية المستأجر عن الحريق ، لأن أحكام التقنين المدني القديم في هذه المسائل لا تزال معمولا بها حتى اليوم في كثير من عقود الإيجار . وقد سبقت الإشارة إلى ذلك في كثر من المناسبات .
§ 2- انتقال ملكية العين المؤجر
632 – عدم اشتراط أن يكون للإيجار تاريخ ثابت سابق على سند انتقال الملكية لسريانه في حق المالك الجديد : كانت المادة 389/474 مدني قديم تنص على أن “يفسخ الإيجار بيع الشيء المستأجر إذا لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ البيع الثابت رسمياً” . وجاءت المادة 604 مدني جديد تنص على نفس الحكم في عبارة أعم على الوجه الآتي : “إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا أو جبراً إلى شخص آخر ، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا اشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية” . ويتبين من هذه النصوص أن الإيجار لا ينفذ في حق المالك الجديد إلا إذا كان له تاريخ سابق على التصرف الذي نقل الملكية ، وقد سبق بيان ذلك تفصيلا .
والذي استحدثه قانون إيجار الأماكن هو أنه حذف شرط أن يكون للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية ، جعل إيجار المكان ينفذ في حق المالك الجديد حتى لو لم يكن له هذا التاريخ الثابت . فنصت المادة 12 من القانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 على أنه “استثناء $1054 من أحكام المادتين 389 من القانون المدني الوطني و 474 من القانون المدني المختلط ( م 604 مدني جديد ) تسري الأحكام المتقدمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ البيع” . وأهم الأحكام التي تسري على المالك الجديد ، ويشير إليها النص ، هي امتداد الإيجار بحكم القانون وتعيين حد أقصى للأجرة( [24] ) .
633- سريان الإيجار على المالك الجديد من حيث الامتداد بحكم القانون : ويخلص مما تقدم أن الإيجار ، إذا كانت المدة المتفق عليها لا تزال سارية وقت إبرام التصرف الناقل للملكية ، يكون سارياً في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على هذا التصرف . فإذا انقضت المدة المتفق عليها ، امتد الإيجار بحكم القانون في حق المالك الجديد ، كما كان يمتد لو أن العين بقيت في ملكية المالك القديم .
أما إذا كانت المدة المتفق عليها قد انقضت وامتد الإيجار بحكم القانون قبل التصرف الناقل للملكية ، ثم انتقلت ملكية العين إلى مالك جديد ، فإن الإيجار يبقى ممتداً بحكم القانون في حق المالك الجديد ، ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية ، كما كان يبقى ممتدا لو أن العين بقيت في ملكية المالك القديم .
$1055 وفي الحالتين يحل المالك الجديد محل المالك القديم تجاه المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات على النحو الذي فصلناه فيما تقدم ، سواء كان ذك أثناء سريان المدة المتفق عليها أو بعد انقضاء هذه المدة وامتداد الإيجار بحكم القانون( [25] ) .
634- سريان الإيجار على المالك الجديد من حيث الجد الأقصى للأجرة : ويسري الإيجار ، ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية ، في حق المالك الجديد من حيث الحد الأقصى للأجرة . فإذا امتد الإيجار بحكم القانون ، جاز للمالك الجديد ، كما كان يجوز للمالك القديم ، أن يطلب زيادة الأجرة إلى أن تبلغ الحد الأقصى . وجاز أيضاً للمستأجر أن يطالب المالك الجديد ، كما كان يجوز له أن يطالب المالك القديم ، بأن يخفض الأجرة إلى أن تنزل إلى الحد الأقصى .
أما إذا كانت المدة المتفق عليها لا تزال سارية ، فإن الأجرة المتفق عليها بين المستأجر والمالك القديم هي التي تسري في حق المالك الجديد ، فلا يجوز لهذا أن يطلب زيادتها إذا كانت دون الحد الأقصى( [26] ) ، ولكن يجوز للمستأجر أن يطلب تخفيضها إذا كانت تزيد على الحد الأقصى . هذا هو نفس الحكم الذي كان يسري لو أن العين بقيت على ملكية المالك القديم .
المطلب الثاني
أسباب انتهاء حورت وأسباب انتهاء استحدثت
635- الأسباب التي ينتهي بها الإيجار مذكورة على سبيل الحصر : عددت المادتان 2 و 3 من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 الأسباب $1056 التي من اجلها يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ، وهذه هي : ( 1 ) عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة . ( 2 ) إيجار المستأجر المكان من الباطن بغير إذن . ( 3 ) استعمال المكان المؤجر بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك . ( 4 ) أيلولة المكان للسقوط . ( 5 ) رغبة المالك في هدم المكان لإعادة بنائه بشكل أوسع . ( 6 ) قيام ضرورة تلجئ المؤجر لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده( [27] ) .
وهذه الأسباب الستة مذكورة على سبيل الحصر ، فلا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المكان المؤجر إلا إذا اثبت قيام سبب منها . وليس من بين هذه الأسباب انقضاء مدة الإيجار ولا انتقال ملكية العين المؤجرة فإن هذين السببين قد ألغيا كما قدمنا ، وليس من بينها فسخ الإيجار إلا إذا كان هذا الفسخ يرجع إلى سبب وارد في هذه الأسباب الستة ومن هنا كان الفسخ سبباً محوراً ، ومن بين هذه الأسباب الستة سببان جديدان استحدثهما التشريعات الاستثنائية وهما هدم المكان لإعادة بنائه وقيام ضرورة ملجئة .
فامتدد الإيجار بحكم القانون بعد انقضاء مدته وعدم جواز إخراج المستأجر من المكان المؤجر إلا لأحد أسباب ستة مذكورة على سبيل الحصر حتى لو انتقلت ملكية المكان إلى مالك جديد ، هذه هي إحدى الميزتين الجوهريتين اللتين أولتهما التشريعات الاستثنائية للمستأجر ، والميزة الأخرى هي تعيين حد أقصى للأجرة ، وقد سبقت الإشارة إلى ذلك .
وإذا صح أن المؤجر لا يستطيع إنهاء الإيجار إلا لأحد هذه الأسباب الستة على خلاف القواعد العامة المقررة في الإيجار ، فإن المستأجر على العكس من ذلك يستطيع إنهاء الإيجار لأي سبب من الأسباب المقررة في القواعد العامة إذ هنا تستعيد هذه القواعد سلطانها . ذلك أن التشريعات الاستثنائية إنما أتت لحماية المستأجر ولتكفل له استمرار بقائه في العين المؤجرة باجرة غير باهظة ، فأوصدت في وجه المؤجر باب إخراج المستأجر ، ولم تترك فيه إلا فتحات ضيقة هي التي $1057 تقدم ذكرها . ومن ثم لم تكن هناك حاجة للتضييق على المستأجر نفسه في إنهاء الإيجار ، فبقيت القواعد العامة سارية في هذه الناحية . وعلى ذلك يستطيع المستأجر الخروج من العين بمجرد انقضاء المدة الأصلية للإيجار ، وفي أي وقت يشاء بعد امتداد الإيجار بحكم القانون . كما يستطيع فسخ الإيجار حتى قبل انقضاء مدته الأصلية لأي سبب من الأسباب التي يقررها القانون ، فيستطيع أن يطلب الفسخ إذا أخل المؤجر بالتزاماته من تسليم العين في حالة حسنة ومن إجراء الترميمات الضرورية ومن ضمان التعرض والعيوب الخفية .
636- حصر أسباب الانتهاء يعتبر من النظام العام : وحصر أسباب إنهاء الإيجار من جانب المؤجر في أسباب ستة يعتبر من النظام العام . فلا يجوز للمؤجر أن يتفق مع المستأجر على إضافة سبب آخر إليها يخول له حق إنهاء الإيجار ، ولو كان ذلك بعد إبرام عقد الإيجار وتمتع المستأجر بحماية القانون( [28] ) . ويكون الاتفاق باطلا لمخالفته للنظام العام ولا يجوز النزول عن التمسك بالبطلان ، ويصح للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها في أية حالة كانت عليها الدعوى .
ولكن يجوز للمؤجر ، على العكس من ذلك ، أن ينزل عن التمسك بهذه الأسباب أو ببعضها . فيجوز مثلا أن يتعهد المؤجر بألا يطلب فسخ الإيجار إذا تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة ، كما يجوز أن يشترط المستأجر ألا يكون للمؤجر طلب الإخلاء لشغل العين بنفسه أو بأحد أولاده( [29] ) أو لهدم العين بقصد إعادة بنائها . ويبدو أن للمؤجر في هذه الحالة تقويم ما نزل عنه من حق حتى يضيف إلى الأجرة علاوة تقابله( [30] ) .
637- تقسيم أسباب الانتهاء الستة إلى طائفتين : ويمكن تقسيم الأسباب الستة لانتهاء الإيجار التي تقدم ذكرها إلى طائفتين :
( الطائفة الأولى ) أسباب انتهاء ترد على الإيجار حتى قبل انقضاء مدته $1058 الأصلية( [31] ) ، لأنها أسباب مستمدة من القواعد العامة ولكنها حورت لتتلاءم مع طبيعة التشريعات الاستثنائية . وهذه هي الأسباب الأربعة الأولى : ( 1 ) عدم وفاء المستأجر بالأجرة . ( 2 ) إيجار المستأجر المكان من الباطن بغير إذن . 03 ) استعمال المكان المؤجر بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك . ( 4 ) أيلولة المكان للسقوط . فهذه كلها أسباب لفسخ الإيجار طبقاً للقواعد العامة( [32] ) ، ولكنها هنا حورت من ناحيتين . الناحية الأولى أن التشريعات الاستثنائية أدخلت عليها في بعض التفصيلات تعديلات تتمشى م مع الغاية من هذه التشريعات . والناحية الثانية أن هذه الأسباب الأربعة وحدها هي التي يجوز للمؤجر من أجلها طلب فسخ الإيجار ، فلا يجوز له طلب الفسخ لأي سبب آخر مقرر في القواعد العامة . فلا يجوز له مثلا أن يطلب الفسخ لأن المستأجر لم يضع في العين منقولات تكفي لضمان الوفاء بالأجرة( [33] ) . ، أو لأنه لم يقم بالترميمات التأجيرية ، أو لأنه لم يخطر المؤجر بأمر يستوجب تدخله ويهدد سلامة العين .
( الطائفة الثانية ) أسباب انتهاء لا ترد على الإيجار إلا بعد انقضاء مدته الأصلية امتداده بحكم القانون . ذلك لأن هذه الأسباب غير مستمدة من القواعد العامة ، بل هي أسباب استحدثتها التشريعات الاستثنائية ، وجعلتها تنصب على الإيجار بعد أن يمتد بحكم القانون لتخفف من وطأة هذا الامتداد . فلا ترد على الإيجار أثناء سريان مدته الأصلية ، لأنها أسباب مستحدثة كما قدمنا ولم يرد المشرع أن ينهي الإيجار قبل انقضاء مدته الأصلية بأسباب مستحدثة ، وإلا لكانت التشريعات الاستثنائية موسعة في حق المؤجر في إخراج المستأجر وهي إنما جاءت لتضيق هذا الحق . وهذه الأسباب المستحدثة هما السببان الأخيرة أن $ 1059 من الأسباب الستة : ( 1 ) رغبة المالك في هدم المكان لإعادة بنائه بشكل أوسع . ( 2 ) قيام ضرورة تلجئ المؤجر لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده( [34] ) .
ونستعرض الآن هاتين الطائفتين من الأسباب لبحثهما تفصيلا
§ 1- أسباب انتهاء ترد على الإيجار حتى قبل انقضاء مدته الأصلية
1- عدم وفاء المستأجر بالأجرة
638- النص القانوني : تنص المادة 2 ( فقرة ا ) من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 على ما يأتي : “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ، ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ، إلا لأحد الأسباب الآتية : ( 1 ) إذا لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا القانون في خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم له بإيصال” .
ويؤخذ من هذا النص أنه يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار وإخلاء العين المؤجرة إذا تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة في ميعاده . ويجب عليه للوصول إلى ذلك أن يتبع إجراءات معينة حددها النص . فنتناول بالبحث تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة ، ثم الإجراءات الواجبة الإتباع لإخلاء العين المؤجرة .
639- تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة : فيجب إذن للحصول على حكم بإخلاء العين المؤجرة أن يكون المستأجر قد تأخر عن الوفاء بالأجرة في الميعاد الواجب الوفاء بها فيه . وقد بينا فيما تقدم أن ميعاد دفع الأجرة يعينه الاتفاق ، فإن لم يوجد اتفاق فالعرف ، فإن لم يوجد عرف دفعت الأجرة مؤخرا لا مقدما وعن كل مدة من مدد الانتفاع عند انقضائها( [35] ) .
$1060 والأجرة التي يتأخر المستأجر عن الوفاء بها في الميعاد هي الأجرة المستحقة طبقاً لأحكام قانون إيجار الأماكن ، لا الأجرة المسماة في العقد( [36] ) . فقد تختلف الأجرة الأولى عن الأجرة الأخيرة زيادة أو نقصاً . فإذا كانت الأجرة القانونية أزيد من الأجرة المسماة في العقد ، كأن كان العقد مبرماً قبل أو مايو سنة 1941 وامتد بحكم القانون منذ هذا التاريخ فوجبت زيادة الأجرة بالنسبة المئوية المنصوص عليها في القانون ، فإن الزيادة لا تسري إلا بإخطار المؤجر المستأجر بطلب الزيادة وفقاً لما بيناه فيما تقدم( [37] ) . وقبل حصول هذا الإخطار لا تسري الزيادة وتكون الأجرة القانونية هي نفس الأجرة المسماة في العقد ، فإن امتنع المستأجر ع دفع الزيادة لم يعتبر امتناعه هذا تأخيرا ع الوفاء بالأجرة . أما إذا حصل الإخطار وسرت الزيادة ، فإنه يجب على المستأجر ألا يتأخر عن دفع الأجرة المسماة في العقد مضافاً إليها الزيادة ، ولا يكفي أن يدفع الأجرة المسماة في العقد . وإذا كانت الأجرة القانونية اقل من الأجرة المسماة في العقد ، كأن كان المكان المؤجر من الأماكن التي ينطبق عليها تشريع سنة 1952 أو تشريع سنة 1958 أو تشريع سنة 1961 أو تشريع سنة 1962 ، فيجب تخفيض الأجرة بنسبة 15% أو 20% أو حتى تصل إلى النسبة المئوية القانونية من قيمة الأرض والمباني بحسب الأحوال ، أو كان المكان المؤجر من الأماكن المعفاة من الضريبة فيجب تخفيض الأجرة المسماة بمقدار هذا الإعفاء ، فإن تخفيض الأجرة يجرى من تلقاء نفسه بحكم القانون دون حاجة لأي إجراء كما سبق القول . فإذا دفع المستأجر الأجرة بعد تخفيضها بالمقدار المنصوص عليه قانوناً ، فإن عدم دفعه المقار الذي خفضت به الأجرة لا يعتبر تأخرا في دفع الأجرة المستحقة طبقاً لأحكام القانون . ويترتب على ذلك أنه إذا طالب المؤجر المستأجر بالأجرة المسماة دون تخفيض ، لم يجب على المستأجر إلا دفع الأجرة $1061 المخفضة ، فإذا دفعها أو عرضها عرضاً حقيقياً على المؤجر برئت ذمته من الأجرة ، وليس عليه أن يرفع دعوى مستقلة بتخفيض الأجرة فقد وقع التخفيض بحكم القانون كما قدمنا . فإذا رفع المؤجر دعوى الإخلاء أمام المحكمة الكلية المختصة طبقاً لأحكام قانون إيجار الأماكن ، جاز للمستأجر أن يدفع هذه الدعوى بأنه قام بوفاء الأجرة المستحقة طبقاً لأحكام القانون ومن ثم لا يكون هناك محل لطلب الإخلاء( [38] ) .
ويدخل في الأجرة المستحقة قانوناً ملحقاتها . فإذا كان المستأجر ملتزما مثلا بدفع ثمن المياه أو أجرة البواب أو تكاليف المصعد ، وجب عليه الوفاء بذلك ، وإلا عد متأخرا عن دفع الأجرة . كذلك يدخل في الأجرة المستحقة قانوناً ما يلتزم المستأجر بدفعه من ضرائب للمؤجر ليؤديها عنه إلى الخزانة العامة ، كضريبة الشاغلين ( 2% من الأجرة للمجلس البلدي ) وضريبة الدفاع ( 2 .5% من الأجرة ) بالنسبة إلى الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 . فإذا لم يدفع شيئاً مما حل من هذه الضرائب عد متأخرا في دفع الأجرة( [39] ) .
ويجب أن تكون الأجرة معروفة للمستأجر ، بأن تكون معينة بموجب $1062 اتفاق أو بموجب حكم قضائي . فإذا كانت الأجرة غير معينة ، وحددت بأجرة المثل طبقاً لأحكام المادة 562 مدني ، وجب أن يتم اتفاق بين المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة محددة على هذا الوجه مع مراعاة الحد الأقصى الذي فرضه القانون . فإذا وقع خلاف بين الطرفين في ذلك ، وجب الحصول على حكم قضائي بتعيين مقدار الأجرة . فإذا لم يعين مقدار الأجرة لا باتفاق ولا بحكم قضائي ، وامتنع المستأجر عن الدفع حتى يعين المقدار ، فإنه لا يعد في هذه الحالة متأخرا في دفع الأجرة( [40] ) .
ويجب أخيراً ألا يكون هناك نزاع جدي في الأجرة( [41] ) . فإذا نازع المستأجر مثلا في النسبة المئوية التي تجب إضافتها إلى أجرة الأساس ، وكانت المنازعة جدية كأن بنيت على خلاف في تفسير نص قانوني ، وجب على المستأجر في هذه الحالة أن يدفع الأجرة التي يعتبرها مستحقة في ذمته ، إلى أن يبت القضاء في المقدار الذي يجب دفعه . فإذا كان الخلاف واقعاً مثلا فيما إذا كان إصدار جريدة يعد عملا تجارياً أو عملا مدنيا حتى تعرف النسبة المئوية للعلاوة المستحقة قانوناً( [42] ) ، أو واقعاً فيما إذا كان المكان يدخل في أماكن قسم أو آخر أو يدخل في أماكن قسمين متعاقبين ، فإن النزاع في هذه الحالة يكون نزاعا جدياً( [43] ) ، ولكن لا يجوز للمستأجر أن يمتنع عن دفع الأجرة أصلا ، بل يجب عليه أن يدفع أو يعرض عرضاً حقيقيا الأجرة التي يعتقد أنها مستحقة في ذمته . وإذا ادعي المستأجر أنه لم يمكن من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة من $1063 الزمن فسقط من الأجرة ما يقابلها( [44] ) ، أو ادعي أنه اجري ترميمات ضرورية وخصم من الأجرة من ما أنفقه طبقاً لأحكام المادة 228/2 مدني( [45] ) ، أو ادعي أن مقاصة وقعت بين المستحق من الأجرة وبين أجرة زائدة على الحد القانوني سبق له أن دفعها في فترة سابقة( [46] ) . ، أو ادعي أنه حابس للأجرة حتى يقوم المؤجر بالتزاماته من إجراء الترميمات اللازمة( [47] ) . أو بالتزامه من دفع التعرض ، أو ادعي انتهاء عقد الإيجار لشرائه العين المؤجرة( [48] ) ، أو ادعي غير ذلك من الأمور التي يكون من شانها إعفاؤه من دفع الأجرة كلها أو بعضها( [49] ) ، وجب $1064 عليه في جميع هذه الأحوال أن يعرض عرضاً حقيقياً على المؤجر ما يقدره هو مستحقاً في ذمته من الأجرة . فإذا رفع المؤجر دعوى الإخلاء بتت المحكمة أولا في جدية النزاع . فإن قضت بعدم جديته ، اعتبرت المستأجر متأخراً في دفع الأجرة وقضت عليه بالإخلاء . وإن قضت بجدية النزاع ، وقفت الدعوى حتى تبت في النزاع المحكمة المختصة ( م 293 مرافعات ) ، ثم تستأنف الدعوى سيرها بقوة القانون من النقطة التي وقفت عندها ، فإذا كان قد قضي في النزاع لمصلحة المستأجر ، أو قضي ضده ودفع ما قضي به عليه الحكم ، رفضت المحكمة طلب الإخلاء ، وإلا قضت بإجابته( [50] ) .
640- إجراءات طلب الإخلاء – مراحل ثلاثة : فإذا ما قدر المؤجر أن المستأجر قد تأخر عن الوفاء بالأجرة على النحو الذي فصلناه فيما تقدم ، وجب عليه حتى يحصل على حكم بإخلاء العين أن يتخذ إجراءات معينة حددها القانون $1065 كما رأينا ( م 2 فقرة أ من قانون إيجار الأماكن ) . هذه الإجراءات تمر على مراحل ثلاث : ( المرحلة الأولى ) تكيف المستأجر بالوفاء . ( المرحلة الثانية ) انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت التكيف دون أن يقوم المستأجر بالوفاء . ( المرحلة الثالثة ) رفع دعوى الإخلاء .
641- المرحلة الأولى – تكليف المستأجر بالوفاء : وأول مرحلة في إجراءات طلب الإخلاء هي تكليف المؤجر المستأجر بالوفاء . ويعتبر هذا التكليف شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء ، وإلا حكم بعدم قبول الدعوى( [51] ) . ويترتب على ذلك أنه لو كان التكيف باطلا( [52] ) ، أو استنفد أغراضه في دعوى أخرى( [53] ) ، أو كان عن أجرة مدة سابقة( [54] ) ، أو نزل عنه $1066 لمؤجر( [55] ) ، بطل مفعوله ووجبت إعادته ، وإلا كانت الدعوى غير مقبولة( [56] ) . وتكون العبرة بالتنبيه الجديد ، إذا كان صحيحاً ، في سريان ميعاد الخمسة عشر يوماً .
وقد عين القانون طريقة التكليف بالوفاء ، فقال إنه يكون “بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل يسلم له ( للمستأجر ) بإيصال” ( م 2 فقرة أ من قانون إيجار الأماكن ) . والإعلان على يد محضر لا يدع سبيلا للشك في حصول التكيف . أما الكتاب المسجل فقد قضي بأنه يجب أن يسلم إلى المستأجر شخصياً بإيصال يمضيه هو( [57] ) ، ومن تاريخ هذا الإيصال يسري مفعول التكليف . وقد كان المرسوم $1067 رقم 140 لسنة 1946 ينص في المادة الثانية منه على اعتبار المطالبة بالأجرة قضاء كالإعلان على يد محضر وكالكتاب المسجل ، وقالت مذكرته الإيضاحي في هذا $1068 الصدد : “ولعل الأمر في هذا الشأن لم يكن في حاجة إلى نص ، لولا ما ذهب إليه البعض تفسراً للنص القديم من أن رفع الدعوى بالأجرة لا يسوغ طلب الإخلاء ما لم تسبقه المطالبة بالجرة بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل”( [58] ) . ونقل هذا النص في مشروع قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ، ولكن لجنة العدل بمجلس الشيوخ حذفته على اعتبار أن تكليف المستأجر بدفع الأجرة يشمل المطالبة بها أمام القضاء فلا حاجة لذكر المطالبة القضائية ، وقالت في تقريرها في هذا المعنى : “رأت اللجنة أن تكليف المستأجرة بدفع الأجرة يشمل المطالبة بها أمام القضاء ، ولذلك اكتفت به” . وعلى ذل تكون المطالبة بالأجرة أمام القضاء طريقة صحيحة للتكليف بالوفاء تغني عن الكتاب المسجل وعن الإعلان على يد محضر . فإذا رفع المؤجر دعوى يطالب فيها المستأجر بالأجرة المتأخرة ، جاز له أن يعتبر صحيفة هذه الدعوى تكيفاً للمستأجر بالوفاء ، فيرفع دعوى الإخلاء بعد انقضاء خمسة عشر يوماً إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتأخرة خلال هذه المدة( [59] ) . ويجوز للمؤجر أن يطلب صدور أمر أداء ، فيكون هذا الطلب تكليفاً للمستأجر بالوفاء ، ويغني عن الكتاب المسجل وعن الإعلان على يد محضر . كما يجوز له أن يستصدر أمراً على عريضة بتوقيع الحجز على منقولات المستأجر ، فيغني كذلك توقيع الحجز عن الكتاب المسجل وعن الإعلان على يد محضر( [60] ) .
$1069 ويصدر التكليف بالوفاء من المؤجر ، ويوجه إلى المستأجر . فصدر من المؤجر ، ولو لم يكن مالكاً للعين المؤجرة ، كأن يكون صاحب حق انتفاع أو مستأجراً أصلياً ا مؤجراً لملك غيره( [61] ) . ولا يكفي صدوره من المالك إذا لم يكن هو المؤجر( [62] ) . فإذا كان المؤجر عدة شركات على الشيوع ، فإنه يكفي أن يصدر التكليف ممن يملك منهم أغلبية الأنصبة ولو لم يكن فيهم من أجر من الشركاء( [63] ) . ويوجه التكليف بالوفاء إلى المستأجر ، فإذا مات تعين توجيه $1070 التكليف إلى جميع ورثته( [64] ) . ويوجه التكليف إلى المقيمين مع المستأجر ولو لم يكونوا من ورثته ، وذلك في حالة امتداد الإيجار بحكم القانون لمصلحتهم( [65] ) .
ولم يذكر القانون البيانات التي يجب أن تذكر في التكليف بالوفاء . ولكن المفهوم من سياق النص أن يتضمن التكيف تنبيهاً للمستأجر بالوفاء بالمتأخر عليه من الأجرة . فيذكر إذن اسم كل من المؤجر والمستأجر ، ويذكر مقدار الجرة الواجب الوفاء به( [66] ) ، ويطلب من المستأجر الوفاء بهذا المقدار في مدة خمسة عشر $1071 يوماً من وصول التكليف إليه . وليس من الضروري أن يذكر تكليف بالإخلاء ، ولا أن دعوى الإخلاء سترفع ، إذا لم يقم المستأجر بالوفاء( [67] ) .
642- المرحلة الثانية – القضاء خمسة عشر يوماً من وقت التكليف دون وفاء : وبعد أن يتم التكليف بالوفاء تدخل إجراءات الإخلاء مرحلتها الثانية . وهذه المرحلة هي انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت وصول التكليف إلى المستأجر دون أن يقوم هذا بالوفاء . ولا يجوز الدخول في المرحلة الثالثة قبل انتهاء المرحلة الثانية ، أي لا يجوز رفع دعوى الإخلاء قبل انقضاء مد الخمسة عشر يوماً م وقت التكليف بالوفاء ، وإلا كانت الدعوى غير مقبولة لرفعها قبل الأوان .
وتحسب مدة الخمسة عشر يوماً من وقت وصول التكليف بالوفاء إلى المستأجر ، على أية طريقة حصل هذا التكليف( [68] ) . ولا يحسب يوم وصول التكليف إلى المستأجر . وتضاف مواعيد المسافة إذا كان الوفاء بالأجرة واجباً في موطن المؤجر( [69] ) . وينقضي الميعاد بانقضاء اليوم الأخير منه ( م20 مرافعات ) ( [70] ) . $1072 فإذا لم يف المستأجر بالأجرة المتأخرة حتى انقضاء الميعاد محسوباً على هذا النحو ، فعند ذلك يجوز للمؤجر رفع دعوى الإخلاء( [71] ) كما سبق القول .
ويخلص من ذلك أن طلب الإخلاء لا يكون مقبولا إذا وفي المستأجر الأجرة المتأخرة في أي يوم حتى نهاية اليوم الخامس عشر( [72] ) . فإذا كانت الأجرة واجبة الدفع في موطن المستأجر ، فيبدو أن على المؤجر بعد إرسال التكليف بالوفاء أن يسعى إلى المستأجر ، فيبدو أن على المؤجر بعد إرسال التكليف بالوفاء أن يسعى إلى المستأجر ، بنفسه أو بوكيل عنه يفوضه في قبض الأجرة كبواب العمارة مثلا ، ويكفي في ذلك أن يمر على المستأجر في موطنه – والغالب أن يكون هو نفس المكان المؤجر – مرة واحدة قبل غروب الشمس اليوم الخامس عشر . فإذا لم يجد الأجرة حاضرة أشهد على ذلك من يحضره لهذا الغرض حتى يستطيع إثبات عدم وفاء المستأجر بالأجرة في الميعاد ، وعند ذلك يعد المستأجر متخلفاً عن دفع الأجرة ويجوز للمؤجر أن يرفع دعوى الإخلاء( [73] ) . أما إذا كانت الأجرة واجبة الدفع في موطن المؤجر ، أو رأى المستأجر أن يدفعها في هذا الموطن ، فإنه يجوز دفعها بتسليمها إلى المؤجر أو إلى من له صفة في قبضها عنه ، فإن امتنع هذا من تسلمها عرضها عليه عرضاً حقيقياً على يد محضر ثم تودع خزانة المحكمة . ويجوز كذلك للمستأجر أن يرسل الأجرة للمؤجر بحوالة بريدية( [74] ) ، ولكن لا يكفي في إثبات $1073 دفع الأجرة في هذه الحالة أن يبرر المستأجر كعب الحوالة البريدية إذا أنكر المؤجر قبض الأجرة ، بل يتعين على المستأجر أن يثبت أن قيمة الحوالة قد صرفت إلى المؤجر وذلك عن طريق شهادة رسمية بذلك من مصلحة البريد( [75] ) .
ويلاحظ أنه إذا كان التكليف بالوفاء شاملاْ لما استحق من الأجرة حتى تاريخ التكليف وما سيستحق منها إلى يوم الوفاء ، تعين في هذه الحالة أن يوفي المستأجر الأجرة المستحقة إلى يوم الوفاء( [76] ) .
$1074 643- المرحلة الثالثة – رفع دعوى الإخلاء : فإذا انقضى اليوم الأخير من الميعاد القانوني دون أن يوفي المستأجر بالأجرة المتأخرة ، جاز للمؤجر ابتداء من اليوم التالي لانقضاء الميعاد أن يرفع دعوى الإخلاء( [77] ) ، حتى لو عرض المستأجر الدفع قبل رفع الدعوى ما دام العرض لم يحصل إلا بعد انقضاء الميعاد القانوني( [78] ) . ومن باب أولى لو عرض المستأجر الأجرة في الجلسة لا يقبل هذا $1076 العرض( [79] ) . ولا يجوز للمؤجر رفع دعوى الإخلاء قبل انقضاء الميعاد القانوني ، وإلا كانت الدعوى غير مقبولة لرفعها قبل الأوان كما سبق القول ، وتقضي المحكمة بعدم القبول من تلقاء نفسها في أية حالة كانت عليها الدعوى . والعبرة في ذلك بتاريخ تقديم الطلب لا بتاريخ إعلانه إلى الخصم ، لأن الدعوى تعتبر قد تم رفعها منذ تقديم الطلب( [80] ) . فلو قدم المؤجر طلب الإخلاء قبل انقضاء الميعاد القانوني ، كانت الدعوى غير مقبولة ، حتى لو كانت الجلسة المعينة لنظر الطلب أو كان إعلان المستأجر به بعد انقضاء الميعاد( [81] ) .
والمجر الذي صدر منه التكليف بالوفاء هو الذي يرفع دعوى الإخلاء ، وقد قدمنا أنه قد يكون غير مالك للعين كأن يكون صاحب حق انتفاع أو مستأجراً أصلياً أو مؤجراً لملك غيره . وقدمنا أيضاً أنه إذا كان المؤجر عدة شركاء في الشيوع ، فإن من يملك منهم أغلبية الأنصبة يصح أن يصدر منه التكليف بالوفاء( [82] ) . ويصح كذلك أن يرفع دعوى الإخلاء ، فإذا رفعها من لا يملك أغلبية $1077 الأنصبة لم تكن الدعوى مقبولة( [83] ) . و كما يجوز لمن صدر منه التكليف بالوفاء رفع دعوى الإخلاء ، كذلك يجوز رفع هذه الدعوى ممن يخلف ، من خلف عام كوارث أو خلف خاص كمشتر للعين المؤجرة( [84] ) .
وترفع دعوى الإخلاء إلى المحكمة الكلية المختصة بموجب أحكام التشريع الاستثنائي( [85] ) ، لا إلى المحكمة المختصة بحسب أحكام القانون العام ويغلب أن تكون هي المحكمة الجزئية أو محكمة الأمور المستعجلة . وترفع وفقاً للإجراءات الخاصة التي رسمها التشريع الاستثنائي ، ويكون الحكم فيها غير قابل لأي طعن( [86] ) ، وسيأتي تفصيل كل ذلك فيما يلي .
$1078 ويتعين على المحكمة أن تقضي بالإخلاء متى ثبت لها أن المستأجر لم يوف بالأجرة المتأخرة في الميعاد الذي عينه القانون ، ما دامت هذه الأجرة لم تكن محل نزاع جدي وما دام لم يثبت لها أن المستأجر عرض الأجرة على المؤجر ولو عرضا وديا( [87] ) . ولا يجوز أن يكون طلب الإخلاء محل تقدير للمحكمة تجيب المؤجر إليه أو لا تجيب ، فإن هذه السلطة التقديرية قد منحت للقاضي في دعوى الفسخ التي تستند إلى القواعد العامة ، لا في دعوى الإخلاء التي تستند إلى أحكام التشريع الاستثنائي . والسبب في ذلك أن التشريع الاستثنائي قد منح للمستأجر مزايا عدة ، وأجاز له البقاء في العين المؤجرة بعد انقضاء مدة الإيجار الأصلية وال المدة التي يريدها بأجرة مخفضة ، ومنحه في الوفاء بالأجرة ميعاد خمسة عشر يوماً من وقت التكليف بالوفاء وهي مهلة تشريعية تقوم مقام المهلة القضائية . وفي مقابل هذه المزايا فرض عليه التزامات تشدد في أخذه بها حتى لا يضار المؤجر بأكثر مما قصد إليه المشرع ، وعلى رأس هذه الالتزامات الالتزام بدفع الأجرة في الميعاد القانوني . فإذا أخل المستأجر بهذا الالتزام لم يسع القاضي ، وهو في صدد تطبيق تشريع استثنائي وازن موازنة دقيقة بين حقوق $1079 المستأجر والتزاماته ، إلا أن يحكم بفسخ الإيجار وبأخلاء العين المؤجرة ، دون أن تكون له أية سلطة تقديرية في ذلك( [88] ) .
وإنما تكون له السلطة التقديرية في منح أجل للمستأجر في تنفيذ الحكم بالإخلاء ، فيجوز للقاضي تطبيقاً للمادة 346/2 مدنين أن ينظر المستأجر إلى أجل معقول ينفذ فيه الحكم بالإخلاء ، إذا استدعت حالته ذلك ولم يلحق المؤجر من هذا التأجيل ضرر جسيم( [89] ) .
$1080 والحكم بالإخلاء يتضمن تسليم العين لأن التسليم نتيجة حتمية للإخلاء ، لذلك تقضي المحكمة بالإخلاء والتسليم( [90] ) .
2- إيجار المستأجر المكان من الباطن بغير إذن
644- النص القانوني : تنص المادة 2 ( فقرة ب ) من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 على ما يأتي :
لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ، ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ، إلا لأحد الأسباب الآتية : . . ( ب ) إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك في تاريخ التأجير ، ولا يعمل بالتصريح العام في العقد الأصلي بالتأجير من الباطن إلا إذا كان لاحقا لآخر ديسمبر سنة1943( [91] ) . وفي إجارة الوقف إذا تنازل المستأجر عن الإيجار أو أجر المكان كله أو بعضه من الباطن – ولو كان مأذوناً له في ذلك – كان لناظر الوقف أن يطلب الإخلاء أو أن يتمسك بالعقد لجديد ، فإذا اختار التمسك به قامت العلاقة مباشرة بينه وبين المتنازل إليه أو المستأجر من الباطن $1081 من تاريخ نشوء هذا العقد . وتسري أحكام هذه الفقرة على كافة العقود القائمة( [92] )” .
ويتبين من هذا النص أن التأجير من الباطن بغير إذن المالك يخول لهذا الأخير الحق في فسخ الإيجار وطلب إخلاء العين ، سواء حصل التأجير من الباطن بعد امتداد الإيجار الأصلي بحكم القانون أو أثناء سريان المدة الأصلية لهذا الإيجار . والأصل أن للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن ، وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك ( م 593 مدني ) . وتقضي تطبيق هذه القاعدة العامة هو ألا يكون للمالك حق فسخ الإيجار بسبب تأجير المستأجر العين من الباطن إلا إذا كان هناك شرط مانع من التأجير من الباطن ، وللمحكمة سلطة تقديرية في إجابة المالك إلى طلبه أو عدم إجابته . أما النص الوارد في التشريع الاستثنائي ( م 2 فقرة ب ) فيخول للمالك حق الفسخ ، دون أن تكون للمحكمة سلطة تقديرية في ذلك ، إذا أجر المستأجر العين من الباطن ولو لم يكن هناك شرط مانع ، بل ولو كان هناك ترخيص عام في الإيجار من الباطن وراد في عقد إيجار مبرم قبل أول يناير سنة 1944 ما لم يكن هناك إذن كتابي خاص وقت التأجير من الباطن . والعلة في هذا النص الاستثنائي أن المشرع ، بعد أن خول المستأجر المزايا التي سبقت الإشارة إليها وتتلخص في البقاء بأجرة مخفضة في العين المؤجرة بعد انقضاء مدة الإيجار ، وجد من الواجب “أن تلقي على المستأجر واجبات شديدة تضمن من جهة قيامه بسداد هذه الأجرة المخفضة في ميعادها ، ومن جهة أخرى المحافظة على أن يكون شغله للمحل بهذه الأجرة ناشئاً عن ضرورة حقيقية دون أن يتخذه وسيلة للاستغلال والربح بأن يؤجره من باطنه . والغالب أن يكون هذا التأجير بإيجار مرتفع ارتفاعا فاحشاً يثري به على حساب المالك ، ولإخفاء هذه الزيادة يكتب العقد بالقيمة القانونية ويأخذ الفرق نقداً من المستأجر الثاني”( [93] ) . ومن ثم قضي التشريع الاستثنائي بأنه “لا يجوز للمستأجر أن يؤجر المكان من باطنه $1082 إلا بإذن كتابي من المالك وقت التأجير من الباطن ، ولا عبرة بما يكون قد نص عليه في العقد الأصلي من تخويل المستأجر حق التأجير من الباطن ، لأن أغلب العقود القديمة السابقة على سنة 1940 والتي صارت تتجدد من نفسها بدون إرادة المالك كان منصوصاً فيها على تخويل المستأجر حق التأجير من الباطن . وما كان في ذلك ضرر على المالك ، لأن المحلات كانت تؤجر بقيمتها الحقيقية سواء من الأصل أو من الباطن . ومن جهة أخرى فإن قيام المستأجر بتأجير المحل من باطنه دليل على أنه غير محتاج إليه ، احتياج المستأجر إلى شغل المحل هو العلة في كل القيود الواردة في قانون الإيجارات( [94] )“
وظهرت هذه القيود على التأجير من الباطن لأول مرة في المرسوم بقانون رقم 140( [95] ) ، ثم توسع فيها المشرع في قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947( [96] ) . ومن ثم لا تسري هذه القيود بأثر رجعي على وقائع الإيجار من الباطن التي تمت قبل العمل بهذه التشريعات( [97] ) .
$1083 ونبحث الآن الشروط الواجب توافرها حتى يكون للمالك حق الإخلاء لسبب التأجير من الباطن ، ثم نبحث إجراءات هذا الطلب .
$1084 645- شروط طلب الإخلاء : هناك شرطان يتطلبهما القانون حتى يجوز للمالك طلب الإخلاء ، هما : ( أولا ) أن يقوم المستأجر بتأجير المكان المؤجر من باطنه . ( ثانيا ) أن يكون التأجير من الباطن بغير إذن من المالك .
وهناك حالتان استثنائيتان : ( إحداهما ) يكتفي فيها بالشرط الأول ، وهي إجارة الوقف . ( والأخرى ) على العكس من ذلك لا يجوز فيها الإخلاء ولو توافر الشرطان ، وهي حالة الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار عند بيع المصنع أو المتجر .
فنبحث كل من الشرطين السالف ذكرهما ، ثم كلا من الحالتين الاستثنائيتين :
646- الشرط الأول – التأجير من الباطن : يقول النص : “إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر” . فيجب إذن لجواز طلب الإخلاء أن يكون قد صدر من المستأجر عقد إيجار من الباطن( [98] ) ، وقد سبق تفصيل ما هو الإيجار من الباطن( [99] ) . ولم يذكر المشرع هنا التنازل عن الإيجار إلى جانب الإيجار من الباطن ، ومن عادته أن يذكر الاثنين معاً ، حتى إنه عندما أضاف النص الخاص بإجارة الوقف إلى الفقرة ( ب ) م المادة 2 سالفة الذكر بموجب المرسوم بقانون رقم 657 لسنة 1953 لم يغفل التنازل عن الإيجار وذكره إلى جانب الإيجار من الباطن . ويحمل إغفال التنازل عن الإيجار في قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 على أنه غير مقصود ، وقد أراد المشرع بعبارة “أجر من الباطن” أن تشمل الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار معاً . ولو قيل بغير ذلك ، وبأن الإيجار من الباطن وحده هو الممنوع دون التنازل عن الإيجار ، لسهل التحايل على القانون ، ولعمد المستأجر إلى التنازل عن الإيجار بدلا من الإيجار من الباطن ، فيصل بذلك إلى نفس النتيجة وهي استغلال حماية القانون إياه في الإيجار الصادر له من المالك ، وهذا ما أراد القانون منعه . هذا إلى أن المشرع ذكر بصريح النص أن “منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي $1085 منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس” ( م 594/1 مدني ) ، فيمكن قياس المنع التشريعي على المنع الاتفاقي ، ويكون المشرع عندما منع الإيجار من الباطن ورتب عليه جواز الإخلاء منع في الوقت ذاته التنازل عن الإيجار ورتب عليه نفس النتيجة( [100] ) . ويخلص من ذلك أنه يستوي أن يصدر من المستأجر إيجار من الباطن أو تنازل عن الإيجار ، ففي الحالتين يتوافر الشرط الأول من شرطي جواز طلب الإخلاء . ويستوي كذلك أن يكون الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار واقعاً على كل المكان المؤجر أو على بعضه( [101] ) .
وقد قدمنا أنه لا يعتبر إيجاراً من الباطن ولا تنازلا عن الإيجار أن يدخل المستأجر معه شركاء في المتجر أو المصنع الذي أقامه في العين المؤجرة( [102] ) ، ولا $1086 يسكن العين خادمه أو أحد من أتباعه بدلا من أن يسكنها هو ، ولا أن يستنزل ضيوفاً لمدة قصيرة أو طويلة ولا أن يسكن معه أقارب أو أصدقاء( [103] ) . كذلك$1087 لا يعتبر إيجارا من الباطن ولا تنازلا عن الإيجار أن تنزل شركة عن الإيجار لشركة تخلفها إذا كانت الشركة الثانية ليست إلا استمراراً للشركة الأولى ، ولا تمنع $1088 زيادة رأس المال أو إنقاصه أو مد أجل لشركة أو تغيير مركز إدارتها من أن تعتبر الشركة متسمرة( [104] ) .
كذلك لا يعد إيجاراً من الباطن بالمعنى المقصود في الشرط الذي نحن بصدده أن يكون المنزل في جهة تعتبر مصيفاً أو مشتى ويؤجره المستأجر من باطنه مدة الصيف أو مدة الشتاء . ذلك أنه روعي في إيجار المنزل هذه الميزة ، وكانت محل اعتبار عند تقدير الأجرة ، فاستغلال المستأجر للمنزل على هذا النحو يعتبر استغلالا مألوفاً يتوقعه المالك وقد تقاضى ثمنه في الأجرة الأصلية أولا ثم في العلاوة التي يسمح بها القانون وهي 70%( [105] ) . ولكن إذا أجر المستأجر العين من الباطن لا لمدة فصل معين ، كان هذا مسوغاً للإخلاء ، حتى لو كان المستأجر قد فرش العين و زودها بأدوات ذات قيمة ، ولا يقبل منه القول بأنه يستغل الأثاث أو الأدوات أكثر مما يستغل العين نفسها ما دام المستأجر من الباطن لا يستطيع الانتفاع بالأثاث أو الأدوات إلا مع الانتفاع بالعين( [106] ) .
وإذا وقع الإيجار من الباطن ، فإن الذي يطلب الإخلاء هو المالك لا المستأجر ، والنص صريح في هذا المعنى إذ يقول : “إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك” . وهذا بديهي لأن الاستغلال واقع على المالك لا على المستأجر الأصلي ، وهذا الأخير هو المستغل . ومن ثم لا يجوز للمستأجر الأصلي أن يطلب هو إخلاء المستأجر من الباطن( [107] ) . كذلك لا يجوز له ، إذا حصل على إذن كتابي من المالك وأجر من الباطن ، ثم أجر المستأجر من الباطن $1089 بدوره إلى مستأجر ثانٍ من الباطن دون إذن كتابي من المالك ، أن يطلب الإخلاء من المستأجر من الباطن الأول ا المستأجر من الباطن الثاني( [108] ) .
647- الشرط الثاني – بغير إذن من المالك : ويشترط في الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار أن يكون “بغير إذن كتابي صريح من المالك في تاريخ التأجير ، ولا يعمل بالتصريح العام في العقد الأصلي بالتأجير من الباطن إلا إذا كان لاحقاً لآخر ديسمبر 1943” . ويخلص من هذا النص أنه يجب التفريق بين فرضين : ( الفرض الأول ) أن يكون عقد الإيجار الأصلي قد تم في تاريخ غير متأخر عن 31 ديسمبر سنة 1943 أي سابق على أول يناير 1944 . وفي هذا الفرض لا يجوز للمستأجر أن يؤجر من الباطن أو أن يتنازل عن الإيجار إلا بإذن كتابي صريح من المالك وقت التأجير أو التنازل( [109] ) ، سواء كن عقد الإيجار الأصلي يتضمن شرطاً مانعاً من الإيجار من الباطن أو من التنازل عن الإيجار ، أو كان هذا العقد مسكوتاً فيه عن ذلك ، أو كن يتضمن ترخيصاً صريحاً في الإيجار من الباطن وفي التنازل عن الإيجار . فالشرط المانع يقتضي بداهة إذنا كتابياً صريحاً بنسخة . وسكوت عقد الإيجار الأصلي ، بل تضمنه ترخيصاً عاما في الإيجار من الباطن وفي التنازل عن الإيجار ، وإن كان هذا أو ذاك كافياً لتخويل المستأجر الحق في الإيجار من الباطن وفي التنازل عن الإيجار بحسب القواعد العامة ، إلا أن المشرع هنا لم يكتف بذلك بل اقتضى الحصول على إذن كتابي صريح خاص من المال وقت التأجير من الباطن أو $1090 التنازل عن الإيجار . وتقول لجنة العدل بمجلس الشيوخ ، كنا رأينا( [110] ) ، في تقريرها الثاني في تعليل ذلك ما يأتي : “ولا عبرة بما يكون قد نص عليه في العقد الأصلي من تخويل المستأجر حق التأجير من الباطن ، لأن أغلب العقود القديمة السابقة على سنة 1940 والتي كانت تتجدد من نفسها بدون إرادة المالك كان منصوصاً فيها على تخويل المستأجر حق التأجير من الباطن ، وما كان في ذلك ضرر من المالك لأن المحلات كانت تؤجر بقيمتها الحقيقية سواء من الأصل أو من الباطن” . ( والفرض الثاني ) أن يكون عقد الإيجار الأصلي قد تم في تاريخ متأخر عن 31 ديسمبر سنة 1943 ، أي منذ أول يناير سنة 1944 . وفي هذا الفرض لا يجوز للمستأجر أن يؤجر من الباطن أو أن يتنازل عن الإيجار إلا بإذن كتابي صريح من المالك وقت التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، سواء كان عقد الإيجار الأصلي يتضمن شرطاً مانعاً من الإيجار من الباطن أو من التنازل عن الإيجار ، أو كان هذا العقد سكوتا فيه عن ذلك . أما إذا كان العقد يتمن ترخيصاً عاماً في الإيجار من الباطن وفي التنازل عن الإيجار ، فإن هذا الترخيص العام وقت الإيجار الأصلي يغني عن الإذن الكتابي الخاص وقت التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار( [111] ) . ونرى من ذلك أن المشرع في الفرض الثاني أو جب الإذن الكتابي الخاص حتى لو سكت الإيجار الأصلي ، وقد كان هذا السكوت يخول المستأجر الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار بحسب القواعد العامة ، وفي هذا يتفق الفرض الثاني مع الفرض الأول . ولكن $1091 الفرض الثاني يختلف عن الفرض الأول فيما إذا كان الإيجار الأصلي تضمن ترخيصاً عاماًن فهذا الترخيص العام يغني عن الإذن الكتابي الخاص في الفرض الثاني ، ولا يغني عنه في الفرض الأول . والسبب في ذلك أن الإيجار الأصلي في الفرض الثاني قد أبرم في تاريخ متأخر عن 31 ديسمبر سنة 1943 ، أي في وقت اشتدت فيه أزمة المساكن ، فإن رخص المالك صراحة للمستأجر في الإيجار من الباطن فقد قبل ذلك وهو على بينة من أمره ، وكان يستطيع ألا يقبل أو في القليل أن يسكت .
ويخلص مما قدمناه أن المستأجر الأصلي ، حتى لا يدع للمالك سبيلا إلى طلب الإخلاء ، يجب عليه أن يحصل منه على إذن كتابي خاص وقت التأجير من الباطن إذا كان عقد الإيجار الأصلي مبرماً قبل أول يناير سنة 1944 ، فإذا كان مبرماً منذ هذا التاريخ وجب الحصول على الإذن الكتابي( [112] ) ما لم يكن الإيجار الأصلي قد تضمن ترخيصاً عاماً( [113] ) . والكتابة في الإذن الخاص ليست ركنا شكلياً فيه( [114] ) . ، بل هي مطلوبة للإثبات ، فيقوم مقامها الإقرار أو اليمين( [115] ) . ولا يعتبر $1092 إثباتا كتابياً كافياً الإيصال الصادر من المؤجر بتسلمه الأجرة من المستأجر الأصلي ومن المستأجر من الباطن( [116] ) ، أما إذا قبل المؤجر قبض الأجرة من المستأجر م الباطن دون تحفظ فإنه يكون بذلك قد أقر الإيجار من الباطن( [117] ) . ولا يغني علم المؤجر بالإيجار من الباطن وسكوته عن ذلك عن الإذن الكتابي الخاص( [118] ) .
وقد قدمنا أن هذا الإذن الكتابي الخاص ، وكذلك الترخيص العام الوارد في عقد إيجار أصلي مبرم بعد آخر ديسمبر سنة 1943 ، مما يجوز تقويمه وتضاف قيمته إلى أجرة الأساس عند تقدير الحد الأقصى للأجرة( [119] ) .
فإذا لم يحصل المستأجر على الإذن الكتابي الخاص ، ولم يتضمن الإيجار الأصلي المبرم بعد آخر ديسمبر سنة 1943 على ترخيص عام ، جاز للمالك أن يطلب الإخلاء( [120] )على النحو الذي سنراه فيما يلي :
$1093 الحالة الاستثنائية الأولى – إجارة الوقف : رأينا أن المرسوم بقانون رقم 657 لسنة 1953 أضاف إلى الفقرة ب من المادة الثانية من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 النص الآتي : “وفي إيجار الوقف إذا تنازل المستأجر عن الإيجار أو أجر المكان كله ا وبعضه من الباطن – ولو كان مأذونا له في ذلك – كان لناظر الوقف أن يطلب الإخلاء أو أن يتمسك بالعقد الجديد ، فإذا اختار التمسك به قامت العلاقة مباشرة بينه وبين المتنازل إليه أو المستأجر من الباطن من تاريخ نشوء هذا العقد ، وتسري أحكام هذه الفقرة على كافة العقود القائمة” .
ويتبين من هذا النص أنه إذا كان المكان المؤجر عينا موقوفة فقد ألغي المشرع بالنسبة إليه الشرط الثاني واقتصر على الشرط الأول . فيكفي إذن أن يؤجر المستأجر الأصلي المكان الموقف من الباطن كله أو بعضه أو يتنازل عن الإيجار حتى يكون لناظر الوقف طلب الإخلاء أو الحلول ، ولو كان المستأجر الأصلي قد حصل على إذن كتابي خاص من نفس ناظر الوقف أو من ناظر سابق ، أو كان الإيجار الأصلي لاحقاً لآخر ديسمبر سنة 1943 وتضمن ترخيصاً عاما . فيستطيع ناظر الوقف إذن ألاَّ يعتد بإذن صادر من ناظر سابق ، أو حتى بالإذن الصادر منه هو ، ويسري هذا الحكم بأثر رجعي على عقود الإيجار من الباطن أو عقود التنازل التي أبرمت قبل العمل بالمرسوم بقانون رقم 657 لسنة 1953 . وقد بينت المذكرة الإيضاحية لهذا المرسوم بقانون الأسباب التي دعت المشرع إلى سن هذه الأحكام الشديدة والى جعلها تسري بأثر رجعي ، وأوردت أمثلة عملية صارخة لتبرر هذا المسلك الاستثنائي ، فقالت : “كان بعض القائمين على أمر الأوقاف في وزارة الأوقاف وفي غيرها من الجهات التي خضعت لنظرها – كانوا يتخذون من الأوقاف وعلى حسابها وسائل دعاية للنفس أو مجاملة للصداقة أو إرضاء للحزبية ، فلم يكونوا ينظرون إلى الأعيان الموقوفة التي هي أمانة في أيديهم نظرتهم إلى ممتلكاتهم الخاصة . وهو أمر نشأ عنه هبوط القيم الإيجارية مع وجود الوسطاء الذين كانوا يستأجرون هذه الأعيان ، ثم يستغلونها استغلالا فاحشاً في بعض الأحيان . فمن أمثلة ذلك أن يستأجر رجل ملئ مكانا في شارع رئيس من شوارع القاهرة بستة عشر $1094 جنيهاً شهرياً ثم يؤجره من باطنه بستين جنيها شهرياً ، وهذا الشخص نفسه يستأجر مكانا آخر في شارع رئيس آخر بأحد عشر جنيها شهرياً ثم يؤجره من الباطن بخمسة وعشرين جنيها شهرياً . ومثل آخر يستأجر رجل قطعة أرض فضاء باثني عشر جنيها شهرياً ، ويجري فيها إصلاحات طفيفة ، ثم يؤجرها بعد ذلك من باطنه بمائيتي جنيه شهرياً ، إلى غير ذلك من الأمثلة الكثيرة الصارخة . ولهذا كان لا بد من العمل على تدارك هذه الأخطار بإصدار تشريع يجيز فسخ عقود الإيجار الصادرة من الأوقاف والتي وقع فها تنازل أو إيجار من الباطن منعاً لاستغلال المواطنين من الوسطاء الذين مكنتهم من التأثير على بعض القائمين بأمر الأوقاف صداقات شخصية أو صلات حزبية ، فاستطاعوا بذلك أن يحصلوا على مبالغ طائلة بغير جهد مبذول . لهذا رؤى وضع مشروع القانون المرافق . . . وحتى يكون لهذا التشريع الأثر المرجو ، فقد نص فيه على سريانه على العقود القائمة . ويلاحظ أن هذا التشيع لا يتناول عقود الإيجار التي تتم بين الأفراد ، والسبب في ذلك أن العناية بشؤون الأوقاف لم تكن تبلغ مدى عناية الأفراد بأموالهم الخاصة . كما لوحظ في النص أن يكون مرنا فلا يوجب فسخ كل عقد حصل فيه تنازل أو تأجير من الباطن ليبيح فسخ بعض العقود التي يبدو فيها الاستغلال بشعاً فاحشاً ، كما لوحظ فيه عدم الاعتبار بالإذن ولو كان كتابياً لأن الذين يقومون على إدارة هذه الأوقاف كانوا يتأثرون في إعطائهم هذا الإذن بمعانٍ هي أبعد شيء عن الصالح العام” .
ويستوي أن تكون العين الموقوفة تحت نظارة وزارة الأوقاف أو تحت نظارة غيرها ، وتنطبق الأحكام السالفة الذكر بوجه خاص على الوقف الخيري بعد إلغاء الوقف الأهلي . أما غير الوقف فلا يخضع لهذه الأحكام ، ويجب فيه توافر الشرطين معاً – أي الإيجار من الباطن وبغير إذن المالك – والسبب في ذلك كما تقول المذكرة الإيضاحية : “أن العناية بشؤون الأوقاف لم تكن تبلغ مدى عناية الأفراد بأموالهم الخاصة” .
فإذا أجر المستأجر لمكان موقوف العين كلها أو بعضها من الباطن ، أو تنازل عن الإيجار كله أو بعضه ، كان لناظر الوقف ، حتى لو كان هو ا ناظر سابق أعطي إذناً في ذلك للمستأجر ، أن يتخذ أحد مواقف ثلاثة : ( أ ) إما أن يستبقي $1095 الوضع كما هو فيبقى المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن ، وذلك إذا رأى ناظر الوقف أنه لم يلحق الوقف من هذه الصفقة خسارة محسوسة . ( ب ) وإما أن يطلب من المستأجر الأصلي الإخلاء فينتهي كل من الإيجار الأصلي والإيجار من الباطن ، وذلك إذا رأى ناظر الوقف أنه خير للوقف إنهاء الإيجار وإعادة تأجير العين بأجرة أعلى حتى من الأجرة التي تقاضاها المستأجر الأصلي من المستأجر من الباطن ، أو إذا كان المستأجر الأصلي قد احتاط لنفسه فأخذ من المستأجر من الباطن مقدماً ما كان يبغيه من كسب وكتب في عقد الإيجار من الباطن أجرة غير عالية وفي هذه الحالة يرجع المستأجر من الباطن على المستأجر الأصلي بما دفعه . ( جـ ) وإما أن يتمسك بالإيجار من الباطن أو بالتنازل ، فتقوم العلاقة مباشرة بينه وبين المستأجر من الباطن أو المتنازل له على أساس عقد الإيجار من الباطن ا عقد التنازل ، وذلك إذا رأى أن الأجرة في الإيجار من الباطن أو المقابل في التنازل مبلغ كبير يكسبه للوقف بفضل هذه العلاقة المباشرة .
649- الحالة الاستثنائية الثانية – بيع المصنع أو المتجر : وقد رأينا أن المادة 594/2 مدني تنص على ما يأتي : “ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر ، واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق” . فإذا استأجر شخص مكاناً أقام فيه متجراً ( fonds de commerce ويشمل المصنع والمتجر ) ، واضطر إلى بيع المتجر لضرورة قامت ، فتنازل عن الإيجار لمشتري المتجر أو أجر له من الباطن بالرغم من وجود شرط مانع ، جاز للمحكمة أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المستأجر للمؤجر ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق . وقد تقدم تفصيل كل ذلك( [121] ) .
ولكن رأينا من جهة أخرى ، فيما تقدم ، أنه لا بد من إذن كتابي خاص من المؤجر عند التنازل أو الإيجار من الباطن ، حتى لو لم يكن إيجار المكان الذي أقيم فيه المتجر قد ورد فيه شرط مانع ، بل حتى لو كان هذا الإيجار قد تضمن ترخيصاً عاماً ما لم يكن مبرماً بعد آخر ديسمبر سنة 1943 . فهل هذا الحكم $1096 الاستثنائي قد نسخ أحكام القانون العام ، وأصبح المستأجر للمكان الذي أقيم فيه المتجر لا يستطيع التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا بعد الحصول على إذن المؤجر ، وذلك سواء ورد في الإيجار شرط مانع أو لم يرد ، أو إلا بعد الحصول على ترخيص عام إذا كان الإيجار لاحقاً لآخر ديسمبر سنة 1943؟ تجيب محكمة النقض بأن التشريع الاستثنائي لم ينسخ أحكام القانون العام ، وبأنه لا يزال المستأجر المكان الذي أقيم فيه المتجر – إذا رأت المحكمة ذلك – أن يتنازل عن الإيجار أو يؤجر من الباطن ، حتى لو وجد شرط مانع ، متى توافرت الشروط الواجبة ، وذلك دون حاجة للحصول على إذن كتابي خاص من المؤجر وقت التنازل أو وقت الإيجار من الباطن . ولا يجوز للمؤجر في هذه الحالة أن يطلب إخلاء المكان ، بحجة أن المستأجر قد تنازل عن الإيجار أو أجر من الباطن دون إذن كتابي ، استناداً إلى أحكام التشريع الاستثنائي . وتقول محكمة النقض ، في تعليل ذلك ، إن أحكام هذا القانون الاستثنائي لا تفيد صراحة أو ضمنا إلغاء الرخصة المخولة للمحكمة بموجب التقنين المدني ، والتي تجيز لها بالشروط الواجبة قانوناً إبقاء الإيجار لمشتري المتجر رغم وجود شرط صريح في عقد الإيجار يحرم التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار . ذلك لأن القانون رقم 121 لسنة 1947 هو تشريع استثنائي ، فلا يجوز التوسع في تفسير نصوصه لتعطيل الرخصة التي خولها التقنين المدني للمحكمة خروجاً على اتفاق المتعاقدين الصريح ، لاعتبارات تتصل بمصلحة عامة هي رغبة المشرع في الإبقاء على الرواج المالي والتجاري في البلاد( [122] ) .
$1097 ويخلص من ذلك أنه إذا أقام المستأجر متجراً في المكان المؤجر واضطر إلى بيعه( [123] ) ، لم يكن للمؤجر طلب الإخلاء تطبيقاً لأحكام التشريع الاستثنائي ، حتى لو توافر الشرطان اللذان يتطلبهما هذا التشريع فتنازل المستأجر عن الإيجار لمشتري المتجر أو أجر له من الباطن( [124] )دون إذن من المالك( [125] ) .
$1098 650 – ب . إجراءات طلب الإخلاء : فإذا توافر الشرطان اللذان تقدم ذكرهما ، وأجر المستأجر العين من الباطن أو تنازل عن الإيجار بدون إذن من المالك ، جاز لهذا الأخير أن يطلب فسخ الإيجار وإخلاء المكان المؤجر ، ولو قبل انقضاء مدة الإيجار الأصلية ، فينتهي الإيجار الأصلي وينتهي معه الإيجار م الباطن أو التنازل عن الإيجار .
ولا داعي هنا ، في الإجراءات التي يتخذها المالك في طلب الإخلاء ، لأن يمر بالمراحل الثلاث التي رأيناه يمر بها في طلب الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة . ففي هذا الطلب الأخير يجب على المؤجر أن يكلف المستأجر بالوفاء ، وأن يمضي خمسة عشر يوماً دون أن يوفي المستأجر بالأجرة ، وبعد ذك يرفع المؤجر دعوى الإخلاء . أما هنا ، فقد وقعت المخالفة بمجرد أن يؤجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو يتنازل عن إيجاره دون إذن من المالك ، ولا سبيل إلى تداركها لا بالتنبيه على المستأجر ولا يمضي مدة معينة . فلم يبق إلا أن يرفع المالك دعوى الإخلاء في أي وقت يشاء بعد وقوع المخالفة ، ولو أثناء سريان المدة الأصلية للإيجار( [126] ) .
وقد قدمنا أن الدعوى ترفع من المالك ، ويجوز رفعها من المستأجر الأصلي( [127] ) . وترفع على المستأجر الأصلي لا على المستأجر من الباطن ، لان موضوعها هو فسخ الإيجار الأصلي وليس الإيجار من الباطن ، وإنما ينتهي الإيجار من الباطن بانتهاء الإيجار الأصلي( [128] ) . ويجوز مع ذلك للمالك أن يدخل المستأجر من الباطن في الدعوى ، وإن كان ذلك غير ضروري لأن الحكم الصادر ضد المستأجر الأصلي يجوز تنفيذه على المستأجر م الباطن ولو لم يختصم في الدعوى( [129] ) .
$1099 وترفع الدعوى وفقاً للإجراءات الخاصة التي رسمها التشريع الاستثنائي ، والى المحكمة الكلية ذات الاختصاص طبقاً لأحكام هذا التشريع ، ويكون الحكم غير قابل للطعن فيه بأي وجه .
وإذا رفعت الدعوى تحتم على المحكمة أن تقضي بفسخ الإيجار وبإخلاء المكان وليست لها أية سلطة تقديرية في ذلك ، وتنحصر سلطتها في التثبت من أن المستأجر قد أجر من الباطن أو تنازل عن الإيجار بغير إذن المالك . ولا يستطيع المستأجر أن يتفادى الحكم بالإخلاء إذا هو بادر إلى فسخ الإيجار من الباطن ا التنازل عن الإيجار ، أو إذا هو أثبت أن هذا الإيجار أو التنازل لم يعد بأي ضرر على المالك ، فالحكم بالفسخ – كما تقول المذكرة الإيضاحية للرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 – “مطلق تقع نتيجته بقيام سببه ، فليس يجدي في تفاديه أو عدم تطبيقه الادعاء بأن المؤجر لم يصبه ضرر من الإيجار م الباطن أو أنه يعتبر متعسفاً في استعمال حقه حين يطلب الإخلاء لهذا السبب”( [130] ) . وقد قدمنا مثل ذلك في طلب الإخلاء بسبب عدم وفاء المستأجر بالأجرة( [131] ) .
وكما في طلب الإخلاء بسبب عدم وفاء المستأجر بالأجرة أيضاً ، يجوز للقاضي أن ينظر المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن إلى أجل معقول لتنفيذ حكم الإخلاء ، إذا استدعت الحالة ذلك ولم يلحق المؤجر من هذا التأجيل ضرر جسيم ، عملا بأحكام المادة 346/2 مدني( [132] ) .
3 – استعمال المكان المؤجر بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقول
أو تضر بمصلحة المالك
651- النص القانوني : تنص المادة 2 ( فقرة جـ ) من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 على ما يأتي : “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ، ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ، إلا لأحد الأسباب الآتية : . . . ( جـ ) إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقولة أو تضر بمصلحة المالك” .
ويتناول هذا النص التزامين من التزامات المستأجر ، هما التزام باستعمال العين فيما أعدت له والتزامه بالمحافظة عليها وببذل العناية الواجبة في استعمالها . فجعل سببا لإخلاء العين ، ولو أثناء سريان الإيجار الأصلية( [133] ) ، استعمال المكان المؤجر بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقولة ، وسبباً آخر استعماله بطريقة تضر بمصلحة المالك . فهذا سببان نتكلم في كل منهما ، ثم نبحث إجراءات طلب الإخلاء الذي يترتب على أي منهما .
652- السبب الأول – استعمال المكان بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقولة : عندما ناقشت الجمعية العامة لمجس الدولة مشروع المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 – وهو المصدر الذي اشتق منه قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 – رأى احد الأعضاء أن يستبدل بكلمة “أو” التي تسبق عبارة “تضر بمصلحة المالك” كلمة واو العطف ، واستند في ذلك إلى أن المقصود هنا ليس المغايرة بين العبارتين اللتين تتوسطهما كلمة “أو” إذ لا شك في أن ما يضر بمصلحة المالك داخل فعموم عبارة “تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة” ، وإنما المقصود هو التخصيص بعد التعميم ، فاستعمال كلمة واو العطف أدق . فأجابه عضو آخر : “أرى استبقاء كلمة “أو” ، فإن ثمة صورا يتحقق فيها الضرر دون أن تكون منطوية على مخالفة لشروط الإيجار” . وقد وافقت الجمعية العامة لمجلس الدولة على هذا النظر . ويخلص من ذلك أنه كان مقصوداً أن $1101 يجعل استعمال المكان المؤجر بطرية تنافي شروط الإيجار المعقولة سبباً مستقلا عن استعمال المكان بطريقة تضر بمصلحة المالك( [134] ) .
وشروط الإيجار المعقولة تفترض أن هناك شروطاً متفقاً عليها بين المؤجر والمستأجر ، وخالف المستأجر المعقول من هذه الشروط . أما مخالفة المستأجر لالتزامه من استعمال العين فيما أعدت له إذا لم تكن هناك شروط اتفاقية في هذا الصدد ، ومخالفته لالتزامه من المحافظة على العين وبذل العناية الواجبة في استعمالها ، فلا شأن لنا بهذا هنا ، وهو يدخل في السبب الثاني المتعلق باستعمال المكان بطريقة تضر بمصلحة المالك . فتقتصر إذن ، في السبب الأول ، على الشروط الانفاقية المتعلقة باستعمال المكان المؤجر .
وتقضي القواعد العامة في هذا الصدد بأنه إذا كان استعمال العين مينا في العقد ، وجب التزام ما اتفق عليه المتعاقدان . فلا يجوز للمستأجر ، إذا كان عقد الإيجار قد بين في أي شيء تستعمل العين المؤجرة ، أن يستعمل العين في شيء آخر . فإذا اشترط العقد أن العين تستعمل كمقهى أو كمشرب لم يجز استعمالها كمسرح غنائي أو كمطعم ، وإذا اشترط استعمالها للسكنى لم يجز استعمالها للتجارة ، $1102 وإذا اشترط نوع التجارة لم تجز مباشرة تجارة غيرها( [135] ) . على أن هذه الأحكام تخفف من حدتها في القواعد العامة أن للمستأجر أن يخالف هذه الشروط الاتفاقية إذا لم يكن في مخالفتها ضرر يلحق المؤجر . فإذا حول المستأجر المكان من مقهى إلى مطعم ، أو من التجارة المشروطة إلى تجارة أخرى ، جاز ذلك ما دام هذا التحول لا ينجم عنه ضرر بالعين المؤجرة ا ضرر يصيب المؤجر( [136] ) . ويبدو أن التشريع الاستثنائي ، في مقابل المزايا التي منحها المستأجر والتي سبقت الإشارة إليها في كثير من المناسبات ، أراد أن يتشدد في بعض التزاماته ، وقد رأيناه يتشدد في التزامه بالوفاء بالجرة وفي التزامه بعدم الإيجار من الباطن ، وها نحن نراه يتشدد هنا في التزامه بعدم مخالفة الشروط الاتفاقية المتعلقة باستعمال المكان المؤجر . فيجب على المستأجر مراعاة هذه الشروط الاتفاقية بدقة تامة ، وإذا خالفها جاز للمؤجر إخلاء العين دون أن تكون للمحكمة في هذا سلطة تقديرية( [137] ) ، ودون حاجة لأن يثبت المؤجر أن هناك ضرراً أصابه من مخالفة هذه الشروط . فالمتعاقدان قد اتفقا على شروط معينة في خصوص استعمال المكان المؤجر ، والاتفاق قانوني المتعاقدين ، ومن ثم لا يجوز للقاضي عندما تثبت له مخالفة المستأجر لهذه الشروط أن يبحث هل نجم عن ذلك ضرر للمؤجر أو لم ينجم ، بل يكفي أن يكون المستأجر قد خالف ما اتفق عليه مع المؤجر ليكون ذلك سبباً للحكم بإخلاء المكان المؤجر( [138] ) . فلا يجوز إذن أن يخالف المستأجر الاتفاق ، $1103 ويحول المكان من مقهى إلى مطعم ، أو من التجارة المشروطة إلى تجارة أخرى ، أو من سكن إلى تجارة ، أو من تجارة إلى سكن( [139] ) . فإذا فعل ، حكم القاضي $1104 حتما بإخلاء المكان المؤجر . ولما كان ذلك لا يخلو من قسوة على المستأجر ، فقد أراد المشرع أن يخفف من حدة هذه القسوة ، فتطلب أن تكون الشروط التي إذا خالفها المستأجر حكم عليه بالإخلاء شروطاً معقولة( [140] ) . فإذا كانت الشروط غير معقولة( [141] ) . كما لو اشترط المؤجر على المستأجر ألا يزيد من يسكن معه من أولاده على عدد معين ، أو ألا يزيد خدمه على عدد معين ، أو ألا يقيم كلابا لحراسة الدار وهي في مكان قصي بمعزل عن العمران ، أو أن يبقي النوافذ التي تطل على حديقة أو دار للمؤجر مغلقة دائماً ، فالمستأجر في حل من محالفة هذه الشروط غير المعقولة ، ولا يترتب على مخالفتها أن يحكم عليه بالإخلاء .
يؤيد ما نذهب إليه في هذا الشأن المناقشات التي دارت في مجلس الشيوخ $1105 في خصوص النص الذي نحن بصدده . فإنه يتبين من هذه المناقشات أن بعض الأعضاء حاولوا حذف كلمة ( المعقولة ) بحجة أن هذه الكلمة ” لا تجعل للشروط المتفق عليها بين المتعاقدين قيمة ، والقاعدة القانونية تقول إن الاتفاق قانون المتعاقدين” . فأصر المجلس على استبقاء الكلمة حتى يستبعد غير المعقول من الشروط ، وسيتبقى في الوقت ذاته المعقول منها بصرف النظر عما إذا كان ينجم عن مخالفتها ضرر أو لا ينجم( [142] ) .
$1106 653- السبب الثاني – استعمال المكان بطريقة تضر بمصلحة المالك : وهذا اسبب متصل بأكثر التزامات المستأجر المتعلقة باستعمال العين وبالمحافظة عليها ، أما ما يتعلق بالالتزام بعدم مخالفة الشروط الاتفاقية فهو خاص بالسبب الأول الذي تقدم بيانه .
والمستأجر ، بحسب القواعد العامة ، ملتزمة باستعمال العين بحسب ما أعدت له ، والظروف وقرائن الأحوال هي التي تدل على كيفية الاستعمال( [143] ) . وهو ملتزم بعد ترك العين دون استعمال ، إذا كان من وراء عدم الاستعمال ضرر يلحق بالعين( [144] ) . وهو ملتزم بالا يحدث بالعين المؤجرة تغييراً بدون إذن المؤجر ، إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر( [145] ) . ويجب على المستأجر أخيراً أن يبذل م العناية في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد( [146] ) . فهذه كلها التزامات تتعلق باستعمال المستأجر للعين ، ويقضي التشريع الاستثنائي بأنه إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر بطريقة تضر بمصلحة المالك ، وجب على القاضي أن يحكم بالإخلاء . واستعمال المكان بطريقة تضر بمصلحة المالك يؤول في النهاية إلى إخلاء المستأجر بأي من الالتزامات سالفة الذكر ، فإن الإخلال بأي منها معناه أن يكون المستأجر قد استعمل العين بطريقة تضر بمصلحة المالك ، وفي هذا إساءة لاستعمال العين المؤجرة . وهنا – لا في السبب الأول – يجب على المؤجر حتى يحكم له بالإخلاء أن يثبت أن إساءة استعمال المستأجر للعين ألحقت به ضرراً( [147] ) .
$1108 فإذا أخل المستأجر بأي من الالتزامات المتقدم ، وكنا في نطاق التشريع الاستثنائي ، لم تسر القواعد العامة ، بل تسري أحكام هذا التشريع . ومن هنا يأتي التشديد في معاملة المستأجر ، فمدى الالتزامات في القواعد العامة لا يختلف عن مداها في التشريع الاستثنائي ، والذي يختلف هو الجزاء المترتب على مخالفة هذه الالتزامات . وسنرى أنه طبقاً لأحكام التشريع الاستثنائي يجب حتما على القاضي أن يحكم بفسخ الإيجار وبإخلاء المكان المؤجر إذا خالف المستأجر أيا من الالتزامات سالفة الذكر ، والحكم الذي يصدر بالإخلاء حكم نهائي لا يقبل الطعن بأي وجه .
وقبل أن نتقل إلى إجراءات طلب الإخلاء المترتب على أحد السببين المتقدمي الذكر ، نلاحظ أن هناك التزامات أخرى تقع على عاتق المستأجر وتتعلق بالمحافظة على العين المؤجرة لم يتناولها التشريع الاستثنائي . من ذلك إخطار المستأجر المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله( [148] ) ، ومن ذلك أيضاً قيام المستأجر بالترميمات التأجيرية( [149] ) . فهذه التزامات جزاؤها في القواعد العامة جواز فسخ $1109 الإيجار مع استبقاء السلطة التقديرية للقاضي . ولكن التشريع الاستثنائي لم يجعلها من بين أسباب فسخ الإيجار وإخلاء المكان لمؤجر ، ومن ثم يجب استبعادها ما دمنا في نطاق هذا التشريع ، فلا تكون سبباً للحكم بالإخلاء . وتكون أحكام الفسخ القائمة على القواعد العامة قد عطلتها أحكام التشريع الاستثنائي .
654- إجراءات طلب الإخلاء : وهنا أيضاً ، كما في الإيجار من الباطن ، لا توجد إلا مرحلة واحدة هي رفع دعوى الإخلاء ، فلا يلزم إنذار من المؤجر للمستأجر ولا انقضاء مدة معينة ، إذ بمجرد وقوع المخالفة يثبت للمؤجر الحق في الإخلاء .
وترفع دعوى الإخلاء أمام المحكمة الكلية المختصة طبقاً لأحكام التشريع الاستثنائي ، وبموجب الإجراءات التي رسمها هذا التشريع ، والحكم الذي يصدر بكون نهائياً غير قابل للطعن فيه بأي وجه( [150] ) .
وإذا رفع دعوى الإخلاء ، وثبت للمحكمة أن المستأجر قد خالف شروط الإيجار المعقولة أو أنه أساء استعمال العين فألحق ضرراً بمصلحة المؤجر ، تحتم على المحكمة أن تقضي بفسخ الإيجار وبإخلاء المكان ، ولست لها أية سلطة تقديرية في ذلك . ولا يستطيع لمستأجر أن يتفادى الحكم بالإخلاء إذا ه بادر إلى الامتناع عن المخالفة والى محو أثرها ، ولا إذا هو عرض على المؤجر أن يعوضه عنها التعويض الكافي ما لم يقبل المؤجر منه ذلك . وقد قضي بأنه يجوز للمؤجر بعد وقوع المخالفة أن ينزل عن حقه في طلب الإخلاء ، ويستخلص هذا النزول من تقاضيه من المستأجر تعويضاً عن المخالفة دون تحفظ( [151] ) .
$1110 وإذا قضي بالإخلاء ، جاز للقاضي أن ينظر المستأجر إلى أجل معقول لتنفيذ حكم الإخلاء ، إذا استدعت الحالة ذلك ، ولم يلحق المؤجر من هذا التأجيل ضرر جسيم ، وذلك عملا بأحكام المادة 346/2 مدني . وقد تقدم مثل ذلك في الحالتين السابقتين على هذه الحالة الثالثة( [152] ) .
4- أيلولة المكان للسقوط
655- النص القانوني : تنص المادة 2 ( فقرة د ) من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 على ما يأتي : “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ، ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ، إلا لأحد الأسباب الآتية : . . ( د ) إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة السكان”( [153] ) .
ويتبين من هذا النص أن للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار وإخلاء المكان ، حتى أثناء سريان مدة الإيجار الأصلية( [154] ) ، إذا ثبت أن المكان أصبح آيلا للسقوط بحيث يخشى منه على سلامة المقيمين فيه وعلى سلامة المارة .
ونفرق هنا بين فرضين : ( الفرض الأولى ) أن يكون المكان لا يقبل الترميم ولا بد من هدمة . ( الفرض الثاني ) أن يكون المكان قابلا للترميم ولا ضرورة للهدم .
656- الفرض الأول – المكان لا يقبل الترميم ولا بد من هدمه : إذا ثبت أن المكان آيل للسقوط ولا يقبل الترميم بل لا بد م هدمه ، كان المكان ، وإن لم يهلك فعلا ، هالكاً حكماً . ويثبت ذلك بتقرير فني ، ويغلب أن يكون تقريراً من المهندس المختص بمصلحة التنظيم ، وللمؤجر في هذه الحالة أن يطلب فسخ ، $1111 الإيجار وأخلاء المكان المؤجر حتى يدرأ مسئوليته فيما لو سقط المكان على المقيمين فيه ا على المارة . وللمستأجر كذلك أن يطلب الفسخ لعدم تمكنه من الانتفاع بعد أن أصبح المكان في هذه الحالة . بل إنه يمكن القول بأن المكان أصبح في حكم غير الموجود إذ لا بد من هدمه فهو هالك حكماً كما قدمنا ، ويترتب على ذلك أن الإيجار ينفسخ كما كان ينفسخ لو أن المكان قد هلك فعلا .
وهذه الأحكام تقررها القواعد العامة ، وكانت تسري حتى لو لم ترد في التشريع الاستثنائي . ولكن وردوها في هذا التشريع يجعل إجراءاته هي التي تسري وليست إجراءات القانون العام . ومن ثم يقدم طلب الإخلاء إلى المحكمة الكلية المختصة بموجب التشريع الاستثنائي ، وطبقاً للإجراءات التي رسمها هذا التشريع ، ويتحتم على المحكمة أن تقضي بالإخلاء ، والحكم الذي يصدر حكم نهائي لا يقبل الطعن بأي وجه . والذي يقدم طلب الإخلاء ه المالك ، لأنه هو الذي يعنيه أمر إزالة البناء أو دعمه( [155] ) . وما دام قد ثبت أن المكان آيل للسقوط وأنه يهدد سلامة $1112 السكن ولا بد من هدمه ، فإن المحكمة تقضي في الغالب بالإخلاء فوراً إذ أن الأمر لا يحتمل الإهمال( [156] ) .
وإذا أخلى المكان وهدمه المالك ثم أعاد بناءه ، لم يجز للمستأجر أن يطلب الرجوع إلى شغله ،ولم يجز للمؤجر أن يطلب من المستأجر ذلك ، لأن الإيجار قد انفسخ أو فسخ فزال على كل حال ، ولا بد في شغل المكان من عقد إيجار جديد( [157] ) .
657- الفرض الثاني – المكان يقبل الترميم ولا ضرورة للهدم : وإذا ثبت للمحكمة أن المكان يقبل الترميم ولا ضرورة لهدمه ، وأراد المؤجر أن يقوم بترميمه ، كان له ذلك ، فقد قدمنا أن للمؤجر حق إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ، على أنه إذا ترتب على هذه الترميمات إخلاء كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب تبعاً للظروف إما فسخ الإيجار وإما إنقاص الأجرة ( م 570 مدني ) ( [158] ) .
أما إذا لم يرد المؤجر أن يقوم بترميمه ، وأصر على فسخ الإيجار وإخلاء العين ، فيس للمستأجر أن يجبره على الترميم إلا على اعتبار أن هذا الترميم الضروري لحفظ العين من الهلاك هو في الوقت ذاته ترميم ضروري للانتفاع بالعين ، فيكون المؤجر ملتزماً به نحو المستأجر( [159] ) . ولكن يشترط في ذلك ألا تكون نفقات الترميم باهظة لا تتناسب مع الأجرة( [160] ) . فإذا توافر هذا الشرط ، جاز للمستأجر أن يقوم هو نفسه بالترميم وأن يرجع بما أنفقه على المؤجر( [161] ) . وفي هذه الحالة $1113 يبقى في العين( [162] ) ، ولا يُفسخ عقد الإيجار( [163] ) . والدعوى التي ترفع في هذا الشأن ليست مبنية على أحكام التشريع الاستثنائي ، بل هي مؤسسة على القواعد العامة ، ومن ثم ترفع أمام المحكمة المختصة بحسب قواعد القانون العام ، وتتبع الإجراءات المعتادة ، ويكون الحكم قابلا للطعن بحسب الأحوال .
ويلاحظ أن التقنين المدني القديم لا يلزم المؤجر بالقيام بالترميمات الضرورية للانتفاع بالعين .ويترتب على ذلك أنه إذا كان عقد الإيجار مبرماً قبل 15 أكتوبر سنة 1949 وكان بذلك خاضعاً لحكام التقنين المدني القديم ، فإن المستأجر لا يستطيع إجبار المؤجر على الترميم ، لا باعتباره ترميما ضرورياً لحفظ العين فهذا من حق المؤجر لا من واجبه ، ولا باعتباره ترميما ضرورياً للانتفاع بالعين $1114 فالمؤجر غير ملتزم بذلك بحسب أحكام التقنين المدني القديم . فإذا أصر المؤجر على الإخلاء العين ، كان له ذلك . غير أنه إذا قام المستأجر بترميم العين لحفظها من الهلاك ، جاز له أن يرجع على المالك بما أنفقه ، شأنه في ذلك شأن كل حائز يرجع على المالك بجميع ما أنفقه من المصروفات الضرورية ( م 980 مدني ) . وفي هذه الحالة يبقى المستأجر في العين بعد ترميميها على هذا النحو( [164] ) ، ويصل بهذا الطريق إلى نفس النتيجة التي صل إليها عن طريق أحكام التقنين الجديد فيما قدمناه( [165] ) .
§ 2- أسباب انتهاء لا ترد على الإيجار إلا بعد انقضاء مدته
الأصلية وامتداده بحكم القانون
1- رغبة المالك في هدم المكان لإعادة بنائه
658- النص القانوني : تنص المادة 2 ( فقرة هـ ) من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 على ما يأتي : ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ، ولو عند انتهاء المدة المتفق علها في العقد ، إلا لأحد الأسباب الآتية : . . . ( هـ ) إذا أراد المالك هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه بشكل أوسع يشتمل على عدة مساكن أو عدة محال ، بشرط أن يشرع في الهدم في بحر شهر من تاريخ الإخلاء ويبدأ في البناء فوراً ، وإلا كان للمستأجر الحق للعودة إلى إشغال المحل ، فضلا عن مطالبة المؤجر بالتعويض( [166] ) . ويستثنى من $1115 ذلك الأماكن المؤجرة بقصد استعمالها لدور التعليم الحرة أو الحكومية( [167] ) . ولا يجوز الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على موافقة اللجنة المشار إليها في المادتين 1 و 5 م القانون رقم 344 لسنة 1956 في الأحوال التي يتطلب القانون المذكور الحصول فيها على موافقة اللجنة”( [168] ) .
ويتبن من النص المتقدم الذكر أن هناك شروطاً لطلب إخلاء المكان المؤجر بقصد هدمه لإعادة بنائه . كذلك لطلب الإخلاء إجراءات هي التي رسمها التشريع الاستثنائي . وعلى المالك الذي حصل على حكم بالإخلاء واجبات معينة ردت في النص هي والجزاء المترتب عليها . فنتكلم في هذه المسائل الثلاث .
659- أ . شروط طلب الإخلاء : يتطلب القانون شروطاً أربعة يجب توافرها حتى يكون للمالك الحق في طلب إخلاء المكان المؤجر لهدمه وإعادة بنائه : ( 1 ) أن تكون مدة الإيجار الأصلية قد انقضت . ( 2 ) ألا يكون المكان مؤجرا بقصد استعماله لدور التعليم الحرة أو الحكومية . ( 3 ) أن يحصل المالك $1116 على موافقة لجنة توجيه أعمال البناء والهدم( [169] ) . ( 4 ) أن يكون إعادة البناء بشكل أوسع .
660- الشرط الأول – انقضاء مدة الإيجار الأصلية : هذا الشرط يستخلص من المبادئ العامة ، وإن كان ظاهر النص ينفيه . وظاهر النص ينفيه إذ جاء في صدر المادة 2 كما رأينا . “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ، ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ، إلا لأحد الأسباب الآتية : . .” . ثم تأتي الأسباب الأربعة الأولى التي سبق بيانها ، ويليها السبب الخامس الذي نحن بصدده . والنص يقول إن هذه الأسباب الخمسة يمكن للمؤجر أن يتمسك بها ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ، فيستخلص من ذلك أنه يمكن التمسك بها قبل انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ، أي أثناء سريان المدة الأصلية . وقد رأينا فعلا أن الأسباب الأربعة الأولى يمكن التمسك بها أثناء سريان المدة الأصلية ، فيسر نفس الحكم على السبب الخامس لأن النص يشملها جميعاً . يضاف إلى ذلك أن المشرع عندما جعل أحد أسباب الإخلاء لا يسر إلا بعد انقضاء المدة الأصلية ، وهو السبب الخاص بالضرورة التي تلجئ المؤجر لشغل المكن بنفسه أو بأحد أولاده ، فصل هذا السبب عن الأسباب التي يجوز التمسك بها أثناء سريان المدة الأصلية ، وأفراد له مادة مستقلة هي المادة الثالثة ، ونص صراحة في صدر هذا السبب على أن المؤجر “ينبه على المستأجر بالإخلاء في نهاية المدة” ، أي أنه لا يمكن التمسك به إلا بعد انقضاء المدة الأصلية .
هذا هو ظاهر النص ، وقد أخذ بذلك كثير من الأحكام ، ذاهبة إلى أن المشرع قد تعمد أن يجيز التمسك بالسبب الخامس أثناء سريان المدة الأصلية ، إذ قصد بذلك المصلحة العامة والإسراع في إقامة مبان جديدة تفرج أزمة المساكن ولو على حساب المستأجرين الذين لم تنقض مدد عقودهم الأصلية ، فضحى بمصلحة الأقل ليحقق مصلحة الأكثر( [170] ) .
$1117 ولكن القول بهذا الرأي يصدم مع المبادئ التي احترمها التشريع الاستثنائي في جميع أحكامه ، فهو في الأصل لا يجيز الإخلاء قبل انقضاء المدة الأصلية للإيجار . وإذا كان قد سمح بذلك في الأسباب الأربعة الأولى ، فلأن هذه الأسباب تسمح بفسخ الإيجار قبل انقضاء مدته طبقاً للقواعد العامة ذاتها ، فتأخر المستأجر عن الأجرة ، وإيجاره المكان من الباطن مخالفاً في ذلك أحكام العقد ، وإخلاله بالتزاماته في استعمال المكان المؤجر ، وأيلولة المكان للسقوط فيكون في حكم المعدوم ، كل هذه أسباب تجيز للمؤجر ، طبقاً للقواعد العامة ، أن يفسخ الإيجار قبل انقضاء مدته . أما رغبة المالك في هدم المكان لإعادة بنائه فلا يسيغ إطلاقاً للمؤجر أن يطلب إخلاءه قبل انقضاء مدة الإيجار المتفق عليها ، والواجب أن يتربص حتى تنقضي هذه المدة ، كما يفعل عندما تلجئه الضرورة لشغل المكان بنفسه ا بأحد أولاده . والقول بغير ذلك يوقع المشرع في تناقض غير مستساغ ، فهو يريد رعاية المستأجر وإبقاءه في المكان المؤجر حتى بعد انقضاء المدة الأصلية إلى غير حد ،ولا يجيز إخراجه ، لا بعد انقضاء هذه المدة ، ولا قبل انقضائها من باب أولى ، إلا لأسباب هي في ذاتها تصلح في القانون العام سبباً للإخلاء قبل انقضاء المدة الأصلية . فكيف يأتي سبب لا يصلح في القانون العام أن يكون سبباً للإخلاء إلا بعد انقضاء المدة المتفق عليها ، فيجعله في تشريعه الاستثنائي سبباً للإخلاء قبل انقضاء هذه المدة ، ويضيق على المستأجر حيث يوسع عليه القانون العام ، فيناقض الغاية التي من أجلها سن التشريع الاستثنائي! لا شك في أن المبادئ التي سار عليها المشرع في تشريعه الاستثنائي تأبى ذلك ، ولا ك في أنه لا يجوز للمؤجر أن يتمسك برغبته في هدم المكان لإعادة بنائه إلا بعد انقضاء المدة الأصلية للإيجار .
بقي أن نفسر كيف أقحم المشرع هذا السب الخامس في المادة الثانية ، وجعله بذلك مندمجا في الأسباب التي تجيز الإخلاء قبل انقضاء المدة الأصلية . $1118 العلة في ذلك ترجع إلى تاريخ النصوص . فقد قدم مشروع قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 للبرلمان ولا تذكر المادة الثانية فيه من أسباب الإخلاء إلا ثلاثة : ( 1 ) تأخر المستأجر في دفع الأجرة – ( 2 ) إيجار المكان من الباطن ، وكان المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 قد استحدث هذا السبب فأبقاه قانون إيجار الأماكن بعد أن وسع فيه( [171] ) – ( 3 ) إساءة المستأجر استعمال المكان المؤجر . وكل هذه الأسباب الثلاثة تجيز إخراج المستأجر من العين ، طبقاً للقواعد العامة ، حتى قبل انقضاء المدة المتفق عليها . ولذلك جاء في صدر المادة الثانية في صدد هذه الأسباب الثلاثة العبارة التي سبق ذكرها ، : “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ، ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد ، إلا لأحد الأسباب الآتية : . .” . وهذه العبارة ، في وضعها الأصلي ، كان صحيحة ، تصدق على الأسباب الثلاثة التي ذكرتها المادة الثانية . فقد أراد المشرع أن يضع مبدأ عاماً ، وهو عدم جواز إخراج المستأجر من العين المؤجرة ولو عبد انتهاء المدة المتفق عليها في العقد . ثم أجاز استثناء ، لأي سبب من هذه الأسباب الثلاثة ، إخراج المستأجر ولو بعد انتهاء المدة المتفق عليها ، فأجاز بذلك اقتضاء إخراجه قبل انقضاء هذه المدة . وأورد بعد ذلك سبباً منفصلا عن هذه الأسباب الثلاثة ، أفرد له مادة مستقلة هي المادة الثالثة ، وهو قيام ضرورة تلجئ المؤجر لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده . وكان الفصل بين هذا السبب والأسباب الثلاثة الأولى واجباً ،فإنه يتميز عنها ، لا فحسب في أنه لا يجوز التمسك به إلا بعد انقضاء المدة الأصلية ، بل أيضاً في أنه خاص بأماكن السكنى دون غيرها في حين أن الأسباب الثلاثة الأولى تعم جميع الأماكن . وجرى بعد ذلك أن لجنة العدل بمجلس الشيوخ أضافت سببين جديدين إلى الأسباب الثلاثة الواردة بالمادة الثانية ، ووافق عليهما البرلمان . أولهما أيلولة المكان المؤجر للسقوط ، وهو سبب يتسق مع الأسباب التي أضيف إليها إذ هو مثلها يصح التمسك به قبل انقضاء المدة الأصلية . والسبب الثاني الجديد هو هدم المكان لإعادة بنائه ، وهو السبب الذي نحن بصدده ، ولم تتنبه اللجنة إلى أن إقحام هذا السبب بين الأسباب التي أضيف إليها يخل باتساق التشريع ، فهو دونها جميعاً لا يصح التمسك به إلا بعد انقضاء $1119 المدة الأصلية ، ومع ذلك حشر في مادة ينص صدرها على جواز التمسك بالسبب قبل انقضاء هذه المدة . واختفت بذلك علة فصل السبب المتعلق بالضرورة الملجئة لشغل المكان في مادة مستقلة ، ولم يعد صحيحاً القول بأن هذه العلة ترجع إلى أن هذا السبب وحده لا يصح التمسك به إلا بعد انقضاء المدة الأصلية فوجب إفراده بنص مستقل ، إذ وجد بين الأسباب المذكورة في المادة الثانية سبب لا يصح التمسك به هو أيضاً إلا يعد انقضاء المدة الأصلية ، وهو السبب الذي نحن بصدده ، ومع ذلك لم يفر بنص مستقل . ولم يبق الآن لتعلي إفراد سبب الضرورة الملجئة بنص مستقل إلا أن يقال إن هذا السبب وحده خاص بأماكن السكنى دون غيرها ، في حين أن الأسباب الخمسة المذكورة في المادة الثانية تعم جميع الأماكن .
وقد استقر الفقه( [172] ) على أن هدم المكان لإعادة بنائه لا يجيز الإخلاء إلا بعد انقضاء المدة الأصلية( [173] ) ، وبهذا المبدأ أخذ أيضاً كثرا من الأحكام( [174] ) . بل $1120 إن القضاء قد ذهب بحق إلى أنه إذا تعدد المستأجرون في عقار واحد ، كل منهم يستأجر جزءاً مستقلا من العقار ، وجب انتظار انقضاء مددهم الأصلية جميعاً قبل إخلاء المكان لهدمه وإعادة بنائه . ومعنى ذلك أن المستأجرين $1121 يستفيدون من أطول مدة لأيهم ، ويتعين على المؤجر تركهم جميعاً في العقار حتى تنقضي هذه المدة الأطول( [175] ) .
على أنه يجوز للمؤجر ، حتى قبل انقضاء المدة الأصلية ، أن يرفع دعوى الإخلاء ، وتكون الدعوى مقبولة ولكن القاضي يعين ميعاداً للإخلاء يقع بعد انقضاء المدة الأصلية( [176] ) . أما إذا رفعت دعوى الإخلاء قبل انقضاء المدة الأصلية بوقت طويل يحتمل أن تتغير الظروف أثناءه ، فإن القاضي يحكم بعدم قبول الدعوى لعرفها قبل الأوان( [177] ) .
$1122 661- الشرط الثاني – المكان لم يؤجر بقصد استعماله لدور التعليم : ولا يكفي ، لقيام حق المؤجر في الإخلاء ، أن تنقضي مدة الإيجار الأصلية ، بل يجب أيضاً أن يكون المكان لم يؤجر بقصد استعماله للتعليم . فإذا كان المكان مؤجراً للتعليم ، لم يجز للمؤجر طلب إخلائه لهدمه وإعادة بنائه حتى بعد انقضاء مدة الإيجار الأصلية . ويستوي أن يكون المكان مؤجراً للتعليم الحكومي أو للتعليم الحر كما هو صريح النص ، ويستوي أن يكون التعليم في أي نوع من أنواعه وفي أية درجة من درجاته ، فقد يكون تعليما عاماً أو تعليما فنياً كما قد يكون تعليما ابتدائياً أو ثانوياً أو عالياً أو جامعياً . وقد كان قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 وقت صدوره خالياً من هذا الحكم ، فكان يجوز للمالك أن يطلب إخلاء المكان الذي أجره ليكون مدرسة حرة أو مدرسة حكومية ، بعد انقضاء مدة الإيجار ، مستنداً في ذلك إلى أنه يريد هدم المكان لإعادة بنائه . فكان التعليم يقاس من ذلك شدة كبيرة في وقت اشتدت فيه أزمة البناء وصعب العثور على أمكنة كافية للتعليم ، فإذا ما عثر على مكان بشق الأنفس جاز طلب إخلائه بعد انقضاء مدة الإيجار بحجة رغبة مالكه في هدمه وإعادة بنائه . وهذا في الوقت الذي يقضي فيه قانون إيجار الأماكن في المادة الثانية بأنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان لضرورة ملجئة إذا كان هذا المكان قد أوجر بقصد استعماله مدرسة( [178] ) . فكان التشريع غير متسق ، إذ ترعى حرمة التعليم أمام الضرورة التي تلجئ المؤجر لشغل المكان فلا يسمح له بطلب الإخلاء ، ولا ترعى هذه الحرمة أمام رغبة المالك في أن يتوسع في استغلال ملكه عن طريق هدمه لإعادة بنائه ، وكان الواجب رعاية التعليم في الحالتين ، بل هو أولى بالرعاية في الحالة الثانية( [179] ) .
$1123ومن أجل ذلك صدر القانون رقم 71 لسنة 1949 ، يستثنى من جواز الإخلاء بسبب هدم المكان وإعادة بنائه “الأماكن المؤجرة بقصد استعمالها لدور التعليم الحرة أو الحكومة” . وجاء في المذكرة الإيضاحية لهذا القانون : “تنص الفقرة ( هـ ) من المادة 2 من القانون رقم 121 لسنة 1947 على أنه يجوز للمؤجر إخلاء المكان المؤجر إذا أراد هدمه لإعادة بنائه بشكل أوسع . . وقد عمت الشكوى من سوء استعمال لهذا الحق بمعرفة بعض المؤجرين لدور تستعمل في التعليم ، مما ترتب عليه هدم بعض المدارس الحكومية والحرة ، وبالتالي تضييق سبل التعليم وتشريد أبناء الشعب . ولما كان من سياسة الحكومة تيسير تحصيل العلم والإكثار من دوره جهد المستطاع ، فإن مشروع القانون المرافق يبتغي هذه الغاية ويهدف إلى تحقيقها بوضع حد لاستعمال حق المالك في هدم الأماكن المؤجرة بقصد استعمالها مدارس حكومية أ حرة – وليس هذا الاستثناء بغريب على القانون رقم 121 لسنة 1947 ، ففي المادة الثالثة منه نص مماثل يمنع المؤجر لأماكن تستعمل للسكنى أن يطلب إخلاءها بحجة وجود ضرورة تلجئه لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده إذا كانت تلك الأمكنة مؤجرة بقصد استعمالها مدارس أو مستشفيات أو ملاجئ أو مؤسسات خيرية” .
662- الشرط الثالث – موافقة لجنة توجيه أعمال البناء والهدم( [180] ) : فإذا انقضت مدة الإيجار الأصلية ، وكان المكان غير مؤجر بقصد استعماله للتعليم ، وجب أيضاً حتى يحق للمؤجر طلب الإخلاء لهدم المكان وإعادة بنائه ، أن يحصل على موافقة لجنة إدارية . وهذه اللجنة كانت لجنة لتوجيه أعمال البناء والهدم طبقاً لأحكام القانون رقم 344 لسنة 1956 ، ثم أصبحت بموجب القانون رقم 178 لسنة 1961 لجنة لتوجيه أعمال الهدم دون أعمال البناء . ونستعرض كلا من هذين القانونين .
صدر القانون رقم 344 لسنة 1956 ينظم أعمال الهدم والبناء . وتقضي المادة الأولى منه بأنه “يحظر في أية جهة من الجمهورية داخل حدود المدن أو خارجها إقامة أي مبنى أو تعديل مبنى قائم أو ترميمه متى كانت قيمة الأعمال $1124 المطلوب إجراؤها تزيد على 500 جنيه إلا بعد الحصول على موافقة لجنة يصدر بتشكيلها وإجراءاتها قرار من وزير الشؤون البلدة والقروية . وعلى راغب البناء أو التعديل أو الترميم فهذه الحالة أن يتقدم بطلب إلى اللجنة المذكورة للموافقة على إجراء العمل المطلوبين فيه موقع الأعمال المطلوب إجراؤها والغرض منها . ويرفق بالطلب شهادة موقعة منه ومن مهندس نقابي متضمنة البيانات الأخرى التي يحددها قرار يصدر من وزير الشؤون البلدية والقروية . ويكون الطالب والمهند الموقع منه الشهادة مسئولين عن صحة هذه البيانات .ولا يجوز نظر طلب الموافقة ما لم يقترن بما يفيد سداد رسم نظر مقداره خمسة جنيهات . ويجوز للجنة المشار إليها في هذه المادة أن تحدد للطالب عند الموافقة على الطلب مواد البناء المحلية أو المستوردة حسبما تراه . ولا يجوز للسلطة القائمة على أعمال التنظيم في المجالس البلدية ، في هذه الحالة ، النظر في طلب أي ترخيص بالبناء إلا بعد قيام طالب الترخيص بتقديم موافقة اللجنة المذكورة” . وتقضي المادة 5 من هذا القانون بأنه “لا يجوز هدم المنشآت غير الآيلة للسقوط الواقعة في حدود المجالس البلدية إلا بعد موافقة اللجنة المشار إليها في المادة الأولى من هذا القانون ، وبشرط أن تكون قد مضت على إقامة هذه المباني مدة 40 عاماً على الأقل ، وذلك ما لم تر اللجنة الموافقة على الهدم لاعتبارات تتعلق بالصالح العام ولا يكون قرارها نهائياً في هذا الشأن إلا بعد موافقة وزير الشؤون البلدية والقروية . وعلى طالب الهدم أن يتقدم إلى اللجنة المذكورة بطلب الموافقة على الهدم يبين فيه موقع المبنى المطلوب هدمه مصحوباً بشهادة موقعة منه ومن مهندس نقابي متضمنة البيانات التي يحددها قرار يصدر م وزير الشؤون البلدية والقروية . ويكون الطالب والمهندس الموقع معه على الشهادة مسئولين عن صحة هذه البيانات ، ولا يجوز النظر في طلب الموافقة ما لم يكن مصحوباً برسم نظر قدره خمسة جنيهات . ويحظر على السلطة القائمة على أعمال التنظيم النظر في طلب الترخيص بالهدم إلا بعد قيام الطالب بتقديم موافقة اللجنة المذكورة . وتعتبر تراخيص الهدم التي لم يشرع أصحابها في تنفيذ الأعمال المرخص لهم فيها قبل صدور هذا القانون ملغاة ، ويجوز لأصحابها أن يتقدموا من جديد إلى اللجنة المذكورة في $1125 المادة الأولى بطلب الموافقة على الهدم في الحدود والأوضاع المبينة في هذه المادة”( [181] ) .
والذي يسترعي النظر في هذا القانون أنه يعمل في طريق مضاد للطريق الذي سلكه المشرع عند وضع التشريعات الاستثنائية الخاصة بإيجار الأماكن . فقد أراد المشرع في هذه التشريعات تشجيع حركة البناء لتخفيض أزمة الأماكن ، فلما نشطت هذه الحركة ، عمل المشرع من جهة أخرى على الحد منن نشاطها بهذه القيود الجديدة التي وضعها على أعمال الهدم والبناء . وقصد من ذلك إلى تشجيع حركة التصنيع وتصريف المواد والخامات المحلية ، وذلك قبل أن تصل حركة البناء إلى الغاية المنشودة منها فتوفر الأماكن اللازمة( [182] ) .
$1126 ومهما يكن من أمر ، فإن هذه القيود الجديدة على أعمال الهدم والبناء ارتد أثرها إلى قانون إيجار الأماكن ، فصدر القانون رقم 353 سنة 1956 يقضي بإضافة نص إلى الفقرة ( هـ( من المادة 2 من هذا القانون الأخير ، ويجرى كما رأينا على الوجه الآتي : “ولا يجوز الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على موافقة اللجنة المشار إليها في المادتين 1 و 5 من القانون رقم 344 لسنة 1956 في الأحوال التي يتطلب القانون المذكور الحصول فيها على موافقة اللجنة” . والأحوال التي يتطلب فيها القانون الحصول على موافقة اللجنة هي أعمال البناء التي تزيد قيمتها على 500 جنيه ، كما يظهر من نصوص القانون فيما قدمنا . فيجب إذن أن يحصل المالك على قرار من لجنة توجيه أعمال البناء والهدم بالموافقة على هدم المكان المؤجر وبالموافقة على إعادة بنائه على الوجه الذي صممه ، وهذا مع رخصة البناء الصادرة من التنظيم( [183] ) ، حتى يتمكن من الحصول على حكم بالإخلاء( [184] ) . وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 353 لسنة 1956 في هذا المعنى : “ولما كمان القانون رقم 121 لسنة 1947 قد أجاز للمال في $1127 الفقرة ( هـ ) من المادة 2 الحصول على طلب إخلاء المكان المؤجر إذا أراد هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه بشكل أوسع يشتمل على عدة مساكن أو عدة محال ، وقد أصبحت هذه الرخصة المخولة للمالك مقيدة بعد صدر القانون رقم 344 لسنة 1956 بضرورة الحصول مقدماً على موافقة هذه اللجنة المشار إليها في المادتين 1 و 5 من القانون الأخير اللتين يتطلب فيهما ذلك القانون الحصول على موافقة هذه اللجنة ، لذلك رؤى إضافة هذا القيد على الفقرة ( هـ ) من المادة الثانية من القانون رقم 121 لسنة 1947 بضرورة الحصول على موافقة اللجنة مقدماً قبل الحكم بالإخلاء ، حتى تتسق النصوص في القانون” .
صدر بعد ذلك القانون رقم 178 لسنة 1961 يلغي القانون رقم 344 سنة 1956 ، ويحل محله لتنظيم أعمال الهدم دون أعمال البناء . وقد جاء في مذكرته الإيضاحية : “تضمنت المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 344 لسنة 1956 في شأن تنظيم وتوحيد أعمال البناء والهدم أن العمل به موقوت بتحقيق الأغراض التي صدر من اجلها ، وهي الحد من استثمار رؤوس الأموال في البناء وتشجيع استثمارها في المشروعات الإنتاجية . وبما أن خطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية قد حددت الاستثمارات في قطاع البناء وأنه من غير المنتظر أن يتجاوز القطاعات الخاص والعام ما خصص لهما من استثمارات في هذا القطاع ، لذلك تكون قد زالت ضرورة الإبقاء على قيود توجيه أعمال البناء التي فرضت بالقانون المشار إليه ، مما يقتضي إنهاء العمل بأحكامه في هذا الشق . أما الغرض من تنظيم الرقابة على أعمال هدم المباني فلا يزال قائماً ، تمشياً مع سياسة الدولة في الإسكان ، ومنعاً من إساءة استعمال حق الهدم لمجرد الرغبة في زيادة الاستغلال . ونظراً لتداخل أحكام تنظيم البناء والهدم في نصوص القانون رقم 344 لسنة 1956 المشار إليه مما يتعذر معه تعديل أحكامه لقصرها على أعمال الهدم وحدها ، لذلك فقد أعد مشروع القانون المرافق متضمناً الحكام الخاصة بالرقابة على هدم المباني غير الآيلة للسقوط ، والإجراءات والشروط الواجب توافرها للحصول على تصاريح بهدم المباني الواقعة داخل حدود المدن” .
فلم تصبح هناك حاجة ، بعد صدور القانون رقم 178 لسنة 1961 ، للحصول على موافقة لأعمال البناء غير رخصة التنظيم العادية بالبناء . أما الهدم فبقي الحصول $1128 على رخصة به من لجنة إدارية ضرورياً قبل الحصول على رخصة التنظيم العادية بالهدم ، وهذا ما تقضي به أحكام القانون رقم 178 لسنة 1961 . فقد نصت المادة الأولى من هذا القانون على أن يحظر داخل حدود المدن هدم المباني غير الآيلة للسقوط ، وهي التي لا يسري عليها القانون رقم 605 لسنة 1954 المشار إليه ، إلا بعد الحصول على تصريح بالهدم وفقاً لأحكام هذا القانون” . وتنص المادة الثانية على أن “تشكل في كل محافظة لجنة على الوجه الآتي : ممثل وزارة الإسكان والمرافق في مجلس المحافظة رئيساً – عضو من مجلس المحافظة ينتخبه المجلس لمدة سنة قابلة للتجديد ، أحد المهندسين المختصين بالمحافظة يصدر باختياره قرار م المحافظ – عضوين . . . وتختص كل لجنة بالنظر في طلبات التصريح بهدم المباني الواقعة داخل حدود المدن في نطاق المحافظة ، وتصدر فيها قرارات بالقبول أو التعديل أو الرفض ، ولا تكون قراراتها نافذة إلا بعد اعتمادها من المحافظ ، وفي حالة اعتراضه عليها يعرض المحافظ الأمر على وزير الإسكان المرافق ويكون قراره في ذلك نهائياً” . وتنص المادة 3 على أن “يشترط للموافقة على طلب لتصريح بالهدم أن يكون قد مضي على إقامة المبنى أربعون عاماً على الأقل ، إلا إذا رأت اللجنة التجاوز عن هذا الشرط لاعتبارات تتعلق بالصالح العام” . وتنص المادة 4 على أن “يقدم طلب التصريح بالهدم إلى اللجنة المختصة من مالك البناء موقعاً عليه منه ومن مهندس نقابي . ويتضمن الطلب بيان موقع المبنى والبيانات الأخرى التي يصدر بها قرار م وزير الإسكان والمرافق . ويؤدي عن الطلب رسم نظر قدره خمسة جنيهات” . وتنص المادة 5 على أن “يحظر على السلطة القائمة على أعمال التنظيم إعطاء رخصة هدم طبقاً للقانون رقم 656 لسنة 1954 المشار إليه إلا بعد صدور التصريح بالهدم طبقاً لهذا القانون” . وتنص المادة 10 على أن “يلغي القانون رقم 344 لسنة 1956 المشار إليه”( [185] ) .
$1129 وعلى ذلك يجب للحصول على حكم بالإخلاء ، لهدم المكان وإعادة بنائه ، أن يقدم المالك رخصة بالهدم من اللجنة المشار إليها في المادة الثانية من القانون رقم 178 لسنة 1961 ،ويقدم مع هذه الرخصة رخصة التنظيم العادية بالهدم وكذلك رخصة التنظيم العادية بالبناء . ولم تعد هناك حاجة ، منذ العمل بالقانون رقم 178 لسنة 1961 ، لتقديم رخصة خاصة بالبناء مع رخصة التنظيم العادية( [186] ) .
663- الشرط الرابع – إعادة البناء بشكل أوسع : ويشترط أخيراً ، للحصول على حكم بالإخلاء ، أن يكون “هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه بشكل أوسع يشتمل على عدة مساكن أو عدة محال” ، كما يقول النص . ويخلص من ذلك أن هذا الشرط ينطوي على أمرين : ( 1 ) توسيع المكان بحيث يزيد عدد مساكنه أو محاله . ( 2 ) ويكون ذلك عن طريق هدمه وإعادة بنائه .
1- وتوسيع المكان بحيث يزيد عدد مساكنه أو محاله يكون في الغالب بتوسيع رقعة البناء أو بزيادة ارتفاعه .فيهدم المالك البناء القديم ، ويقيم مكان بناء جديداً أوسع في رقعته ، أو أعلى في ارتفاعه ، أو يكون الاثنين معاً . ولكن ذلك غير ضروري ، فقد يقيم البناء الجديد معادلا في الرفعة والارتفاع للبناء القديم ، لأن هذا البناء كان يشغل كل الأرض ، أو لأن لوائح التنظيم تمنعه من زيادة العلو . وقد يكون السبب لا هذا ولا ذاك ، بل إنه يريد الاقتصار على نفس الرقعة ونفس الارتفاع لسبب هو الذي يقدره( [187] ) . والضروري هو أن يزيد ، في $1130جميع الأحوال ، من عدد المساكن أو عدد المحال( [188] ) . وليس يلزم أن يزيد من عدد المساكن ومن عدد المحال في وقت معاً ، ولا أن يزيد من $1131 عدد المساكن لتحل محل مساكن قديمة أو من عدد المحال لتحل محل محال قديمة . فقد يهدم دكاكين قديمة ، ويقيم مكانها مبنى سكنياً من أدوار وشقق متعددة دون أن يكون فيه دكاكين . وقد يهدم مسكناً قديماً ، ويقيم مكانه عدداً كبيراً من الدكاكين دون أن يكون فيها مسكن واحد( [189] ) . ولو قدم المالك للمحكمة مشروعاً يزيد في رقعة البناء وفي ارتفاعه ، ولكن عدد المساكن والمحال يقل أو يبقى كما كان ، لم يكن هذا كافياً للحصول على حكم بالإخلاء ، إذ أن المشرع قد قصد إلى زيادة عدد الأماكن لا إلى زيادة الرحابة الرفاهية .
2- ويجب أن يكون التوسع عن طريق هدم المكان وإعادة بنائه . فلو قصد المالك أن يبقى المكان دون هدم ، وان يقتصر على إدخال تعديلات فيه تزيد في عدد المساكن أو المحال ، كأن يقسم طبقة إلى شقتين يقيم حائطاً بينهما دون أن يهدم المكان ، أو كأن يقيم حاجزاً في منتصر دكان كبير فيقسمه إلى دكانين صغيرين ، فيس هذا هدماً ولا إعادة بناء ، ومن ثم لا يكون للمالك الحق في طلب الإخلاء( [190] ) . ولكن الهدم وإعادة البناء لا يستلزمان هدم المكان من أساسه $1132 إلى سطح الأرض وإعادة بنائه كله . بل يكفي أن يهدم المالك جزءاً من المكان ويعيد بناءه ، بحيث يزيد ذلك في عدد المساكن أو المحال . فإذا شرع المالك في بناء عمارة كبيرة وأنجز منها أدوارً أربعة مثلا على أن يتم الأدوار الأربعة الأخرى فيما بعد ، وعمد إلى بناء غرف صغيرة في سطح الدور الرابع وأجرها ، فإنه يستطيع إخلاء هذه الغرف لهدمها وبناء الدور الخامس مكانها( [191] ) ، وكذلك الأدوار الباقية إن شاء . وليس م المعقول أن يطلب منه هدم الأدوار الأربعة الأولى وإعادة بنائها حتى يتمكن من بناء الأدوار الأربعة الأخيرة( [192] ) . كذلك إذا كان المكان مبني قديماً متين الأساس والدور السفلي فيه يتكون من دكاكين ، فإنه يجوز للمالك أن يبقي الدكاكين وان يخلي الأدوار العلوية القديمة لهدمها وإعادة بنائها شققاً حديثة بحيث يزيد من عدد المساكن . وإذا كان المكان شونة كبيرة أو جراجاً كبيراً ، جاز للمالك أن يقتطع جزءاً من المكان لبنائه دكاكين بحيث $1133 يزيد من عدد المحال ، ومن باب أولى يجوز له هد كل المكان لبنائه دكاكين أو جراجات صغيرة أو عمارة سكنية( [193] ) .
وإذا تقدم المالك بمشروع الهدم والبناء إلى المحكمة ، فليس للقاضي التدخل وإلزام المالك بتعديل المشروع أو تغييره( [194] ) ، كأن يلزمه الإبقاء على البناء القديم أو على بعضه والاقتصار على أن يبني فوقه حتى لا يخلي الأمكنة المؤجرة كلها أو بعضها( [195] ) ، بل تقتصر مهمة القاضي على التثبت من أن المشروع الذي يقدمه المالك من شأنه إذا نفذ أن يزيد في عدد المساكن والمحال عن طريق هدم قديم وبناء جديد ، وهذه مسألة واقع يبت فيها قاضي الموضوع( [196] ) .
والغرض من تقديم المالك المشروع إلى المحكمة ليس هو التقيد به تقيداً تاماً بحيث لا يجوز له الانحراف عنه إذا هو حصل على حكم بالإخلاء . وإنما الغرض $1134 من تقديم المشروع مع الترخيصات اللازمة ، من موافقة لجنة أعمال الهدم ومن رخصة التنظيم ومن موافقة المحكمة في حالة الوقف وما إلى ذلك ، هو التدليل على جدية ما انتواه المالك من الهدم والبناء ، فإنه في الغالب لا يكلف نفسه هذا الجهد وهذه النفقات إلا إذا كان قد اعتزم حقيقة تنفيذ المشروع . ولكن يجوز له ، بعد الحصول على الحكم بالإخلاء وتنفيذه ، أن يدخل ما يعن له من التعديلات على المشروع ، بل له أن يعدل عنه إلى مشروع آخر . والمهم هو أن يقوم في المواعيد المقررة قانوناً بهدم المكان القديم وإعادة بنائه بحيث يحقق زيادة في عدد المساكن أو في عدد المحال( [197] ) . فإذا كان المشروع الأصلي هو بناء فن ، جاز له أن يعدل عن ذلك إلى بناء عمارة سكنية ، أو العكس . وإذا قدم مشروع عمارة في أسفلها دكاكين ، جاز له أن يعدل ذلك ويجعل الدور السفلي جراجات بدلا من دكاكين كما أن له أن يقتصر على بناء أربعة أدوار مثلا بدلا من خمسة ، ما دام قد زاد في عدد المساكن والمحال على النحو الذي يتطلبه القانون . ويجوز له من باب أولى أن بني العمارة من ستة أدوار أو أكثر ولو كانت العمارة في المشروع الأصلي لا تشمل إلا على أدوار خمسة .
664- ب . إجراءات طلب الإخلاء : وإجراءات طلب الإخلاء هنا مرحلة واحدة ، ولم يشترط القانون تكليفاً ومضى مدة معينة بعد هذا التكليف كما فعل في الإخلاء سبب التأخر في دفع الأجرة( [198] ) . ففي أي وقت ، بعد انقضاء مدة الإيجار الأصلية ، يعن للمالك أن يهدم المكان المؤجر لإعادة بنائه على النحو السابق بيانه ، يجوز له طلب الإخلاء . بل يجوز له هذا الطلب حتى قبل انقضاء المدة الأصلية ، بشرط أن يعين الحكم للإخلاء ميعاداً يلي انقضاء هذه المدة ، وقد سبق بيان ذلك( [199] ) . ويسبق طلب الإخلاء في العادة مفاوضات بين المالك والمستأجر ، بل قد يرسل المالك إنذاراً على يد محضر للمستأجر يكلفه فيه بالإخلاء حتى يتبين المستأجر جدية الطلب ويتدبر أمره ، فإذا رفض الإخلاء رفع المالك الدعوى ليحكم على المستأجر بالإخلاء وبالمصروفات .
$1135 والذي يطلب الإخلاء هو المالك نفسه ، كم هو الأمر في الإخلاء لأيلولة البناء للسقوط ، لأن المالك هو وحده صاحب الشأن في هدم المكان المؤجر وإعادة بنائه . فلا يجوز طلب الإخلاء من المؤجر غير المالك ، ويجوز من المالك غير المؤجر( [200] ) . وإذا كان المكان مملوكاً لعدة ملاك على الشيوع ، وجب في الأصل أن يتقدم طلب الإخلاء منهم جميعاً( [201] ) . ومع ذلك فقد قضت المادة 829 مدني بأن “للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع ، أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة ، على أن يعلنوا قراراتهم إلى باقي الشركاء ، ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع إلى المحكمة خلال شهرين من وقت الإعلان . وللمحكمة عند الرجوع إليها ، إذا وافقت على قرار تلك الأغلبية ، أن تقرر مع هذا ما تراه مناسباً من التدابير . ولها بوجه خاص أن تأمر بإعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات” . ويعتبر هدم المكان وإعادة بنائه في سبيل تحسين الانتفاع به من أعمال الإدارة المعتادة( [202] ) . ومن ثم يجوز للأغلبية المبينة في النص أن تقدم طلب الإخلاء لهدم المكان وإعادة بنائه ، مصحوباً بموافقة المحكمة على الوجه المبين في المادة 829 مدني سالفة الذكر . وإذا كمان المالك للمكان المؤجر جمعية أو مؤسسة أو شركة أو أي شخص معنوي آخر ، قدم ممثلها طلب الإخلاء ، $1136 حتى قبل أن تتم الإجراءات اللازمة لثبوت الشخصية المعنوية للمالك( [203] ) . وإذا كان المكان المؤجر عيناً موقوفة ، قدم ناظر الوقف طلب الإخلاء مصحوباً بإذن المحكمة المختصة له في هدم العين الموقوفة وإعادة بنائها( [204] ) .
ويقدم طلب الإخلاء إلى المحكمة الكلية المختصة بحسب أحكام التشريع الاستثنائي ، وطبقاً للإجراءات التي رسمها هذا التشريع . والحكم الذي يصدر يكون نهائياً لا يقبل الطعن بأي وجه . ويجب أن يرفق المالك بطلب الإخلاء مشروع إعادة البناء الذي انتوى القيام به . ومعه ما يجب تقديمه من المستندات . وأهم هذه المستندات هي سند ملكية المكان المؤجر( [205] ) ، وموافقة المحكمة على قرار أغلبية الملاك في الشيوع على الوجه الذي بيناه فيما تقدم ، وموافقة اللجنة الإدارية على الهدم ، ورخصة الهدم وإعادة البناء من السلطة القائمة على أعمال التنظيم( [206] ) ، وإذن المحكمة المختصة في حالة ما إذا كان عنياً موقوفة( [207] ) .
$1137 وإذا رفضت المحكمة طلب الإخلاء بسبب أن المشروع الذي قدمه المالك لا يحقق التوسيع الذي يتطلبه القانون ، فإن ذلك لا يمنع المالك من أن يجدد طلبه على أن يقدم مشرعاً آخر غير المشروع الذي سبق رفضه يحقق التوسيع المطلوب( [208] ) .
أما إذا تحققت المحكمة من أن المشروع الذي قدمه المالك يحقق التوسيع الذي يتطلبه القانون ، فإنه يتحتم عليها أن تقضي بالإخلاء دون أن تكون لها سلطة تقديرية في ذلك ، شأن طلب الإخلاء للهدم وإعادة البناء في ذلك شأن سائر أسباب الإخلاء . ولكن يجوز للقاضي ، هنا أيضاً كما في سائر أسباب الإخلاء ، أن ينظر المستأجر إلى اجل معقول لتنفيذ حكم الإخلاء ، إذا استدعت الحالة ذلك ولم يلحق المؤجر من هذا التأجيل ضرر جسيم ( م 346/2 مدني ) ( [209] ) .
$1138 بل إن إمهال المستأجر في تنفيذ حكم الإخلاء هنا أوجب ، فهو غير مقصر كما في أحوال التأخر في دفع الأجرة والتأجير من الباطن وإساءة استعمال العين المؤجرة ، والإخلاء لا يستوجب العجلة كما في حالة أيلولة العين للسقوط ، فوجب إمهاله مدة كافية بعد انقضاء مدة الإيجار الأصلية( [210] ) حتى لا يتسنى له العثور على مكان صالح . وقد رأينا بعض الأحكام يمنح المستأجر مهلة لتنفيذ حكم الإخلاء ثمانية أشهر بعد انقضاء المدة الأصلية( [211] ) .
665 – جـ . واجبات المالك بعد الإخلاء الجزاء عليها : وقد رأينا أن نص الفقرة ( هـ ) من المادة 2 من قانون إيجار الأماكن توجب على المالك ، بعد إخلاء المستأجر للمكان المؤجر ، “أن يشرع في الهدم في بحر شهر من تاريخ الإخلاء ويبدأ في البناء فوراً ، وإلا كان للمستأجر الحق للعودة إلى إشغال المحل ، فضلا عن مطالبة المؤجر بالتعويض” . ونرى من ذلك أن القانون أعطي للمالك للشروع في هدم المكان مدة شهر واحد ، فلا يجوز أن يتأخر عن الشروع في الهدم أكثر من هذه المدة( [212] ) . ولا يجوز أن يتلكأ في الهدم ، بل يجب أن يمضي فيه بالسرعة المألوفة . فإذا تم الهدم ، وجب أن يبدأ فوراً في البناء ، إذ ليس ثمة ما يعوقه عن ذلك فجميع الإجراءات قد أتمها عندما رفع دعوى الإخلاء . فقد $1139 حصل من اللجنة الإدارية على ترخيص بالهدم ، ومن الجهة المختصة بأعمال التنظيم على رخصتي الهدم وإعادة البناء ، وحصل على الترخيصات الأخرى اللازمة . ويجب أيضاً ألا يتلكأ في أعمال البناء ، بل يمضي فيه على الوجه المألوف وبالسرعة المعتادة . فإذا فرغ من كل ذلك ، فقد أخلى مسئوليته قبل المستأجر ، ولم يعد ملتزماً قبله بأي التزام . وهو بعد ذلك حر في استغلال البناء الجديد بالطريقة التي يراها ، طبقاً لأحكام القانون . ويس للمستأجر أن يطلب العودة إلى المكان الجديد أو إلى احد أجزائه ، ولو بالأجرة التي عرض بها المالك المكان للإيجار ، وإذا أراد ذلك وجب أن يتفق مع المالك عليه وأن يبرم معه عقد إيجار جديد .
أما إذا لم يشرع المالك في الهدم خلال شهر م تاريخ الإخلاء ، فإنه يجوز للمستأجر أن يطلب العودة إلى شغل المكان المؤجر( [213] ) . ، فيبقى فيه بموجب سنده السابق وهو عقد إيجاره الذي كان قد امتد بحكم القانون وبنفس الأجرة والشروط السابقة . وله فوق ذلك أن يطلب تعويضاً من المالك عن الإضرار التي لحقته بسبب إخلائه المكان وما تكبده من نفقات في الإخلاء ، وفي شغل مكان آخر قد يكون أعلى أجرة ، ثم في العودة إلى شغل المكان الأول( [214] ) .
$1140 وإذا شرع المالك في الهدم خلال شهر من تاريخ الإخلاء ، ولكنه تلكأ دون موجب في أعمال الهدم ، أو لم يشرع في البناء فوراً بعد تمام الهدم ، أو تلكأ في أعمال البناء ، أو أتم البناء ولكن بعد تعديل أدخله على المشروع الذي كان قد قدمه للمحكمة فصار البناء الجديد لا يحقق التوسعة التي يستوجبها القانون( [215] ) ، جاز للمستأجر في جميع هذه الأحوال ، ليس أن يطلب العودة فإن المكان القديم قد هدم أو شرع فيهدمه ، بل أن يطلب تعويضاً عن الأضرار التي لحقته م جراء الإخلاء ،وما تكبده من نفقات بسبب النقل إلى مكان آخر ، وما عسى أن يكون قد التزم بدفعه من أجرة أعلى( [216] ) . وتقدر المحكمة التعويض المناسب( [217] ) . $1141 وتكون المنازعات التي تقوم بن المالك والمستأجر في شأن واجبات المالك وقيامه بها أو عدم قيامه ، وما يترتب على عدم قيامه بها من طلب المستأجر العودة إلى المكان القديم ، وما يطلبه من تعويض على النحو الذي بيناه فيما تقدم ، من اختصاص المحكمة الكلية التي عينها التشريع الاستثنائي ، وينظر فيها طبقاً للإجراءات التي رسمها هذا التشريع ، ويكون الحكم الصادر في شأنها حكماً نهائياً لا يقبل الطعن بأي وجه ، لأن هذه المنازعات تعتبر ناشئة من تطبيق أحكام التشريع الاستثنائي( [218] ) .
وقد كان القانون رقم 87 لسنة 1949 أضاف فقرة إلى المادة 16 من قانون إيجار الأماكن تجري على الوجه الآتي : “ويعاقب بغرامة من 50 جنيهاً إلى 500 جنيه كل مؤجر خالف حكم المادة 2 الفقرة هـ” . فكان المالك الذي يخالف الأحكام المتقدمة ، فلا يشرع في الهدم في خلال شهر من تاريخ الإخلاء أو لا يبدأ في البناء فوراً عقب أن يتم الهدم ، أو يقيم بناء جديداً لا يحقق التوسعة التي يتطلبها القانون ، مسئولا مسئولية جنائية إلى جانب مسئوليته المدنية ، فيعاقب بغرامة أقلها خمسون جنيها وأكثرها خمسمائة . ثم صدر القانون رقم 55 لسنة 1958 يعدل $ 1142 المادة 16 من قانون إيجار الأماكن ، وفي هذا التعديل لم ينص على عقوبة من يخالف أحكام الفقرة ( هـ ) من المادة 2 ، فأصبحت مخالفة هذه الأحكام لا عقوبة عليها . وبقيت المسئولية المدنية وحدها قائمة ، على النحو الذي فصلناه( [219] ) . وما دامت العقوبة قد ألغيت ، فإن المخالفات السابقة التي ارتكبها الملاك قبل إلغاء العقوبة ، ولو كان قد حكم فيها نهائياً ، يعتبر غير معاقب عليها ، تطبيقاً لأحكام المادة 5 من التقنين الجنائي التي تنص عليه سريان القانون الجديد على الوقائع السابقة متى كان هذا أصلح للمتهم( [220] ) .
$1143 2 – قيام ضرورة تلجئ المؤجر لشغل المكان بنفسه
أو بأحد أولاده
666- النص القانوني : تنص المادة 3 م قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 على ما يأتي :
“استثناء من أحكام المادة السابقة يجوز للمؤجر ، فيما يتعلق بالأماكن المؤجرة للسكنى ، عدا م يكون منها مؤجراً لمصالح حكومية أو لمجالس المديريات أو المجالس البلدة أن القروية أو بقصد استعماله مدارس أو مستشفيات أو ملاجئ أو مؤسسات خيرية ، أو ينبه على المستأجر بالإخلاء في نهاية المدة إذا كانت هناك ضرورة تلجئه لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده . ويجوز أن يكون التنبيه بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول” .
“ويعطي المستأجر في هذه الحالة مهلة ستة أشهر أو يمهل المدة الباقية من الإجارة السارية أو التي صار امتدادها أيهما أطول” .
“فإذا عارض المستأجر في الإخلاء ، أو انقضى على التنبيه خمسة عشر يوماً دون رد ، جاز للمؤجر رفع الأمر إلى القضاء في خلال المدة المعينة في القرة السابقة للحصول على حكم بالإخلاء ، على ألا ينفذ قبل مضي شهين على الأقل من تاريخ النطق به حضورياً أو من تاريخ إعلانه إلى شخص المستأجر أو محل إقامته إذا كان غيابياً وبشرط انقضاء المدة سالفة الذكر” .
“وفي حالة قبول المستأجر الإخلاء وامتناعه عن التنفيذ عند نهاية المدة المذكورة ، يجوز للمؤجر استصدار حكم بإخراجه فوراً” .
“وإذا كان المؤجر لغير عذر مقبول لم يشغل المكان في ميعاد شهر من تاريخ الإخلاء ، أو لم يستمر شاغلا له مدة سنة على الأقل ، جاز للمستأجر أن يطالبه بجميع التعويضات الناشئة عن الإخلاء ، كما يجوز له شغل المكامن من جديد” .
ويتبين من النص المتقدم الذكر – كما رأينا في السبب السابق المتعلق بالإخلاء لهدم المكان وإعادة بنائه – أن هناك شروطاً لطلب إخلاء المكان المؤجرة للضرورة الملجئة لشغله ، كذلك لطلب الإخلاء إجراءات معينة ، وعلى المؤجر الذي حصل على حكم بالإخلاء واجبات معينة وجزاء مترتب عليها . فنتكلم في هذه المسائل الثلاثة .
$1144 667- أ . شروط طلب الإخلاء : يتطلب القانون ، هنا أيضاً ، شروطاً أربعة يجب توافرها حتى يكون للمؤجر الحق في طلب إخلاء المكان المؤجر لشغله بنفسه أو بأحد أولاده : ( 1 ) أن تكون مدة الإيجار الأصلية قد انقضت . ( 2 ) أن يكون المكان مؤجراً للسكنى . ( 3 ) ألا يكون المكان مؤجراً لشخص معنوي عام أو بقصد استعماله مدرسة أو مستشفى أو ملجأ أو مؤسسة خيرية . ( 4 ) أن تقوم ضرورة تلجئ المؤجر لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده .
668- الشرط الأول – انقضاء مدة الإيجار الأصلية : نص القانون صراحة هنا على أن الإخلاء بسبب الضرورة الملجئة لا يكون إلا بعد انقضاء مدة الإيجار الأصلية ، فقد جاء في النص كما رأينا : “يجوز للمؤجر . . أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في نهاية المدة . .” . والبحث الذي أجريناه ، في حالة الإخلاء بسبب هدم المكان وإعادة بنائه فيما يتعلق بهذه المسألة لغموض النص وإقحامه في غير مكانه ، لا حاجة لنا به هنا لوضوح النص وصراحته . ويوجه ضرورة انقضاء مدة الإيجار الأصلية أن المؤجر أثناء سريان هذه المدة ليس له حق بموجب القواعد العامة أن يطلب إخلاء العين لحاجته الشخصية إلها ، فلا يجوز أن يكون له في التشريع الاستثنائي حقوق أوسع مما له بموجب القواعد العامة . وما دام المؤجر قد ارتبط بموجب عقد الإيجار بمدة معينة ، فقد وجب عليه أن ينفذ ما ارتضاه التزاماً في ذمته ، وأن يتربص إلى نهاية هذه المدة ، ثم يطلب الإخلاء بعد ذلك لحاجته للعين( [221] ) .
وقد قدمنا أنه أثناء سريان مدة الإيجار الأصلية ، إذا جدت للمستأجر حاجة شخصية للعين ، كأن احتاج إليها لسكناه أو لاستعماله الشخصي ، فإن هذا لا يكون عذراً طارئاً يسوغ إنهاء الإيجار وإخلاء العين . وليس هذا الحكم من النظام العام ، فيجوز الاتفاق على ما يخالفه . ومن ثم يجوز للمؤجر أن يشترط على المستأجر أن له أن ينهي الإيجار إذا جدت له حاجة شخصية للعين ، فيعمل بهذا الاتفاق ، وهو الذي يعين الشروط التي يستطيع بها المؤجر أن ينهي الإيجار ، كما إذا تعهد بدفع تعويض للمستأجر أو التزم بوجوب التنبيه بالإخلاء في ميعاد معين . وإذا $1145 سكت المتعاقدان عن مسألة التنبيه بالإخلاء ، فقد أوجبت المادة 607 مدني على المؤجر أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في المواعيد القانونية المبينة بالمادة 563 مدني( [222] ) .
كل هذا أثناء سريان المدة الأصلية للإيجار . والمقصود بالمدة الأصلية للإيجار ، عند استعمال هذا التعبير في خصوص إيجار الأماكن( [223] ) ، المدة الموقوتة أصلا للعقد ، دون المدة التي يمتد إليها العقد بحكم القانون . فقد يعين المتعاقدان مدة محددة ينتهي بانقضائها الإيجار ، فتكون هذه هي المدة الأصلية ، ولا يجوز الإخلاء للضرورة الملجئة أثناء سريان هذه المدة دون اتفاق . فإذا جدد الإيجار تجديداً ضمنياً بعد انقضاء هذه المدة ، لم يجز أيضاً الإخلاء أثناء سران مدة التجديد اضمني ، وتعتبر هذه المدة أيضاً مدة أصلية . وإذا عين المتعاقدان مدة واتفقا لإنهاء الإيجار على وجوب التنبيه قبل انقضاء هذه المدة بوقت معين وإلا امتد العقد لمدة أو لمدد أخرى ، لم يجز الإخلاء لا أثناء سريان المدة الأولى ولا خلال المدد الأخرى التي يمتد إليها الإيجار ، فهذه كهلا مدد أصلية . وإذا لم يعين المتعاقدان مدة ، كانت المدة هي فترة دفع الأجرة بشرط التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية ، ولا يجوز الإخلاء ما دام هذا التنبيه لم يحصل ، إذا ما حصل وجب أن تنقضي الفترة التي حصل فيها ، ويكون كل ذلك مدة أصلية .
فإذا ما انقضت المدة الأصلية على التفصيل الذي قدمناه ، امتد الإيجار بحكم القانون إلى مدة غير معينة كما سبق القول . ففي أثناء سريان مدة الامتداد هذه ، لا قبل ذلك أثناء سريان المدة الأصلية ، يجوز إخلاء المكان لضرورة تلجئ المؤجر لشغله بنفسه أو بأحد أولاده . والعلة في ذلك واضحة . فقد مد القانون بسلطانه ، وبالغرم من إرادة المؤجر ، عقد الإيجار لمدة غير معينة رعاية لحق المستأجر نظراً لأزمة الأماكن . فإذا كان المؤجر هو أيضاً في حاجة إلى مثل هذه الرعاية ، وقد قامت به ضرورة تلجئه لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده ، وجبت الموازنة بين هاتين الضرورتين المتعارضتين . ويكون المؤجر ها أولى بالرعاية ، لأنه $1146 تساوي مع المستأجر الضرورة وزاد عليه في أنه هو صاحب الانتفاع بالمكان في الأصل . “والمالك أولى بملكه” ، كما قيل أثناء مناقشة قانون إيجار الأماكن في البرلمان . لذلك قدم المؤجر على المستأجر عند تعارضه الضرورتين ، وأجيز للأول أن يطلب الإخلاء من الثاني بعد أن يتبع في ذلك إجراءات مفصلة وضعت لحماية المستأجر حتى لا يباغته الحكم بالإخلاء .
669- الشرط الثاني – المكان مؤجر للسكنى : يقول النص كما رأينا : ” . . يجوز للمؤجر ، فيما يتعلق بالأماكن المؤجر للسكنى ، عدا ما يكون منها مؤجراً لمصالح حكومية أو لمجالس المديريات أو المجالس البلدية أو القروية أو بقصد استعماله مدارس أو مستشفيات أو ملاجئ أو مؤسسات خيرة . .” . ويبدو لأول وهلة أن هناك تناقضاً في النص ، فقد اثنتي من “الأماكن المؤجرة للسكنى” أماكن مؤجرة لغير السكنى كالمدارس والمستشفيات . فلا بد إذن من أن يكون لعبارة “الأماكن المؤجرة للسكنى” معنى آخر . ويتضح هذا المعنى فعلا بالرجوع إلى التشريعات الاستثنائية السابقة . ففي الأمرين العسكريين رقم 315 لسنة 1942 ورقم 598 لسنة 1945 أجيز “فيما يتعلق الأماكن المخصصة للسكنى ( destines a l’habitation ) طلب الإخلاء بسبب الضرورة . .” . وقد نقلت هذه العبارة في المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 وفي قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 محورة على الوجه الذي رأيناه ، فجاءت “الأماكن المؤجرة للسكنى” . ولم يرد شيء في الأعمال التحضيرية يدل على أن المشرع قصد بهذا التحوير أن يغير المعنى ، والمسلم به أن التشريعات الاستثنائية المتعاقبة في هذه النقطة بالذات لم تتغير . فوجب إذن أن تفهم عبارة “الأماكن المؤجرة للسكنى” بأنها “الأماكن المخصصة للسكنى”( [224] ) . وعلى ذلك يجوز ، للضرورة الملجئة ، إخلاء المكان المخصص للسكنى ، أي المكان الذي هيئ ليكون سكناً وأعد لذلك بطبيعته وقت البناء ، حتى لو استعمل في غرض آخر غير السكن . فالمكان الذي يصلح بطبيعته لأن يكون سكناً يصلح في الوقت ذاته لأغراض أخرى ، كأن يكون مدرسة $1147 أو مستشفى أو ملجأ أو مؤسسة خيرية ، ويصلح أيضاً أن يكون مكتباً لمحام أو عيادة لطبيب ، ويصلح كذلك أن يكون مكتباً لإحدى المصالح الحكومية أو لإحدى الإدارات المحلية . ومن هنا جاء استثناء الأماكن المؤجرة “لمصالح حكومية أو لمجالس المديريات أو المجالس البلدية أو القروية أو بقصد استعماله مدارس أو مستشفيات أو ملاجئ أو مؤسسات خيرية” ، فهذا الاستثناء لا يستقيم إلا إذا كان استثناء من الأماكن المخصصة للسكنى ولو استعملت في غرض آخر كما سبق القول . أما الأماكن التي لم تهيأ لتكون سكناً ولم تعد بطبيعتها لذلك وقت البناء ، كالدكاكين والجراجات والمخازن والشون والمطاحن والمكابس والمحالج ، فهذه لا يجوز إخلاؤها للضرورة الملجئة ، لأن النص اشترط في الإخلاء لهذا السبب أن يكون المكان مخصصا للسكنى( [225] ) . وقد قضي بان العبرة في التخصيص أن يكون وقت البناء ، بحيث يكون المكان عند إخلائه صالحاً للسكن بدون إدخال تعديلات هامة على طبيعته ، ولو اتفق في عقد الإيجار على تخصيص المكان لغرض آخر غير السكن( [226] ) . وسنرى فيما يلي( [227] ) . ما إذا كان من اللازم ، في إخلاء المكان للسكنى ، أن يكون المؤجر قد ألجأته الضرورة لشغله بقصد السكنى أيضاً ا أنه يجوز له أن يشغله لغرض آخر غير السكنى .
670- الشرط الثالث – المكان غير مؤجر لشخص معنوي عام أو بقصد استعماله مدرسة ا مستشفى ا ملجأ أو مؤسسة خيرية : وقد رأينا النص يستثنى من الأماكن المخصصة للسكنى “ما يكون منها مؤجراً لمصالح حكومية $1148 أو لمجالس المديريات أو المجالس البلدة أو القروية أو بصد استعماله مدارس أو مستشفيات أو ملاجئ أو مؤسسات خيرية” . فهذه كلها أغراض تمت بأوثق الصلة للمصلحة للعامة ، فتقدم المصلحة العامة على مصلحة المؤجر الخاصة لو قام به ضرورة ملجئة .
والمقصود بالمصالح الحكومية ومجالس المديريات والمجالس البلدة والقروية كل الإدارات المركزية والمحلية . وقد حل الآن محل مجالس المديريات مجالس المحافظات ، ومحل مجالس البلدية والقروية مجال المدن والقرى .
والمدارس والمستشفيات والملاجئ والمؤسسات الخيرية مذكورة على سبيل الحصر . فيشترط في المدرسة أن يكون المكان معداً فعلا للتدريس وفيه فصول يغشاها التلاميذ والطلبة ، فالمكان الذي يسكن فيه المدرسون والأساتذة الذين تستقدمهم المدرسة من خارج البلاد ليس مدرسة ، ويجوز إخلاؤه للضرورة الملجئة( [228] ) . أما إذا كان المكان مؤجراً ليكون مدرسة ، فلا يجوز إخلاؤه للضرورة الملجئة ، وقد رأينا فيما تقدم أنه لا يجوز أيضاً إخلاؤه لهدمه وإعادة بنائه( [229] ) . . والمؤسسات الخيرة لا تشمل إلا ما كان منشأ لأعمال الخير كالجمعيات الخيرية( [230] ) . والمبرات وجمعيات التعليم . أما الجمعيات الأخرى ولو كانت جمعيات تعاون ، والمؤسسات والشركات والنقابات ، فلا تدخل ويجوز إخلاؤها للضرورة الملجئة . وقد قضي بأن النقابات لا تعتبر من المؤسسات الخيرية ، ويوجز للمالك $1149 إخلاؤها من العين المؤجرة إليها لحاجته إلى شغلها بنفسه أو بأحد أولاده( [231] ) . وتشمل المستشفيات الحكومية والمستشفيات الخاصة ، لأن الفظ ورد عاما مطلقاً فلا يجوز تخصيصه دون مخصص ، ويبدو أنه من الممكن أن يلحق بالمستشفيات المستوصفات والمصحات لأن كلا منها يعتبر نوعاً خاصاً من أنواع المستشفيات .
671- الشرط الرابع – قيام ضرورة تلجئ المؤجر لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده : رأينا أن النص يقضي بأنه “يجوز للمؤجر . . أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في نهاية المدة إذا كانت هناك ضرورة تلجئه لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده” . ويخص من هذا النص أنه يجب للإخلاء أن تقون المؤجر ضرورة تلجئه لشغل المكان . ولما كان الإخلاء هنا حقاً منحه القانون للمؤجر ، فلهذا أن ينزل عنه مقدما . فيندرج تحت هذا الشرط الرابع – وقد وردت أكثر أحكام القضاء متعلقة به – مسائل أربع نبحثها على التوالي : ( 1 ) قيام ضرورة ملجئة . ( 2 ) بالمؤجر . ( 3 ) لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده . ( 4 ) جواز نزول المؤجر مقدماً عن هذا الحق .
672- ( أ ) قيام ضرورة ملجئة : اشترط قانون إيجار الإمكان رقم 121 لسنة 1947 الضرورة الملجئة . وقد كانت التشريعات الاستثنائية السابقة تتفاوت في التعبير الذي تستعمله في هذا الصدد . فأكثرها تساهلا في جانب المالك كان الأمر العسكري رقم 315 لسنة 1942 ، وقد تطلب في المادة 3 منه أن تقوم بالمالك حاجة حقيقية لاستعمال المكان المؤجر بنفسه أو بأحد والديه أو أولاده . وأشدها التشريعات اللذان تليا ، الأمر العسكري رقم 402 لسنة 1943 ( م 3 ) والأمر العسكري رقم 598 لسنة 1945 ( م 2 ) ، وقد اشترط كلاهما قيام ضرورة قصوى تلجئ المالك وحده – دون والديه أو أولاده – إلى شغل المكان بنفسه . وتوسط بعد ذلك المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ( م3 ) ، فاشترط قيام ضرورة تلجئ المؤجر إلى شغل المكان بنفسه أو بأحد والديه أو أولاده . فانتقل من ( الضرورة القصوى” إلى “الضرورة $1150 الملجئة” ، وشمل المؤجر ( لا المالك ) والديه وأولاده ، ومن هنا كان تساهله . ولكنه اشترط “الضرورة الملجئة” لا “الحاجة الحقيقية” كما فعل الأمر رقم 315 لسنة 1942 ، ومن هنا كان تشدده . ثم جاء قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ، فاشترط في المادة 3 منه قيام ضرورة تلجئ المؤجر لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده ، فتشدد قليلا عن التشريع الذي سبقه بأن أغفل الوالدين واقتصر على الأولاد . وقد دل العمل على أن اختلاف التعبير من الحاجة الحقيقية إلى الضرورة القصوى إلى الضرورة الملجئة ليس له كبير أثر عند التطبيق ، وأن القضاء يتطلب في جميع الأحوال ضرورة الملجئة ليس له كبير أثر عند التطبيق ، وأن القضاء يتطلب في جميع الأحوال ضرورة ملجئة ، دون أن يدعوه تعبير “الضرورة القصوى” إلى التشدد أو تعبير “الحاجة الحقيقية” إلى التساهل( [232] ) . وإنما ظهر أثر اختلاف التشريعات في الانتقال من المالك إلى المؤجر ، وفي شمول الوالدين والأولاد أو الاقتصار على الأولاد دون الوالدين ا الاقتصار على المالك وحده دون أقاربه .
والذي نقف عنده هنا هو ما قرره التشريع القائم – قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 – من اشتراط قيام ملجئة بالمجر أو بأحد $1151 أولاده . والمؤجر هو الذي يقع عليه عبء إثبات قيام الضرورة الملجئة . فإذا ادعى مثلا أن المسكن الذي يقيم فيه قد نزعت ملكيته للمنفعة العامة ، أو أن صاحبه قد طلب إخلاءه لسبب قانوني ، أو أنه قد تزوج ويحتاج في حياته الزوجية الجديدة إلى مسكن أوسع من المسكن الذي اتخذه وهو أعزب ، أو غير ذلك من الضرورات الملجئة التي سنستعرض أمثلة كثيرة منها فيما يلي ، فعليه أن يثبت ذلك .ويستطيع الإثبات بجميع الطرق ، ويدخل في ذلك البينة والقرائن ، لأنه يثبت واقعة مادية . وللمستأجر بدوره أن يدحض أدلة المؤجر بكل الطرق ، وفيها البينة والقرائن( [233] ) .
ويجب على المؤجر أن يثبت أن ضرورة ملجئة قد قامت به هو ، فلا يكفي أن يثبت أن المستأجر ليس في حاجة حقيقية للعين( [234] ) . فإذا ما أثبت قيام هذه الضرورة ، فلا يكفي لدفع دعوى الإخلاء أن يثبت المستأجر أن حاجته للعين أمس من حاجة المؤجر( [235] ) ، ولا أن هناك مستأجراً آخر يستطيع المؤجر أن $1152 يطلب إخلاءه ولا يتضرر من الإخلاء كما يتضرر هو( [236] ) .
ويجب على المؤجر أن يثبت قيام الضرورة من وقت التنبيه بالإخلاء( [237] ) واستمرار قيامها إلى وقت النطق بالحكم( [238] ) فإذا كانت الضرورة قد قامت وقت التنبيه بالإخلاء ، ثم انقطعت وقت النطق بالحكم ، قضت المحكمة برفض الدعوى( [239] ) . وإذا كانت الضرورة لم تقم وقت التنبيه بالإخلاء ، إنما قامت بعد ذلك عند النطق بالحكم ، قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطلان التنبيه بالإخلاء( [240] ) ، $1153 لأنه يشترط في صحة التنبيه بالإخلاء كما سنرى أن تكون الضرورة قائمة وقت إجرائه( [241] ) .
وإذا قضي في دعوى الإخلاء برفضها لانعدام الضرورة ، فإن هذا لا يمنع من تجيد الدعوى إذا جدت ضرورة أخرى ، ولا تدفع هذه الدعوى الجديدة بسبق الفصل فيها ، لأن سببها يختلف عن سبب الدعوى الأولى التي رفضت . فإذا رفعت دعوى الإخلاء مؤسسة على قيام الخطبة وعلى أن المؤجر في حاجة إلى العين عند الزواج ، فرفضت بحجة أن الخطبة وحدها لا تكفي لثبوت قيام الضرورة ، فإن رفض الدعوى لا يمنع المؤجر من رفع دعوى إخلاء أخرى عند انعقاد الزواج . ولا يجوز دفع دعوى الإخلاء الجديدة بعدم جواز سماعها لسبق الفصل فيها ، فإن الذي سبق الفصل فيه هو دعوى إخلاء يختلف سببها عن دعوى الإخلاء القائمة ، فقد أسست الدعوى الأولى على قيام الضرورة للخطبة ، أما الدعوة الثانية فمؤسسة على قيام الضرورة للزواج( [242] ) .
$1154 وإذا كان يحق للمؤجر أن يطلب إخلاء العين للضرورة الملجئة ، فإنه لا يجوز له أن يتعسف في استعمال هذا الحق . فإذا رفع دعوى الإخلاء متمسكاً بأنه في حاجة إلى العين لمرضه إذ العين التي يقيم فيها وهي مملوكة له $1155 لا تلائم حالته الصحية ، فعرض المستأجر أن يتبادل معه السكن ، فإن رفض المؤجر للتبادل وإصراره على إخلاء العين يكون تعسفاً في استعمال الحق ويتعين رفض الطلب( [243] ) . كذلك إذا تبين للمحكمة أن المؤجر ، قبل أن ينبه على المستأجر بالإخلاء ، قد خلت شقة بعمارته وكانت الضرورة وقت ذلك قائمة ، فامتنع عن شغلها وآجرها ، ثم نبه بعد ذلك على المستأجر بالإخلاء لقيام الضرورة ، أن هذا يكون تعسفاً منه في استعمال حقه ، فقد كان يستطيع أن يشغل الشقة التي خلت ، ولكنه آجرها معتمداً على إخلاء شقة أخرى قد تكون قيمتها الإيجارية قيمة بخسة فآثر لذلك إخلاءها( [244] ) .
ونستعر الآن ، زيادة فتوضيح معنى الضرورة الملجئة ، بعض حالات رأي القضاء فيها أن الضرورة الملجئة قائمة ، وبعض حالات أخرى لم يجد القضاء فيها قيام الضرورة ، فتتعرف بهذا على ما يعتبر ضرورة ملجئة وما لا يعتبر كذلك .
$1156 673- ما يعتبر ضرورة ملجئة : يعتبر ضرورة ملجئة أن ينتزع من المؤجر المسكن الذي يقيم فيه ، فيصبح في حاجة إلى مسكن آخر يؤويه( [245] ) . ويتحقق ذلك إذا نزعت ملكية هذا المسكن للمنفعة العامة( [246] ) ، أو كان آيلا للسقوط ولا بد من هدمه( [247] ) ، أو كان المؤجر مستأجراً إياه وطلب صاحبه الإخلاء لسبب لا يد للمؤجر فيه( [248] ) . وحتى لو كان المؤجر يملك سكنه ، ولكنه $1157طرد منه غصبا ، فهذه أيضاً حالة ضرورة لأنه تبين من طرده أنه لا سكن له( [249] ) .
ويعتبر ضرورة ملجئة كذلك أن يصاب المؤجر أو احد ممن يعولهم بمرض يجعل المسكن الذي يقيم فيه غير ملائم من الناحية الصحية ، وتكون العين التي يريد إخلاءها ، في الوقت ذاته ملائمة من هذه الناحية( [250] ) . أما إذا ثبت أن ملاءمة العين التي يقيم فيها لا تقل عن ملاءمة العين التي يريد إخلاءها ، فإن الضرورة الملجئة لا تعتبر قائمة في هذه الحالة( [251] ) . وقضي كذلك بأن المرض إذا كان مزمنا ، ولم يكن حديثاً مفاجئاً ، فلا ضرورة تقوم من أجل ذلك( [252] ) . وقضي أيضاً بان مرض السكر ليس من الأمراض التي تحتاج لمناخ خاص ، $1158 فاحتجاج المؤجر بهذا المرض وبان العين التي يريد إخلاءها هي التي تلائم حالته الصحية لا يعتد به( [253] ) .
ويجوز أن يكون الزواج ضرورة تلجئ المؤجر إلى شغل العين ، فيحق له إخلاءها لأن المسكن الذي كان فيه قبل الزواج لم يعد صالحاً بعد أن تزوج . وقد قضي بأن الزواج في حد ذاته يعتبر قرينة قوية على قيام حالة الضرورة ، لأن العرف والتقاليد في مصر توجب استقلال العروسين بمسكن يتوافر لهما فيه الهدوء والاستقرار( [254] ) . وليس معنى ذلك أن يجاب المؤجر إلى طلبه بمجرد تقديم وثيقة الزواج ، بل إن المحكمة تجري تحقيقاً للوقوف على مقدار ما تولد لديه من جراء هذا الظرف من حاجة ، وللتثبت من أنه لا يستطاع دفع الضرورة إلا بطريق وحيد هو إخلاء العين وتشريد المستأجر من مسكنه . وينظر في كل دعوى إلى ظروفها وملابساتها( [255] ) ، ويوضع ما جرى عليه العرف والتقاليد المرعية بين الأسر المصرية من استقلال العروسين بمسكن موضع الاعتبار( [256] ) . وليس للمحكمة أن تبحث في حصة عقد الزواج المقدم لها وثيقته ، لأن العقد ينتج آثاره ما دام لم يتقرر بطلانه من الجهة المختصة( [257] ) . ويستوي أن يكون المؤجر طالب الإخلاء $1159 هو الزوج كما يقع عادة ، أو الزوجة كما يقع أحيانا فإن الزوجة إذا كانت مالكة لعين مؤجرة ولم تجد مسكنا يليق بها تصبح هي أيضاً في حالة ضرورة ملجئة لإخلاء العين( [258] ) . ويستوي ، إذا كان المؤجر هو الزوج ، أن يكون زواجه من زوجة أولى أو من زوجة أخرى( [259] ) . وكما يجوز إخلاء العين لزواج المؤجر أو المؤجرة ، كذلك يجوز إخلاؤها لزواج ولد المؤجر أو المؤجرة( [260] ) ، سواء كان الولد ابنا أو بنتاً( [261] ) ، وسواء كان الولد يعيش في كنف والده أو والدته $1160 أو يعيش مستقلا عنهما( [262] ) ، لأن النص عام لم يفرق . وتقدر المحكمة ، كما قدمنا في حالة ما إذا كان المؤجر هو الزوج ، ما إذا كان الزواج يقتضي أن يعيش ولد المؤجر في مسكن مستقل فتقضي بالإخلاء( [263] ) ، أو أنه لا يقتضي ذلك ويستطيع أن يعيش مع والديه أو مع والدي الزوج الآخر فترفض الدعوى( [264] ) ، $1161 وتنظر في ذلك إلى ظروف كل قضية والى البيئة الاجتماعية للزوجين( [265] ) . وفي جميع الأحوال لا يكون الزواج سبباً للإخلاء إلا إذا كان الزوج يتعين عليه أن يقيم بالجهة التي توجد فيها العين المراد إخلاؤها( [266] ) .
أما الخطبة ، وتتقدم الزواج ، فهي ليست في ذاتها ضرورة ملجئة ، والضرورة هي الزواج نفسه . ولكن لما كانت الخطبة يتلوها الزواج عادة ، وكان إعداد المسكن يقتضي وقتا ، فقد جرى القضاء على اعتبار الخطبة ضرورة $1162 ملجئة ، بشرط أن يتلوها الزواج فعلا وبين نفس الخاطب والمخطوبة( [267] ) . $1163 فيجوز إذن التنبيه بالإخلاء منذ قيام الخطبة على إلا يصدر الحكم بالإخلاء إلا عند تمام عقد الزواج ، فتصبح الخطبة بتحقق الشرط ضرورة ملجئة منذ قيامها بفضل الأثر الرجعي للشرط( [268] ) . وبذلك يستنفد الزوجان مهلة الإخلاء التي يمنحها القانون للمستأجر في الفترة ما بين قيام الخطبة وعقد الزواج ، فإذا تم الزواج أمكن إخلاء العين فوراً أو في وقت قريب ، وأمكن الزوجين أن يأويا إلى مسكنهما الجديد دون أن يتربصا وقتا طويلا حتى تنقضي مهلة الإخلاء . ولكن لا يجوز الحكم بالإخلاء إلا إذا استوثق القاضي من تمام عقد الزواج ، إذ بذلك $1164 وحدة يتحقق شرط أن تكون الخطبة ضرورة ملجئة( [269] ) . وللقاضي أن يؤجل نظر دعوى الإخلاء ، وأن يضرب للمؤجر أجلا يتم فيه الزواج( [270] ) . والقول بأن ليس على المستأجر من بأس إذا ما حكم القاضي بالإخلاء قبل عقد الزواج إذ أنه إذا لم يتم العقد ولم يشغل الزوجان العين في مدة شهر من تاريخ الإخلاء جاز للمستأجر أن يطلب التعويض والعودة إلى شغل العين( [271] ) ، القول بهذا غير مقنع . ذلك أن إخلاء المستأجر العين قبل تحقيق شرط الزواج ، وتشريده من مسكنه ولو على أن يعود إليه إذا لم يتحقق الشرط ، فيه من المشقة عليه ، ومن الكلفة على المؤجر نفسه الذي يصبح مسئولا عن التعويض ، ما كان الاثنان في غني عنه لو تريث القاضي ولم يحكم بالإخلاء إلا بعد تحقق سببه( [272] ) .
$1165 وقد يكون الطلاق ، كالزواج ، ضرورة ملجئة ، لا سيما بالنسبة إلى المرأة . فالزوجة تعيش عادة في منزل زوجها ، فإذا طلقت اضطرت أن تغادره ، وجاز لها عندئذ طلب إخلاء العين التي أجرتها وذلك للضرورة الملجئة( [273] ) ، ما لم يكن قد مضي على الطلاق مدة طويلة واستقرت المطلقة في مسكن طوال هذه المدة ، فليس لها بعد ذلك أن تتخذ من الطلاق تكئة لإخلاء العين بعد أن زالت الضرورة( [274] ) . ويندر أن يكون الطلاق ضرورة ملجئة بالنسبة إلى الرجل ، فالزوج يعيش عادة مع زوجته في منزله ، فإذا طلقها أو طلقت عليه أو طلقته عندما يجوز لها ذلك بقي في منزله كما كان . غير أنه يجوز أن يكون ساكناً مع زوجته في منزلها هي ، فالطلاق يضطره إلى مغادرة المسكن ، ومن هنا تنشأ الضرورة فيجوز له عندئذ طلب إخلاء العين التي أجرها للضرورة الملجئة . ولا يحتج عليه بأنه هو الذي خلق الضرورة بعمله ، حتى لو كان هو الذي طلق زوجته ، فإن الاعتبارات التي تدفعه للطلاق أكبر خطراً من الاعتبارات التي تدفعه إلى طلب إخلاء المنزل ، فلا يجوز أن يتهم بأنه أخضع تلك لهذه( [275] ) . $1166 أما طلاق ولد المؤجر فلا يكون عادة ضرورة ملجئة ، فإن الولد يرجع في الغالب بعد الطلاق إلى منزل والده أو والدته ، لا سيما إذا كان الولد هو الزوجة المطلقة ، فلا تقوم ضرورة ملجئة إلى إخلاء عين لسكناه . ومع ذلك قد يتفق أن تكون الزوجة المطلقة ذات أولاد ولا يلائمها أن تعود إلى السكنى مع والديها ، كما يجوز أن يكون الولد الذي طلق زوجته قد اضطر بالطلاق أن يغادر منزل مطلقته الذي كان يعيش معها فيه أثناء الزواج ، ففي مثل هذه الأحوال تقوم ضرورة تلجئ احد الوالدين إلى طلب إخلاء العين التي أجرها لإسكان ولده فهيا بعد الطلاق( [276] ) .
وقد يكنون في التغييرات التي تطرأ على حياة الأسرة ضرورة ملجئة . مثل ذلك أن ينمو عدد أفراد الأسرة( [277] ) ، ويكون رب البيت قد أقام مع زوجته في منزل صغير يتسع لهما وحدهما ، ثم ينجب أولاداً يزيد عددهم بالتدريج حتى يضيق به المسكن ، فهذه ضرورة تلجئه إلى طلب إخلاء مسكن أوسع يكون قد أجره للغير( [278] ) . أو تكون الأولاد صغاراً ، فيكبرون ، وتصبح حجرات المسكن القليلة لا تتسع لإيوائهم جميعاً بعد أن تغيرت حالتهم من أطفال إلى صبية وشباب ، فهذه أيضاً ضرورة تلجئ رب البيت أن يطلب إخلاء مسكن أوسع( [279] ) . $1167 ومثل ذلك أيضاً أن يعيش القاصر مع وصيه حتى يبلغ سن الرشد ، فيرى أن يستقل في معيشته ، وقد توجب عليه حرفته هذا الاستقلال( [280] ) ، فيعمد إلى طلب إخلاء مسكن أجره للغير وذلك للضرورة الملجئة ، ومثل ذلك أيضاً أن تعيش الأسرة بعائلها مع احد أقرباء العائل ، ثم يموت العائل ولا تجد الأسرة مناصاً من مغادرة المسكن إلى مسكن آخر تخليه للضرورة الملجئة( [281] ) . أو يموت العائل وتجد الأسرة أن المنزل الذي يسكنونه مع عائلهم أكبر مما تتطلبه حاجتهم بعد موت عائلهم وقد أصبحت مواردهم لا تحتمل أعباءه ، فيجوز إخلاء مسكن أصغر لهذه الضرورة الملجئة( [282] ) .
ونقل الموظف إلى جهة له فيها مكان أجره يجيز بوجه عام أن يطلب إخلاء هذا المكان لسكناه . وسنرى أن الموظف المنقول إلى بلد يكون له حق الأولوية $1168 على غيره في استئجار المسكن الذي كان يشغله موظف آخر ( م 9/1 من قانون إيجار الأماكن ) ( [283] ) . فإذا كان أمام الموظف المنقول في الجهة التي نقل إليها مسكن خال يملكه وهو مؤجر للغير ومسكن خال كان يشغله موظف آخر ، فإن له الأولوية في استئجار هذا المسكن الأخير كما قدمنا ، ومن ثم لا تقوم به ضرورة تلجئه هو أيضاً لشغله( [284] ) ، فإن له في هذه الحالة أن يطلب إخلاء المسكن الذي أجره ، وذلك للضرورة الملجئة( [285] ) . ولكي يكون نقل الموظف ضرورة ملجئة على النحو الذي قدمناه ، يجب ألا يكون هو نفسه الذي تولى خلق هذه $1169 الضرورة ، بأن كان النقل بناء على طلبه( [286] ) ، ما لم يكن هناك أسباب قهرية دعته إلى هذا الطلب كما لو كان قد طلب النقل بسبب مرضه أو مرض زوجته أو أولاده( [287] ) .
وقد قضي بأنه إذا أحيل الموظف إلى المعاش بسب إصابته بمرض ، وكانت حالته الصحية تقتضي إقامته بالقاهرة ليكون على مقربة من أطبائه المعالجين ، فإن هذا يعتبر ضرورة تلجئه إلى طلب إخلاء مسكن أجره في القاهرة( [288] ) . وقضي بأن الضرورة لا تعتبر قائمة إلا وقت الإحالة إلى المعاش ، فلا يصح التنبيه بالإخلاء قبل ذلك( [289] ) . أما إذا لم تكن هناك ضرورة تلجئ الموظف المحال إلى المعاش إلى التزوج من البلد الذي أقام فيه إلى البلد الذي يريد أن يخلي فيه المسكن ، فإنه لا يجوز له طلب الإخلاء( [290] ) .
$1170 674- مالا يعتبر ضرورة ملجئة : لا يعتبر ضرورة ملجئة أن يبيع المالك مسكنه فيلتزم بتسليمه إلى المشتري ، ويتخذ من ذلك سبباً يطلب من أجله إخلاء مسكن آخر يؤجره . ذلك أنه إذا وجد في حالة ضرورة للسكن ، فإنه هو الذي خلق هذه الضرورة لنفسه ببيعه مسكنه مختاراً( [291] ) .
أما إذا كان في المسكن المبيع مستأجر من البائع – لا البائع نفسه – فإن المشتري لا يستطيع إخراجه كما يستطيع إخراج البائع ، لما قدمنا من أن الإيجار يسري في حق المشتري ولو لم يكن ذا تاريخ ثابت سابق على البيع . ولا يجوز للمشتري أن يتمسك بأنه اشترى المنزل لكناه ، فمجرد شراء المنزل والرغبة في سكناه لا يصلح أن يكون ضرورة ملجئة إذا كان للمشتري سكن آخر يفي بحاجته( [292] ) . لكن إذا كانت هناك ضرورة قائمة بالمشتري غير مجرد الرغبة في سكنى المنزل باعتباره المالك له ، أوجدت ضرورة بعد الشراء ، فإنه يجوز له طلب الإخلاء ، ولكن لا بسبب شرائه للمنزل بل بسبب هذه الضرورة .
وقد قضي بأن مجرد رغبة المالك في الانتقال إلى القاهرة للإشراف على أولاده الملتحقين بالجامعة بعد أن التحقوا بها بمدة طويلة لا يعتبر ضرورة ملجئة( [293] ) . وكذلك لا تعتبر ضرورة ملجئة رغبة المالك في إرسال أحفاده الذين ليسوا مضمومين إليه إلى إحدى مدارس الإسكندرية والإقامة معهم للإشراف عليهم( [294] ) .
$1171 وقضي أيضاً بأنه لا تعتبر ضرورة ملجئة رغبة المالك في أن يسكن بعيداً عن أسرته الكثيرة العدد لينشد الهدوء والراحة ، وليبتعد عن ضوضاء الأولاد وجلبتهم( [295] ) .
وجرى القضاء على أن اضطرار المالك أن يتخذ مسكناً بأجرة مرتفعة لا تتناسب مع موارده لا يعتبر ضرورة تلجئه إلى طلب إخلاء مسكن مملوك له آجره بأجرة بخسة . ففي قضية كان المالك يقيم مع صهره ودب الخلاف بينهما ،فاتخذ سكناً مؤقتاً باجرة شهرية قدرها 8 .5 جنيهات ، ، وهو مبلغ لا يحتمله مرتبه ومقداره 19 جنيهاً ، ومع ذلك رفضت المحكمة طلبه إخلاء شقة مملوكة له ليسكنها بدلا م الشقة التي استأجرها بهذه الأجرة المرتفعة ، وقالت إن المدعي قد عمل إزالة الضرورة بسكناه حالياً في شقة أخرى ، وهو لا ينعي على هذه الشقة عدم صلاحيتها لاستمرار الإقامة فيها ، وإنما كل ما نعاه عليها أن أجرتها عالية وأن هذه الأجرة لا تستطيع حالته المالية تحملها ، وترى المحكمة أن هذا السبب ليس ضرورة من واجب القضاء العمل على إزالتها ، إذ أن غرض المشرع من إصدار القانون رقم 121 لسنة 1947 هو توفير السكن لمن ضاقت به السبل ، وليس العمل على تخفيف النفقات والاقتصاد فيها( [296] ) . وفي قضية أخرى حكم بأن إحالة الموظف إلى $1172 المعاش ولو أنه ينقص موارده نقصاً قد يجعل عبء الأجرة التي يسكن بها ثقيل الوطأة عليه ، فإنه لا يعتبر ضرورة تتيح له طلب إخلاء ملكه ، لأن الحكمة التي توخاها المشرع من إصدار القانون رقم 121 لسنة 1947 هي توفير السكن لمن ضاقت به السبل ، وليس العمل على تخفيف النفقات والاقتصاد فيها( [297] ) . وهذا القضاء محل للنظر ، إذ من الواضح أن الظروف التي تطرأ على المالك ويكون من شأنها أن تجعل الأجرة التي يدفعها في مسكنه الحالي أثقل م أن تتحملها موارده هي ظروف ضرورية ، يكون محقاً معها إذا هو عمد إلى طلب إخلاء مسكن مملوك له ولا يدر عليه إلا أجرة بخسة ليسكن فيه . ونظير ذلك ما قضت به المادة 601/2 مدني من أنه إذا مات المستأجر ، جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد ، إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم . فإذا كان قصور موارد الشخص عن تحمل الأجرة قد اعتبره المشرع عذراً طارئاً يجيز فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته ، فما أولى بالقضاء أن يعتبره كذلك ضرورة ملجئة تجيز الإخلاء وإنهاء الإيجار بعد انقضاء مدته( [298] ) .
675- الضرورة الملجئة تقوم بالمؤجر : رأينا أن الأوامر العسكرية 315 لسنة 1942 و 402 لسنة 1943 و 598 لسنة 1945 تقضي بأن الضرورة الملجئة تقوم بالمالك . فالمالك وحده( [299] ) ، طبقاً لهذه التشريعات ، هو الذي كان يحق له طلب الإخلاء للضرورة الملجئة التي تقوم به هو( [300] ) ، ولو لم يكن المؤجر( [301] ) $1173 العين المطلوب إخلاؤها( [302] ) . وعلى العكس من ذلك لم يكن للمؤجر طلب الإخلاء إذا لم يكن هو المالك للعين( [303] ) .
ثم صدر المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ، وتلاه قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ، ويقضي كلا التشريعين بأن الضرورة الملجئة تقوم بالمؤجر . وليس المقصود من ذلك أن يجاز للمؤجر وحده طلب الإخلاء ، بل إن هذا جائز أيضا للمالك كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن هو جائز للمؤجر . وقد كان هذا الحق قبل ذلك مقصوراً على المالك وحده كما رأينا ، فأجيز بالتشريعين الأخيرين للمؤجر أيضاً( [304] ) ، $1174 وأصبح لكل من المؤجر غير المالك( [305] ) وللمالك غير المؤجر( [306] ) طلب $1175 الإخلاء ، ومن باب أولى للمؤجر المالك( [307] ) .
والمهم أن يكون أي من المؤجر أو المالك يملك التصرف في الانتفاع بالعين( [308] ) . فإن كان طالب الإخلاء هو المؤجر ، وجب أن يملك الانتفاع بالعين كأن يكون مستأجراً أصلياً آجر من الباطن . وإن كان طالب الإخلاء هو المالك ، وجب أيضاً أن يملك الانتفاع بالعين كأن يكون مشتريا للعين المؤجرة . وعلى ذلك إذا كانت العين المطلوب إخلاؤها مملوكة لعدة ملاك على الشيوع ، فالذين يملكون حق التصرف في الانتفاع بها ، أي في إدارتها ، هم الشركاء الذين يملكون أغلبية الأنصبة بحسب أحكام التقنين المدني الجديد ( م 828/1 مدني ) . وهؤلاء هم أيضاً الذين يستطيعون طلب الإخلاء – لأن هذا الطلب يعتبر من أعمال الإدارة – لحاجتهم أو حاجة أحدهم لشغل العين ، سواء كان المؤجر هم جميعاً أو أغلبيتهم أو واحد منهم فقط . فإذا كان المؤجر واحداً منهم ، جاز له طلب الإخلاء لحاجته أو لحاجة غيره من الشركاء أو لحاجتهم جميعاً . أما إذا كان المؤجر عدة من الشركاء ، لم يجز لأحد منهم طلب الإخلاء إلا إذا كان يملك أغلبية الأنصبة أو بموافقة عدد من الشركاء يملكون معه أغلبية الأنصبة ، ويطلب الإخلاء لحاجته أو لحاجة غيره من الشركاء أو لحاجتهم جميعاً( [309] ) . وإذا $1176 لم يطلب هو الإخلاء ، جاز لغيره من الشركاء إذا كانوا يملكون أغلبية الأنصبة طلب الإخلاء لحاجة أي منهم أو لحاجتهم جميعاً . وإذا كان المؤجر هم جميع الشركاء ، جاز مع ذلك لعدد منهم يملكن أغلبية الأنصبة طلب الإخلاء ، لأن هذه الأغلبية تكفي في أعمال الإدارة وطلب الإخلاء يدخل في هذه الأعمال . ويستوي في ذلك أن يكون عقد الإيجار المطلوب إنهاؤه صادراً في عهد التقنين المدني الجديد أو في عهد التقنين المدني القديم ، ما دام طلب الإخلاء قد وجه في عهد التقنين المدني الجديد إذ أن أحكام هذا التقنين هي التي تسري على الطلب في هذه الحالة( [310] ) .
$1178 676- ( 3 ) شغل المؤجر المكان بنفسه أو بأحد أولاده : يقول النص كما رأينا : ” . . يجوز للمؤجر . . أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في نهاية المدة إذا كانت هناك ضرورة تلجئه لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده . .” . وقد رأينا أن التشريعات الاستثنائية قد تفاوتت في تعيين من ، غير المؤجر ، تقوم به الضرورة الملجئة . فأكثرها تساهلا بالنسبة إلى المالك كان الأمر العسكري رقم 315 لسن 1942 ، إذ نص على الحاجة الحقيقية التي تقوم بالمالك ووالديه وأولاده . ثم تلي ذلك الأمران العسكريان رقم 402 لسنة 1943 ورقم 598 لسنة 1945 فكانا أكثر التشريعات تشددا ، إذ قصرا الضرورة القصوى على المالك وحده . ثم جاء المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 فعاد بالنسبة إلى المؤجر إلى التساهل الأول ، ونص على الضرورة الملجئة التي تقوم بالمؤجر ووالديه $1179 وأولاده . وتوسط قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ، فنص على الضرورة الملجئة التي تقوم بالمؤجر وأولاده( [311] ) . واستقر التشريع الاستثنائي على ذلك . ويستوي أن يكون الولد ابنا أو بنتا( [312] ) ، وأن يكون الإخلاء بسبب زواجه أو بأي سبب آخر كأن يكون الولد دخل الجامعة مثلا بعيدا عن والديه وأراد أبوه أو أمه إخلاء شقة في المدينة التي بها الجامعة ليسكنها . يستوي كذلك أن يكون الولد في كنف والديه أو يعيش مستقلا عنهما ، وقد سبقت الإشارة $1180 إلى ذلك( [313] ) . ولكن النص مقصور على “الأولاد” فلا يجوز أن يمتد إلى غيرهم . ومن ثم لا يجوز أن يمتد إلى الوالدين ، ولا إلى الأحفاد ، ولا إلى الإخوة والأخوات ، ولا إلى غيرهم من الأقارب .ويبدو أنه إذا ثبت أن للولد ملكاً خاصاً يستطيع إخلاءه للضرورة الملجئة القائمة به ، لم يجز لأحد الوالدين أن يخلي مكانا مملوكاً له لشغله بولده ، فإن الضرورة القائمة بالولد يستطاع سدها بإخلاء ملكه هو ، ومتى أمكن سدها على هذا الوجه لم تعد هناك ضرورة تقوم بالوالدين( [314] ) .
ويشترط النص أن نلجئ الضرورة المؤجر “لشغل المكان” . وقد جرى القضاء على أن المقصود بشغل المكان سكناه ، فيجب أن تقوم الضرورة إلى السكن دون غيره من الأغراض . فلا تقبل دعوى الإخلاء إذا كان الغرض منها إخلاء المستأجر من مسكنه لاستعماله مكتباً للمحاماة ، أو لإدارة عقارات المالك ، أو عيادة طبية ، أو مخزنا لوضع البضائع أو المنقولات المنزلية الزائدة على الحاجة ، أو لاستعماله لأي غرض آخر غير السكنى . وقد قضي بأنه “ظاهر من روح قانون إيجار الأماكن ومن المذكرة التفسيرية الملحقة به أن المقصود بالإشغال في هذا المقام هو اسكن ، بمعنى أنه إذا كان المقصود بطلب الإخلاء إنشاء مكتب تجاري أو عيادة طبية أو ما شاكلهما ، فإن مثل هذا الطلب يكون مجافياً لروج القانون ولما قصده المشرع من قصر طلب الإخلاء على الحالات التي يضطر فيها المؤجر لهذا الطلب لحاجته إلى السكنى الشخصية”( [315] ) . ولكن $1181 هذا القضاء محل للنظر ، ولا تسعفه عبارة النص ، فهي تقول كما رأينا “شغل المكان” ، وشغل المكان كما يكون بسكناه يكون كذلك باستعماله لأي غرض آخر غير السكنى . وإذا ساغ لنا أن نفسر عبارة “الأماكن المؤجرة للسكنى” في نفس المادة الثالثة بأنها أماكن قد تكون مؤجرة لغير السكنى( [316] ) . وذلك مع تقييد النص ، فيكيف لا يسوغ لنا مع إطلاق النص أن نفسر “شغل المكان” يجوز أن يكون شغله لغير السكنى! ولم يرد في الأعمال التحضيرية ، لا في المذكرة التفسيرية ولا في غيرها من تقارير اللجان البرلمانية ومناقشات البرلمان ، على خلاف ما يقول الحكم ، إلا عبارة “شغل المكان” دون تخصيص بالسكن . وإذا كان المكان مؤجراً ليكون مكتباً لمحام مثلا ، فمن المسلم أنه يجوز للمؤجر إخلاؤه لسكناه . فلم لا يجوز له إخلاؤه ليكون مكتبا له إذا لم يجد مكانا آخر ، وليست حاجة المستأجر إلى المكتب أشد من حاجة المؤجر له ، وكلاهما يريده مكتبا؟ وإذا جاز للمؤجر أن يخلي المكان ليتخذه مكتباً له لضرورة ملجئة ، فلم لا يجوز له أن يخلي هذا المكان سواء كان مؤجرا لاستعماله مكتبا أو كان مؤجراً للسكنى؟ والمهم هو أن يخلي المؤجر المكان ليشغله – بالسكنى أو بغيرها – لا أن يعيد تأجيره لمستأجر آخر بقصد استغلاله . وقد عرض مجلس الشيوخ ، أثناء نظر النص ، لحالة مماثلة ، هي أن يكون المؤجر معهداً أو مؤسسة خيرية وتلجئه الضرورة إلى استعمال المكان المؤجر في خدمة منشآته الخاصة ، أي في غرض آخر غير السكن . فاقترح احد الشيوخ إضافة فقرة بهذا المعنى إلى المادة الثانية من القانون ، وقال في تبرير اقتراحه إن “المعتاد أن هناك جمعيات خيرية لها مبان ومنازل وأمكنة مؤجرة لأشخاص ، وهي تحتاج في كثير من الأحيان إلى التوسع في منشئاتها ، كأن تكون هناك مبان مملوكة لها إلى جوار مستشفاها وتريد ضمها إليه لتوسيعه ، وكأن يراد جعل المكان ملجأ خيرياً ، وترى هذه الهيئة أنه من الملائم أن تستولي على المكان الخاص بها لاستعماله في هذا الغرض” . فأجاب رئيس لجنة العدل بمجلس الشيوخ : “هذه الحالة تنطبق عليها أحكام $1182 المادة الثالثة التي تسمح للمالك بأن ينبه على المستأجر بالإخلاء إذ أراد شغل المكان بنفسه . فإذا جاز هذا للأفراد ، فإنه يجوز للشخص المعنوي لأنه مالك بهذه الصفة ، والجمعية الخيرية تعتبر شخصية معنوية” . فرد الشيخ صاحب الاقتراح : “أوافق على هذا التفسير على أن يثبت في المضبطة” . فواضح إذن من هذه المناقشة أن يجوز إخلاء مكان لاستعماله لغرض آخر غير السكنى . وقد قضي بذلك فعلا بعض المحاكم( [317] ) ، $1183 وأخذ به بعض الفقهاء( [318] ) .
677- ( 4 ) جواز نزول المؤجر مقدماً عن هذا الحق : وظاهر أنه إذا قامت الضرورة الملجئة وجاز للمؤجر طلب الإخلاء ، كان له أن يستعمل هذا الحق أو ألا يستعمله ، فهو حق له يستطيع النزول عنه إذ شاء . وليس جواز النزول عن الحق مقصوراً على ما بعد قيام الضرورة وثبوت الحق ، بل يجوز أيضاً للمؤجر ، قبل قيام الضرورة وقبل ثبوت الحق له ، أن ينزل مقدماً عن طلب الإخلاء في حالة قيام الضرورة الملجئة . ويكون نزوله هذا صحيحاً ملزماً له ، فلا يجوز بعد النزول أن يطلب الإخلاء إذا قامت به ضرورة ملجئة . ولا يصح له أن يحتج بأن أحكام التشريع الاستثنائي من النظام العام لا يجوز الاتفاق على ما يخالفها ، وأن حكماً من هذه الأحكام هو جواز طلب الإخلاء للضرورة الملجئة فلا يجوز الاتفاق على ما يخالفه . لا يجوز له أن يحتج بذلك ، لأن أحكام التشريع الاستثنائي التي هي من النظام العام هي الأحكام التي تهدف إلى حماية المستأجر . أما تلك التي تهدف إلى حماية المؤجر ، وطلب الإخلاء للضرورة الملجئة $1184 واحدة منها ، فليست من النظام العام . وقد أعطي المشرع هذا الحق للمؤجر للتوسعة عليه ، في مقابل القيود الكثيرة التي فرضها عليه لمصلحة المستأجر . فإذا هو أراد النزول عن هذه التوسعة ، فهذا شأنه . ومن ثم يجوز في عقد الإيجار ، أو في اتفاق لاحق ، أن يشترط المستأجر على المؤجر ألا يطلب إخلاء المكان حتى لو قامت ضرورة تلجئه إلى ذلك . ويكون هذا الاتفاق صحيحاً ملزماً للمؤجر( [319] ) .
678- ب . إجراءات طلب الإخلاء : رسم القانون لطلب الإخلاء إجراءات مفصلة تمر على مراحل ثلاث كالمراحل التي رأيناها في طلب الإخلاء لعدم وفاء المستأجر بالأجرة( [320] ) : ( المرحلة الأولى ) التنبيه على المستأجر بالإخلاء . ( المرحلة الثانية ) انقضاء مهلة معينة للإخلاء بعد هذا التنبيه . ( المرحلة الثالثة ) رفع دعوى الإخلاء أو دعوى الطرد بحسب الأحوال .
679- المرحلة الأولى – التنبيه على المستأجر بالإخلاء : تقضي الفقرة الأولى من المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن بأن ينبه المؤجر “على المستأجر بالإخلاء . . ويجوز أن يكون التنبيه بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول ) والتنبيه على المستأجر بالإخلاء هو أول مراحل الإجراءات . ويعتبر هذا لتنبيه شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء ، فإذا لم يستوف حكم بعدم قبول الدعوى( [321] ) . $1185 ويترتب على ذلك أنه لو كان التنبيه باطلا بطل مفعوله ، ووجبت إعادته ، وتكون العبرة بالتنبيه الجديد إذا كان صحيحاً في سريان المواعيد القانونية .
والذي يوجه التنبيه بالإخلاء هو المؤجر ولو لم يكن مالكاً ، أو المالك ولو لم يكن مؤجراً ، وقد سبق بيان ذلك( [322] ) .
ويشترط أن تكون حالة الضرورة قائمة فعلا وقت حصول التنبيه بالإخلاء ، وإلا كان التنبيه باطلا( [323] ) ، وأن تستمر حالة الضرورة إلى وقت النطق بالحكم كما سبق القول( [324] ) .
$1186 ويوجه التنبيه بالإخلاء بمجرد قيام حالة الضرورة ، حتى قبل انقضاء المدة الأصلية للإيجار بشرط إمهال المستأجر المدة التي حددها القانون وهي لا تنقضي إلا إذا انقضت المدة الأصلية للإيجار كما سنرى . ولا يجوز أن يتأخر المؤجر عن توجيه التنبيه بالإخلاء مدة طويلة بعد قيام حالة الضرورة ، وإلا حمل تباطؤه إما على انقضاء حالة الضرورة( [325] ) . وإما على عدم قيامها .
ويبين المؤجر في التنبيه بالإخلاء السبب الذي يستند إليه في قيام حالة الضرورة ، كالمرض أو الزواج( [326] ) . أو وجوب إخلائه للمسكن الذي يقيم فيه ، ويكون هذا البيان واضحاً بحيث يتمكن المستأجر من تقدير سبب الإخلاء واتخاذ موقف في شأنه ، إلا كان التنبيه باطلا . ولا يلزم أن تحدد في التنبيه مهلة الإخلاء فقد تكفل القانون بتحديدها ، فإذا لم يحدد المؤجر هذه المهلة أو حدد مهلة أقل من المهلة القانونية م يكن التنبيه باطلا( [327] ) . ووجبت مراعاة المهلة القانونية في الحالتين .
ويكون التنبيه بالإخلاء بإعلان على يد محضر ، هذه الطريقة لا تدع مجالا للشك في حصول التنبيه . ويجوز أن يكون ، كما يقول النص ، “بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول” ، وهذا ما يقع غالباً في العمل لبساطة الإجراء( [328] ) . $1187 ويجب في هذه الحالة الأخيرة تقديم علم الوصول في الدعوى موقعاً عليه بالتسليم( [329] ) أو برفض المستأجر لتسليم الكتاب( [330] ) .
680- المرحلة الثانية – انقضاء مهلة معينة للإخلاء : تنص الفقرة الثانية من المادة 3 م قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ، كما رأينا ، على ما يأتي : “ويعطي المستأجر في هذه الحالة مهلة ستة أشهر أو يمهل المدة الباقية من الإجارة السارية أو التي صار امتدادها ، أيهما أطول” . فتكفل القانون ، كما نرى ، بتحديد مهلة للإخلاء يُنظر إليها المستأجر ، ولم يترك الأمر للقاضي يحدد المهلة التي يراها طبقاً لأحكام المادة 346/2 مدني كما فعل في الأحوال الأخرى .
وهذه المهلة القانونية تختلف باختلاف ما إذا قبل المستأجر الإخلاء عند التنبيه عليه بذلك ، أو لم يقبل على النحو الذي سنبينه فيما يلي فرفع عليه المؤجر دعوى الإخلاء .
$1188 ففي الحالة الأولى – قبول المستأجر للإخلاء – تكون المهلة كما يتضح من النص سالف الذكر أطول المدتين : المدة الباقية م الإيجار أو مدة ستة أشهر من تاريخ وصول التنبه بالإخلاء للمستأجر . فلو فرض أن المدة الباقية من الإيجار أربعة أشهر ، كان أطول المدتين مدة ستة أشهر من تاريخ وصول التنبيه بالإخلاء ، ولا يجوز إخراج المستأجر من العين قبل انقضاء هذه المدة . أما إذا كانت المدة الباقية من الإيجار ثمانية أشهر مثلا ، كانت هذه المدة هي أطول المدتين ولا يجوز إخراج المستأجر من العين قبل انقضائها .
وفي الحالة الثانية – عدم قبول المستأجر للإخلاء ورفع الدعوى عليه من المؤجر – يتوقف تعيين المهلة ، لا فحسب على المقابلة بين المدة الباقية من الإيجار ومدة ستة الأشهر ، بل أيضاً على المقابلة بين هاتين المدتين ومدة ثالثة هي شهران من تاريخ الحكم بالإخلاء . ذلك أن الفقرة الثالثة من المادة 3 تشترط في الحكم الإخلاء “ألا ينفذ قبل مضي شهرين على الأقل من تاريخ النطق به إذا كان حضورياً أو من تاريخ إعلانه إلى شخص المستأجر أو محل إقامته إذا كان غيابياً ، وبشرط انقضاء المدة سالفة الذكر” . فمهلة الإخلاء إذن ، في هذه الحالة الثانية ، تكون أطول مدة من هذه المدد الثلاث : المدة الباقية من الإيجار ومدة ستة الأشهر من وقت التنبيه ومدة الشهرين من وقت الحكم بالإخلاء . ولتوضيح ذلك نفرض أن منزلا أوجر لمدة سنة من أول يناير سن 1961 ، قابلة للتجديد سنوات متعاقبة إذا لم ينبه احد الطرفين على الآخر بالإخلاء قبل انقضاء السنة السارية بشهرين . وانقضت السنة الأولى دون أن ينبه احد على الأخر بالإخلاء ، فامتد الإيجار سنة أخرى إلى آخر ديسمبر سنة 1962 . وقامت ضرورة تلجئ المؤجر إلى سكنى المنزل بنفسه ، فنبه على المستأجر بالإخلاء للضرورة الملجئة وتسلم هذا الأخير التنبيه في آخر سبتمبر سن 1962 . وعارض المستأجر في الإخلاء فرفع المؤجر الدعوى وصدر الحكم بالإخلاء حضورياً في آخر فبراير سنة 1963 . فمهلة الإخلاء في هذا الفرض يجب ألا تقل عن المدة الباقية من الإجارة التي صار امتدادها إلى آخر ديسمبر سنة 1962 ، باعتبار أن التنبيه بالإخلاء للضرورة الملجئة يصلح في الوقت ذاته تنبيهاً بالإخلاء لإنهاء مدة الإيجار الأصلية . فيجب إذن ألا يجبر المستأجر على الإخلاء قبل آخر ديسمبر سنة 1962 . ولكن هذه $1189 المدة الباقية من الإيجار منذ التنبيه بالإخلاء – من آخر سبتمبر سنة 1962 إلى آخر ديسمبر سنة1962 ليست إلا ثلاثة أشهر ، وللمستأجر أطول المدتين هذه المدة ومدة ستة أشهر من تاريخ وصول التنبيه بالإخلاء . فهذه المدة الأخيرة هي المدة الأطول ، وتنتهي في آخر مارس سنة 1963 فيجب إذن ألا يجبر المستأجر على الإخلاء قبل آخر مارس سنة 1963 . ولكن حكم الإخلاء لا يجوز تنفيذه قبل مضي شهرين على الأقل من تاريخ النطق به حضورياً ، أي من آخر فبراير سنة 1963 . فيبقى المستأجر في المنزل مدة الشهرين هذين إلى آخر أبريل سنة 1963 ، لأنها هي أطول المدد الثلاث ، ولا يجوز إجباره على الإخلاء قبل انقضاء اليوم الأخير من شهر أبريل سنة 1963 . ولو فرض في المثل المتقدم الذكر أن الحكم بالإخلاء صدر حضورياً في آخر نوفمبر سنة 1962 ، فإن مدة ستة الأشهر من تاريخ التنبيه بالإخلاء تكون هي المدد الثلاث . فهي تنقضي في آخر مارس سنة 1963 بينما مدة الإيجار الأصلية تنقضي في آخر ديسمبر سنة 1962 . فلا يجبر المستأجر على الإخلاء في هذا الفرض قبل انقضاء اليوم الأخير من شهر مارس سنة 1963 . ولو فرض أن إيجار المنزل معقود لثلاث سنوات تنتهي في آخر ديسمبر سنة 1963 . ولو فرض أن إيجار المنزل معقود لثلاث سنوات تنتهي في آخر ديسمبر سنة 1963 ، وحصل التنبيه بالإخلاء في آخر سبتمبر سنة 1962 وصدر الحكم بالإخلاء حضورياً في آخر فبراير سنة 1963 كما هو الأمر في الفرض الأول ، فإن أطول المدد الثلاث في هذا الفرض الثالث هي المدة الباقية من الإيجار . فهي تنقضي في آخر ديسمبر سنة 1963 ، بينما مدة ستة الأشهر من تاريخ التنبيه بالإخلاء تنقضي في آخر مارس سنة 1963 ، ومدة الشهرين التاليين لتاريخ النطق بالحكم تنقضي في آخر أبريل سنة 1963 . فلا يجبر المستأجر على الإخلاء في هذا الفرض قبل انقضاء اليوم الأخير من شهر ديسمبر سنة 1963 .
681- المرحلة الثالثة – رفع دعوى الإخلاء أو دعوى الطرد : تنص الفقرتان الثالثة والرابعة من المادة 3 من قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ، كما رأينا ، على ما يأتي : “فإذا عارض المستأجر في الإخلاء أو انقضى على التنبيه خمسة عشر يوماً دون رد ، جاز للمؤجر رفع الأمر إلى القضاء في خلال المدة المعينة في الفقرة السابقة للحصول على حكم بالإخلاء ، $1190 على ألا ينفذ قبل مضي شهين على الأقل من تاريخ النطق به إذا كان حضورياً أو من تاريخ إعلانه إلى شخص المستأجر أو محل إقامته إذا كان غيابياً ، وبشرط انقضاء المدة سالفة الذكر . وفي حالة قبول المستأجر الإخلاء وامتناعه عن التنفيذ عند نهاية المدة المذكورة ، يجوز للمؤجر استصدار حكم بإخراجه فوراً” . ويتضح من هذه النصوص أنه إذا وصل التنبيه بالإخلاء إلى المستأجر ، لم يعدُ ا يقف احد موقفين :
( الموقف الأول ) أن يعارض في طلب الإخلاء قبل انقضاء خمسة عشر يوماً من تاريخ وصول التنبيه له ، أو يسكت عن الرد دون معارضة أو قبول مدة الخمسة عشر يوماً هذه فيعتبر هذا السكوت معارضة ضمنية( [331] ) ، وفي هذه الحالة ، سواء كانت المعارضة صريحة أو ضمنية ، يجوز للمؤجر أن يرفع دعوى الإخلاء .
( الموقف الثاني ) أن يقبل المستأجر الإخلاء قبل انقضاء خمسة عشر يوماً من تاريخ وصول التنبيه إليه . وفي هذه الحالة يكون أمامه مهلة للإخلاء أطول المدتين : المدة الباقية من الإيجار أو مدة ستة أشهر من تاريخ وصول التنبيه إليه ، على النحو الذي بيناه فيما تقدم . فإذا امتنع عن الإخلاء بعد انقضاء هذه المهلة ، جاز للمؤجر أن يرفع دعوى الطرد( [332] ) .
فهذان دعويان ، دعوى الإخلاء ودعوى الطرد ، نبحثهما على التعاقب .
682 – دعوى الإخلاء : قدمنا أنه يشترط قيام الضرورة الملجئة وقت التنبيه بالإخلاء واستمرار قيامها إلى وقت النطق بالحكم( [333] ) ، فيخلص من ذلك أن الضرورة الملجئة يجب أن تكون قائمة وقت رفع دعوى الإخلاء( [334] ) . ويجب $1191 أن تذكر في الطلب الذي ترفع به الدعوى ، كما ذكرت في التنبيه بالإخلاء على ما قدمنا . ويجب أن تكون الضرورة التي تذكر في الطلب هي نفس الضرورة التي ذكرت في التنبيه بالإخلاء . فإذا بني التنبيه على ضرورة معينة ، ثم ذكر في الطلب ضرورة أخرى ، كان الطلب غير مستند إلى تنبيه يشتمل على نفس الضرورة ، وكانت الدعوى غير مقبولة( [335] ) . وإذا بقيت الضرورة قائمة إلى وقت رفع الدعوى ، ثم انقطعت قبل النطق بالحكم ، وجب الحكم برفض الدعوى( [336] ) . $1192 وإذا كان المستأجر قد سكت عن الرد على التنبيه بالإخلاء ، فقد قدمنا أنه يجب انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت وصول التنبيه إليه حتى يعتبر هذا السكوت رفضاً ضمنياً( [337] ) . وفي هذه الحالة لا يجوز رفع دعوى الإخلاء قبل $1193 انقضاء هذه المدة حتى يمكن استخلاص الرفض الضمني ، فإن رفعت قبل انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت وصول التنبيه إلى المستأجر كانت غير مقبولة( [338] ) . أما إذا عارض المستأجر في الإخلاء قبل انقضاء خمسة عشر يوماً ، فإن هذه المعارضة الصريحة تجيز للمؤجر أن يرفع دعوى الإخلاء بمجرد صدورها دون حاجة لانتظار مضي الخمسة العشر يوماً( [339] ) .
وإذا كان المؤجر لا يستطيع رفع دعوى الإخلاء قبل صدور معارضة صريحة من المستأجر أو قبل انقضاء خمسة عشر يوماً إذا لم تصدر من المستأجر معارضة صريحة ، فإنه يستطيع رفع الدعوى بعد ذلك في أي وقت شاء ، ولو بعد انقضاء المهلة القانونية المعينة للإخلاء( [340] ) . وقد جاء النص في هذا الصدد على شيء من الغموض ، فجرت الفقرتان الثانية والثالثة من المادة 3 ، كما رأينا ، على الوجه الآتي “ويعطي المستأجر في هذه الحالة مهلة ستة أشهر أو يمهل المدة الباقية من الإجارة السارية أو التي صار امتدادها أيهما أول . فإذا عارض المستأجر في الإخلاء أو انقضى على التنبيه خمسة عشر يوماً دون رد ، جاز للمؤجر أن يرفع الأمر إلى القضاء في خلال المدة المعينة في الفقرة السابقة للحصول على حكم بالإخلاء . .” . والمقصود أن المؤجر يجوز له رفع دعوى الإخلاء ولو $1194 في خلال المهلة المعينة قانوناً للإخلاء ، لا أنه يجب أن يرفعها حتما في خلال هذه المدة . ذلك أن القانون أعطي للمستأجر مهلة معينة لإخلاء العين تسري من وقت التنبيه بالإخلاء ، وكان الأصل أن ينتظر المؤجر انقضاء هذه المهلة ، فإذا لم يخل المستأجر في أثنائها رفع المؤجر دعوى الإخلاء ، ولكنه لا يرفعها إلا بعد انقضاء المهلة . فأجاز القانون ، خروجاً على هذا الأصل ، للمؤجر أن يرفع الدعوى ولو في أثناء المهلة ، كسباً للوقت( [341] ) ، ما دامت المهلة ستخلص كاملة للمستأجر فلا يضار برفع الدعوى قبل انقضائها . ويتبين من ذلك أن للمؤجر أن يرفع الدعوى قبل انقضاء المهلة ، استعمالا للرخصة التي أباحها له القانون . وله أن ينزل عن هذه الرخصة ، وأن يرفع الدعوى بعد انقضاء المهلة ، فيرجع بذلك إلى الأصل( [342] ) . وكل ما ينبغي أن يتوقاه المؤجر هو ألا يتأخر $1195 كثيراً في رفع الدعوى ، حتى لا يتخذ تأخره حجة عليه بأن الضرورة قد زالت أو بأنها لم تكن قائمة .
وترفع دعوى الإخلاء أمام المحكمة الكلية المختصة طبقاً لأحكام التشريع الاستئنافي ، ووفقاً للإجراءات التي رسمها هذا التشريع( [343] ) ، ويكون الحكم فيها نهائيا غير قابل للطعن بأي وجه . ويتعين للمحكمة أن تقضي بالإخلاء إذا قدرت أن هناك ضرورة ملجئة ، وأنها لا تزال قائمة إلى وقت النطق بالحكم كما قدمنا .
$1196 فإذا صدر الحكم بالإخلاء( [344] ) ، لم يكن للمحكمة أن تنظر المستأجر إلى أجل لتنفيذه . ذلك أن القانون نفسه قد تكفل بإعطاء المستأجر هذا الأجل كما رأينا ، فلا ينفذ الحكم قبل مضي شهرين على الأقل من تاريخ النطق به إذا كن حضوريا أو من تاريخ إعلانه إلى شخص المستأجر أو محل إقامته إذا كان غيابياً( [345] ) ، وبشرط انقضاء المهلة التي عينها القانون للإخلاء . فللمستأجر إذن أن يبقى في العين شهين بعد الحكم بالإخلاء ، حتى يدبر لنفسه مكانا آخر . بل له أن يبقى إلى ما بعد الشهرين المدة الباقية من مهلة الإخلاء ، فإذا كانت مدة الإيجار الأصلية لم تنقض ، أو لم تنقض مدة ستة الشهور م وقت التنبيه بالإخلاء ، بقي في العين إلى ما بعد الشهرين حتى تنقضي هذه المدة أو تلك ، على الوجه الذي بيناه فيما تقدم( [346] ) .
683- دعوى الطرد : قدمنا أن المستأجر إذا قبل الإخلاء قبل انقضاء خمسة عشر يوماً من وصول التنبيه بالإخلاء إليه التزم بهذا القبول ، ووجب عليه إخلاء العين بمجرد انقضاء المهلة القانونية ، وهي في هذه الحالة مدة ستة أشهر م نوقت وصول التنبيه إليه أو المدة الباقية من الإيجار أيتهما أطول كما سبق القول . فإذا انقضت هذه المدة ولم يخل المستأجر العين ، كان للمؤجر أن يرفع عليه دعوى الطرد ، باعتباره حائزاً للعين دون سد وذلك بعد فسخ الإيجار بالتراضي بقبول المستأجر للإخلاء . ولا يجوز رفع دعوى الطرد قبل انقضاء المهلة القانونية ، وإلا كانت الدعوى غير مقبولة . وهذا بخلاف دعوى الإخلاء ، فقد قدمنا أنه يجوز رفعها قبل انقضاء المهلة القانونية خلافاً للقواعد العامة لورود نص صريح في هذا المعنى .
$1197 ولا يحتاج المؤجر في دعوى الطرد إلى تنبيه آخر غير التنبيه بالإخلاء الذي سبق أن وجهه للمستأجر وقبل هذا الإخلاء على أثره . فيستطيع المؤجر أن يرفع دعوى الطرد بمجرد انقضاء المهلة القانونية إذا وجد أن المستأجر لم يخل العين . ويرفع الدعوى أمام المحكمة الكلية المختصة طبقاً لأحكام التشريع الاستثنائي لا أمام قاضي الأمور المستعجلة ، لأن هذه الدعوى ناشئة عن تطبيق أحكام قانون إيجار الأماكن في المادة 3 فقرة 4 منه . وتتبع الإجراءات التي رسمها هذا القانون ، ويكون الحكم نهائياً غير قابل للطعن بأي وجه .
وفي دعوى الطرد هذه تتثبت المحكمة من أمرين : ( 1 ) أن المستأجر قد قبل الإخلاء بعد وصول التنبيه إليه . وعبء الإثبات هنا يقع على المجر . ولما كان قبول المستأجر للإخلاء تصرفاً قانونياً ، فإن إثباته طبقاً للقواعد العامة لا يكون إلا بالكتابة أو ما يقوم مقامها فيما زاد على عشرة جنيهات . ( 2 ) أن الضرورة الملجئة لا تزال قائمة إلى وقت النطق بالحكم( [347] ) . واستمر قيام الضرورة مفروض إلى أن يثبت المستأجر العكس ، ويستطيع إثبات ذلك بجميع الطرق لأنه يثبت واقعة مادية .
فإذا ثبت للمحكمة أن المستأجر قد قبل الإخلاء وأن الضرورة الملجئة لا تزال قائمة ، تعين عليها أن تقضي بطرد المستأجر من العين . ولا يحتم القانون هنا منح المستأجر أجلا لتنفيذ الحكم ، كما منحه أجل شهين في الحكم الصادر في دعوى الإخلاء كما قدمنا . فقد قبل المستأجر الإخلاء طوعاً ، وأعطاه القانون مهلة فاستنفدها ، واطمأن المؤجر إلى أن المستأجر سيقوم بتنفيذ التزاماه وسيخلى العين فور انقضاء المهلة القانونية . ولكن ذلك لا يمنع من تطبق القواعد العامة ، فيمنح القاضي للمستأجر أجلا معقولا يخلي فيه العين إذا استدعت حالته ذلك ولم يلحق المؤجر من هذا التأجيل ضرر جسيم وذلك تطبيقاً للمادة 346/2 مدني . وقد جاء ذلك صراحة في المذكر الإيضاحية للمرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ، إذ تقول : “وقد تعرضت المادة الثالثة لموقف المستأجر الذي ينبه على المؤجر بالإخلاء $1198 بالنسبة إلى إحدى صورتيه . . ثم سكت عن الصورة الأخرى التي يقبل فيها المستأجر الإخلاء ويمتنع عن تنفيذه . وقد رؤى النص عليها ، فأجيز للمؤجر أن يستصدر حكماً بإخراج المستأجر ، ثم يجري تنفيذه فوراً دون منحه مهلة كما في الصورة الأولى . على أنه إذا كان النص قد حرم المستأجر من الانتفاع بالمهلة المشار إليها ، فهو لم يسلب القاضي سلطته في الإمهال بمقتضى قواعد القانون العامة” .
684- جـ . واجبات المؤجر بعد الإخلاء والجزاء عليها : تنص الفقرة الأخيرة من المادة 3 من قانون إيجار الأماكن ، كما رأينا ، على ما يأتي : “وإذا كان المؤجر لغير عذر مقبول لم يشغل المكان في ميعاد شهر من تاريخ الإخلاء ، أو لم يستمر شاغلا له مدة سنة على الأقل ، جاز للمستأجر أن يطالب بجميع التعويضات الناشئة الإخلاء ، كما يجوز له شغل المكان من جديد” .
ونرى من ذلك أن القانون فرض على المؤجر واجبات بعد إخلاء العين للضرورة الملجئة ، كالواجبات التي فرضها عليه بعد الإخلاء العين لهدمها وإعادة بنائها فيما قدمنها( [348] ) . فأوجبت على المؤجر ، ضماناً لجدية ما تمسك به من الضرورة الملجئة ، أن يشغل العين ، هو أو ولده ، في ميعاد شهر من تاريخ الإخلاء ، فلا يجوز أن يتأخر عن شغل العين أكثر من هذه المدة . وأوجب عليه بعد ذلك أن يبقى ، هو أو ولده ، في العين مدة سنة على الأقل ، فلا يجوز أن يترك العين قبل انقضاء هذه السنة( [349] ) . فإذا شغل العين في ميعاد شهر ، وبقي فيها مدة سنة ، فقد قام بواجباته ، وليس للمستأجر عليه بعد ذلك من سبيل . ويستطيع المؤجر ، بعد قضاء سنة في العين ، أن يؤجرها لمن يشاء دون أن يتقيد بالمستأجر القديم . وإذا أراد هذا الأخير أن يعود إلى العين ، فعليه أن يتفق مع المؤجر على ذلك بموجب عقد إيجار جديد .
$1199 أما إذا لم يشغل المؤجر العين في ميعاد شهر من تاريخ الإخلاء( [350] ) لغير عذر مقبول( [351] ) ، فإنه يجوز للمستأجر أن يطلب العودة إلى شغل $1200 العين( [352] ) ، فيبقى فيها بموجب سنده السابق وهو عقد إيجاره الذي كان قد امتد بحكم القانون ، وبنفس الأجرة والشروط السابقة( [353] ) . وله فوق ذلك أن يطلب تعويضا من المالك على أساس المسئولية التقصيرية( [354] ) ، وذلك عن الإضرار التي لحقته بسبب إخلائه العين وما تكبده من نفقات في الإخلاء ، وفي شغل مكان آخر قد يكون بأجرة أعلى ، ثم في العودة إلى شغل المكان الأول . ولا يمنع المستأجر من العودة إلى شغل المكان أن يكون المؤجر قد باعه ، فعقد إيجار المستأجر الذي عاد إلى الظهور( [355] ) . يسري في حق المشتري للعين ولو لم يكن للإيجار تاريخ ثابت سابق على البيع . ولكن إذا أجر المؤجر العين بعد إخلائها لمستأجر آخر ، وسبق هذا إلى وضع يده قبل أن يعود المستأجر الأول إلى شغلها ، فإن المستأجر الآخر هو الذي يفضل إذا كان قد سبق إلى وضع يده دون غش وفقاً لأحكام المادة 573 مدني ، ولا يبقى أما المستأجر الأول إلا الرجوع بالتعويض على المؤجر( [356] ) .
كذلك ذا شغل المؤجر العين في ميعاد شهر ولكنه لم يبق فيها سنة كاملة بل تركها قبل ذلك لغير عذر مقبول ، فإنه يجوز للمستأجر أن يعود إلى العين ما لم يوجد مستأجر مزاحم يفضل عليه ، وأن يطلب تعويضاً من المؤجر ، وكل ذلك على التفصيل الذي قدمناه .
$1201 وتكون المنازعات التي تقوم بين المؤجر والمستأجر في شأن واجبات المؤجر وقيامه بها أو عدم قيامه ، وما يترتب على عدم قيامه بها من طلب المستأجر العودة إلى المكان ، وما يطلبه من تعويض على النحو الذي بيناه فيما تقدم ، من اختصاص المحكمة الكلية التي عينها التشريع الاستثنائي ، وينظر فيها طبقاً للإجراءات التي رسمها هذا التشريع ، ويكون الحكم الصادر في شأنه حكماً نهائياً لا يقبل الطعن بأي وجه ، لأن هذه المنازعات تعتبر ناشئة من تطبيق أحكام التشريع الاستثنائي . وكل ما تقدم هو الجزاء المدني لعدم قيام المؤجر بواجباته وفقاً للفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن . ويوجد ، إلى جانب الجزاء المدني ، جزاء جنائي . فقد نصت المادة 16 من هذا القانون على أن “يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر وبغرامة لا تتجاوز مائتي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر خالف أحكام المواد 3 فقرة أخيرة . . من هذا القانون” . فإذا لم يشغل المؤجر لغير عذر مقبول المكان في ميعاد شهر ، أو شغله ولكن لم يبق فيه سنة كاملة لغير عذر مقبول ، ارتكب جنحة يعاقب عليها بالعقوبات المتقدم ذكرها . ويجوز للمستأجر أن يدخل مدعياً مدنياً في الجنحة المرفوعة على المؤجر يطالب بالتعويض ، بل يجوز له أن يتولى بنفسه رفع الجنحة المباشرة على المؤجر مدعياً مدنياً فيها . وإذا رفعت الدعوى الجنائية منفصلة عن الدعوى المدنية ، فإن المحكمة الجنائية إذا أدانت المؤجر دون انتظار الفصل في الدعوى المدنية ، لا تكون قد خالفت القانون( [357] )
( [1] ) انظر فقرة 628 .
( [2] ) انظر آنفاً فقرة 3493 .
( [3] ) وسنرى من استعراض دعاوي الإخلاء المذكورة على سبيل الحصر أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته إلا لسبب يجيز رفع دعوى الإخلاء ( انظر ما يلي فقرة 635 ) .
( [4] ) انظر ما يلي فقرة 629 – وانظر في أسباب زوال العقد بسبب زوال الالتزام آنفا فقرة 494 .
( [5] ) انظر آنفاً فقرة 522 .
( [6] ) كذلك في طلب الإخلاء لهدم المكان المؤجر لإعادة بنائه بشكل أوسع أو في يطلب الإخلاء للضرورة الملجئة ، لا يجوز ذلك إذا كان الإيجار قد جدد تجديداً ضمنياً ، ويجوز إذا كان الإيجار قد امتد بحكم القانون ( انظر ما يلي فقرة 660 وفقرة 668 ) .
( [7] ) انظر آنفاً فقرة 518 في الهامش – وانظر في هذا المعنى مصر الكلية 10 نوفمبر سنة 1949 المحاماة 29 رقم 4311 ص 793 – وانظر في عهد القانون رقم 4 لسنة 1921 الذي كان قد صدر عقب الحرب العالمية الأولى لتنظيم إيجار الأماكن استئناف مصر 30 نوفمبر سنة 1927 المحاماة 8 رقم 313 ص 482 – وقارن مصر الكلية 19 فبراير سنة1950 المحاماة 30 رقم 287 ص 508 .
( [8] ) وللمؤجر مصلحة في أن ينبه على المستأجر بالإخلاء حتى تنقضي المدة ويمتد الإيجار بحكم القانون لا بحكم الاتفاق ، لأنه أثناء الامتداد بحكم القانون يستطيع أن يرفع الأجرة إلى الحد الأقصى إذا كانت في الأصل دون ذلك ، ويستطيع أن يطلب الإخلاء لهدم المكان وإعادة بنائه بشكل أوسع وللضرورة الملجئة ، ولا يستطيع شيئاً من ذلك أثناء الامتداد بحكم الاتفاق كما لا يستطيعه أثناء التجديد الضمني .
( [9] ) وقد استثنى القضاء الفرنسي من ذلك ما يسميه بالاتفاق على الشغل المؤقت للعين ( convention d’occupation precsire ) . ويقصد به أن يقوم بالمؤجر سبب جدي مشروع يقتضيه عدم الارتباط بالإيجار بعد مدة معينة ، أو أن تكون حاجة المستأجر مؤقتة بطبيعتها ( نقض فرنسي 25 أكتوبر سنة 1951 داللوز 1952 – 37 9 مايو سنة 1953 داللوز 1953 – 602 – ليون 12 فبراير سنة 1952 داللوز 1953 – 23 مختصرات – أميان 11 ديسمبر سنة 1952 داللوز 1953 – 47 مختصرات – بوم 17 ديسمبر سنة 1952 داللوز 1953 – 47 مختصرات – باريس 17 يناير سنة 1953 داللوز 1953 – 273 – 20 يناير سنة 1954 داللوز 1954 – 210 ) . مثل السبب الجدي المشروع أن يضطر شخص إلى مغادرة مسكنه لمدة مؤقتة ، كأن يسافر في بعثة أو في مهمة فيؤجر المسكن على أن يخليه المستأجر عند عودته ، أو يقصد المالك بيع المسكن غير مشغول فيؤجره على أن يخليه المستأجر عند البيع ، أو يقصد المالك هدم البناء بعد مدة معينة فيؤجره على أن يخليه المستأجر عند حلول وقت الهدم . ومثل حاجة المستأجر المؤقتة بطبيعتها أن يستأجر شخص مسكناً مصيفاً أو مشتى ، فحاجته إليه مؤقتة بطبيعتها مدة الصيف أو مدة الشتاء . ففي جميع هذه الأحوال ينتهي الإيجار بانقضاء مدتهن و لا يمتد بحكم القانون ، وذلك بشرط ألا يكون هناك تحايل على القانون فيتذرع المؤجر بسبب صوري يصف به الإيجار بأنه غل مؤقت للعين حتى يتفادى تمسك المستأجر ضده بامتداد الإيجار بحكم القانون ( نقض فرنسي 10 ديسمبر 1949 داللوز 1950 – 190 – باريس 20 يناير سنة 1954 داللوز 1954 – 210 – السين 36 مارس سنة 1950 داللوز 1950 – 273 ) . والمؤجر هو الذي يكلف بإثبات الصفة المؤقتة للتأجير ( انظر في كل ذلك محمد لبيب شنب فقرة 373 ص 399 – ص 400 – جلال العدوي ص 18 – desire في داللوز 1954 ص 163 وفي داللوز 1955 ص 170 ) .
ومن الصورتين اللتين أقرهما القضاء الفرنسي للشغل المؤقت ، أقر القضاء المصري الصورة الثانية هي أن تكون حاجة المستأجر للعين مؤقتة بطبيعتها كاستئجار مصيف أو مشتى ( الإسكندرية المختلطة 28 نوفمبر سنة 1946م 59 ص 45 ) . وهي الصورة الواضحة التي يتعذر فيها التحايل إذ تدل على ديتها طبائع الأشياء . ومن ثم يكون إيجار منزل للتصييف غير خاضع للتشريع الاستثنائي من حي الامتداد بحكم القانون ، ولا من حيث الحد الأقصى للأجرة إذا أوجر مفروشاً . أما إذا أوجر غير مفروش فيعتد بأجر المثل ، والمثل هنا ليس منزلا يؤجر إيجاراً عادياً بل منزلا يؤجر للتصييف ( انظر في جواز الإيجار من الباطن للتصييف ما يلي فقرة 643 ) .
( [10] ) ولكنه ، خلافاً للإيجار الذي تكون مدته غير معينة بحكم الاتفاق ، لا يجوز إنهاؤه إلا من جانب المستأجر وحده بعد مراعاة مواعيد التنبيه ، إلا لسبب من أسباب الإخلاء التي سيأتي بيانها .
ويذهب الفقه إلى أنه إذا امتد الإيجار بحكم القانون ، فالعقد يكون قد انتهي بانقضاء مدته ، والذي يستبقي رابطة الإيجار ليس هو العقد بعد أن انتهى وإنما هو القانون ، فحق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة لا يستمد من العقد وإنما يستمد من نص القانون ( انظر رسالة غير مطبوعة للدكتور جلال العدوي في الإجبار القانوني على المعاوضة فقرة 140 ص 139 وفقرة 416 ص 440 – وانظر محمد لبيب شنب فقرة 373 ص 398 وقد أشار إلى Desire في داللوز سنة 1954 ص 163 من قسم الفقه في بيان الطبيعة القانونية لحق المستأجر في البقاء في العين بعد انقضاء مدة عقده ) .
( [11] ) نقض مدني 25 يونيه سنة 1959 مجموعة أحكام النقض 10 رقم 78 ص 514 – مصر الكلية 10 نوفمبر سنة 1949 المحاماة 29 ص 431 .
( [12] ) وكان المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 في المادة 17 منه يجعل مدة الامتداد بحكم القانون لمدة سنة واحدة قابلة للتجديد بمرسوم .
( [13] ) وهذا هو المعنى الذي نقصد إليه من أن البقاء في العين حق للمستأجر لا واجب عليه . ولا نرتب على ذلك أنه ما دام البقاء في العين حقاً للمستأجر ، فإن هذا يستطيع أن ينزل عن التمسك بهذا الحق ، بأن يتعهد مثلا للمؤجر بالخروج من العين بعد مدة معينة . فكما أن النص في عقد الإيجار على أن ليس للمستأجر التمسك بالبقاء بعد انقضاء مدة الإيجار يكون تعهداً باطلا ، كلاهما مخالف للنظام العام كما سنرى ( انظر عكس ذلك وأنه إذا لم يجز النص في عقد الإيجار على أن ليس للمستأجر التمسك بالبقاء بعد انقضاء مدة الإيجار ، فإنه يجوز ، بعد إبرام عقد الإيجار وتمتع المستأجر بحماية قانون إيجار الأماكن ، أن يتعهد بعدم التمسك بهذه الحماية محمد لبيب شنب فقرة 373 ص 398 ) .
( [14] ) وإذا قام نزاع في وجوب التنبيه بالإخلاء ، وقع هذا النزاع في الاختصاص الاستثنائي لقضايا إيجار الأماكن . أما إذا قام النزاع في صحة التنبيه في ذاته ، فهذا يخرج عن نطاق المنازعات الناشئة عن تطبيق قانون إيجار الأماكن ويكون الاختصاص فيه بحسب قواعد القانون العام ( كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 28 ص 23 ) .
( [15] ) الإسكندرية المختلطة 28 نوفمبر سنة 1946م 59 ص 54 – وقارن سليمان مرقس إيجار الأماكن فقرة 54 ومحمد لبيب شنب فقرة 363 ص 398 وقد سبقت الإشارة إليه .
أما إذا كان نزول المستأجر عن حقه في امتداد إيجار بحكم القانون إنما هو في الواقع اعتراف منه بان هناك سبباً من الأسباب الستة التي أجاز القانون من أجله إخلاء العين ، فهذا النزول ليس في حقيقته إلا إذعاناً من المستأجر لحكم القانون ، ومن ثم يكون صحيحاً ويكون تعهد المستأجر بالإخلاء بعد مدة معينة ملزماً له . فإذا انقضت المدة أصبح المستأجر شاغلاً للغين دون سند ، ويجوز طرده بحكم من قاضي الأمور المستعجلة ( استئناف مختلط 16 يونيه سنة 1948م 60 ص 148 – الإسكندرية المختلطة 21 فبراير سنة 1946م 58 ص 57 – مصر الكلية 23 أبريل سنة 1951 المحاماة 31 رقم 511 ص 1726 ) .
( [16] ) أما إذا مات المؤجر ، فان عقد الإيجار يبقى مع ورثته ، وإذا انقضت مدة العقد امتد بحكم القانون كما لو كان المؤجر حياً .
( [17] ) انظر آنفاً فقرة 561 .
( [18] ) وتكون المنازعات في هذه المسائل خاضعة لقواعد الاختصاص العادية ، لأنها لست ناشئة عن تطيق أحكام التشريعات الاستثنائية ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 55 ص 140 ) .
( [19] ) ومن باب أولى لو كانوا من الورثة ، وقد قضي بأنه إذا ثبت أن المستأجر كان يقيم مع عمته في شقة النزاع منذ سنة 1945, وأصبح بعد وفاتها في أكتوبر سنة 1951 يشغلها بصفته وارثاً لها لا باعتباره غاصباً ولا مستأجراً من الباطن ، فلا حق للمدعي في طلب إنهاء هذه الإجارة الممتدة بحكم القانون ، ولا في طلب إخلاء العين المؤجرة إلا لأحد الأسباب المبنية في القانون على سبيل الحصر ( مصر الكلية 5 يناير سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 2964 سنة 1952 ) . وانظر محمد لبيب شنب فقرة 373 ص 400 – ص 401 .
( [20] ) فقد نصت المادة 30 من قانون أول أبريل سنة 1926 في فرنسا على أنه في حالة هجر المستأجر لموطنه أو موته ، يبقى الحق في امتداد الإيجار للأشخاص الذين كانون يقيمون عادة معه ، سواء كانوا من أفراد أسرته أو كانوا ممن يعول . وانظر في أن المستأجر يعتبر مستأجراً لنفس والمقيمين معه ويكون نائباً نيابة قانونية عن المقيمين معه في الاستئجار سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 55 ، ويشير إلى محكمة مصر الكلية 12 مايو سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 5290 سنة 1953 .
( [21] ) وإذا كان عقد الإيجار بسند رسمي ، جاز للمؤجر أن ينفذ بهذا السند خلال مدة الامتداد ( كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 27 ص 22 ) .
( [22] ) سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 53 ص 136 هامش 1 .
( [23] ) فيكون المؤجر في إيجار مبرم قبل 15 أكتوبر 1949 ، وامتد بحكم القانون إلى ما بعد هذا التاريخ ، غير ملزم بإجراء أية مرمة . فإذا احتاجت العين إلى ترميمات ضرورية لحفظ العين من الهلاك ، لا إلى ترميمات ضرورية لانتفاع المستأجر ، كأن كانت العين آيلة للسقوط ، فقد تقدم أن المؤجر يحق له أن يقوم بهذه الترميمات ولو عارض المستأجر في ذلك ، وقد يستدعي الأمر أن يخلي المستأجر العين مؤقتاً حتى يقوم المؤجر بترميمها ثم يعود المستأجر إلى شغل العين . وفي هذا لا يوجد خلاف بين التقنينين الجديد والقديم . ولكن المؤجر ، وإن أن من حقه القيام بهذه الترميمات الضرورية لحفظ العين ، لا يلزم بالقيام بها إذا لم يرد ذلك . وفي هذه الحالة لا يبقى أمام المستأجر إلا أن يطلب فسخ الإيجار وإخلاء العين إذا خشي أن يصيبه ضرر . وفي هذا أيضاً يتفق التقنين الجديد مع التقنين القديم . إلا أن التقنين الجديد يخالف التقنين القديم في أنه يلزم المؤجر بالقيام بالترميمات الضرورية للانتفاع بالعين ، ولما كانت الترميمات الضرورية لحفظ العين هي في الوقت ذاته ضرورية للانتفاع بالعين ، فإن التقنين الجديد يلزم بها المؤجر ، ويجوز للمستأجر أن يقوم بها على نفقة المؤجر . ويمكن الوصول إلى نفس النتيجة في التقنين القديم ، إذ يجوز في هذا التقنين للمستأجر أن يقوم بالترميمات الضرورية لحفظ العين ويرجع بما انفق في ذلك على المؤجر بدعوى الإبراء بلا سبب ، شأن كل حائز يرجع على المالك بجميع ما أنفقه من المصروفات الضرورية ( انظر آنفاً فقرة 226 .
ويخلص من ذلك أن العين إذا كانت آيلة للسقوط ، فإنه يجوز للمستأجر ، في التقنينين القديم والجديد ، أن يقوم بترميمها على نفقة المؤجر إذا كانت قابلة للترميم ، ويبقى في العين المدة المتفق عليها ومدة الامتداد القانونية ، غير أنه في مدة الامتداد القانونية يكون ملزماً بدفع علاوة على الأجرة تناسب ما تكلفته العين من مصروفات الترميم ( انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 53 ص 138 ) . أما إذا كانت العين غير قابلة للترميم ولا بد من هدمها ، فإن الإيجار في هذه الحالة ينفسخ ، ولا يكون للمستأجر حق الرجوع إلى العين لو أعاد المؤجر بناءها ( انظر آنفاً فقرة 233 ) . وسنعد إلى هذه المسألة عند الكلام في جواز طلب الإخلاء بسبب أيلولة العين إلى السقوط ( انظر ما يلي فقرة 653 – فقرة 654 ) .
قارن فيما قدمنا سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 53 ص 137 – ص 138 .
( [24] ) ولا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا اثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتما أن يعلم ، فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر ( م 606 ) مدني ) . وإذا تم صلح بين المستأجر والمالك القديم على الأجرة الواجبة الدفع ، فإن هذا الصلح يسري في حق المالك الجديد حتى لو لم يكن للصلح تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية ( مصر الكلية 10 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4182 سنة 1952 ) .
وبديهي أنه يشترط لسريان الإيجار في حق المالك الجديد أن يكون الإيجار عقداً جدياً لا عقداً صورياً ، وعلى المالك الجديد يقع عبء إثبات الصورية ( كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 231 ص 202 ) . كذل يجوز للمالك الجديد ، حتى لو كان عقد الإيجار جدياً ، أن يثبت أن تاريخه العرفي غير صحيح ، وأن الإيجار صادر من المالك القديم بعد صدور التصرف الناقل للملكية ، فلا يسري الإيجار في حق المالك الجديد . ولا يكفي قيام علاقة قرابة بين المالك القديم والمستأجر لإثبات الصورية أو التواطؤ على تقديم التاريخ ، فإذا كان المستأجر هو ابن للمالكة القديمة فهذه القرابة لا تمنع من أن يكون عقد الإيجار جدياً وان يكون تاريخه العرفي صحيحاً ، ومن ثم يسري في حق المالك الجديد ( مصر الكلية 27 فبراير سنة 19855 دائرة 12 قضية رقم 856 سنة 1955 ) .
( [25] ) وقد قضي بأنه إذا اقر المالك السابق الإيجار من الباطن وتسلم الأجرة من المستأجر من الباطن ، فإن هذا يسري في حق المالك الجديد الذي لا يجوز له أن يغير وضعاً ارتضاه المالك السابق ( مصر الكلية 17 يناير سنة 1954 دائرة 12 رم 3474 سنة 1953 ) .
( [26] ) وقد قضي بأنه إذا كان المالك السابق للعقار قد ارتضى في عقد الإيجار أجرة تقل عن أجرة المثل أو عنها بعد إضافة الزيادة القانونية إليها ، ثم باع العقار في أثناء مدة الإيجار المتفق عليها ، فليس للمشتري المنازعة في شأن الأجرة ولا طلب رفعها إلى أجرة المثل أو طلب إضافة الزيادة القانونية إليها ولو كان عقد الإيجار ليس له تاريخ ثابت بوجه رسمي قبل البيع ( مصر الكلية 18 فبراير سنة 1951 المحاماة 31 رقم 406 ص 1415 ) .
( [27] ) وإذا أسست دعوى الإخلاء على أكثر من سبب واحد ، وثبت للمحكمة صحة سبب منها ، اكتفت بذلك وقضت بالإخلاء ، دون حاجة إلى تحقيق الأسباب الأخرى ( مصر الكلية 5 مارس سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3545 سنة 1953 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 56 ص 144 – ص 145 ) .
( [28] ) ومن هنا كان الاتفاق على أن ينتهي الإيجار بمجرد انقضاء مدته ، وعلى ألا يكون للمستأجر الحق في التمسك بامتداد الإيجار بحكم القانون ، اتفاقاً باطلان حتى لو عقد هذا الاتفاق بعد إبرام عقد الإيجار وتمتع المستأجر بحماية بقانون ( انظر آنفاً فقرة 625 ) .
( [29] ) مصر الكلية 23 أبريل سنة 1951 المحاماة 31 رقم 511 ص 1726 .
( [30] ) انظر في هذه المسألة كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 28 .
( [31] ) ومن باب أولى ترد هذه الأسباب على الإيجار بعد انقضاء مدته الأصلية أثناء مدة امتداده بحكم القانون .
( [32] ) وهي تكاد تستغرق أسباب الفسخ لعدم قيام المستأجر بالتزاماته ، وهذه الالتزامات هي الوفاء بالأجرة والمحافظة على العين واستعمالها فيما أعدت له . أما رد العين عند انتهاء الإيجار ، فلا محل فيه لطلب الفسخ كما سبق القول ( انظر آنفاً فقرة 426 ) . ولكن سنرى أن الفسخ لعدم قيام المستأجر بالتزاماته قد تحور هنا في بعض تفصيلاته ، هذا إلى أنه لا تزال هناك مواضع لا يجوز فيها للمؤجر طلب الفسخ لعدم قيام المستأجر بالتزام فرض عليه .
( [33] ) كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 26 ص 21 هامش 2 .
( [34] ) ويتبين من ذلك أن للمستأجر مصلحة في الاتفاق مع المؤجر على تعيين مدة للإيجار ، فلا يترك الإيجار غير معين المدة اعتماداً على أنه يمتد بحكم القانون . ذلك أن المؤجر ، عند عدم تعيين مدة للإيجار ، يستطيع أن ينهيه بتنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني ، لأحد هذين السببين المستحدثين . ولو تم الاتفاق على تعيين مدة للإيجار ، لما استطاع المؤجر خلال هذه المدة أن يطلب الإخلاء لأحد هذين السببين .
( [35] ) انظر آنفاً فقرة 343 .
( [36] ) وقد قضي بأن الأجرة المستحقة هي الأجرة التي تكون قد استحقت فعلا في ذمة المستأجر حتى تاريخ التنبيه ، دون الأجرة التي تكون قد استجدت بعده إلى وقت نظر دعوى الإخلاء ( مصر الكلية 7 يونيه سنة 1945 المحاماة 27 رقم 252 ص 637 ) . وانظر محمد كامل مرسي فقرة 352 ص 459 . ولكن يجوز مع أن يجعل المؤجر التكليف شاملا لما سيستحق من الأجرة حتى تاريخ الوفاء ( انظر ما يلي فقرة 641 في الهامش ) .
( [37] ) انظر آنفاً فقرة 587 .
( [38] ) انظر في هذا المعنى كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 31 . وانظر عكس ذلك وأن المستأجر ملزم بدفع الأجرة دون تخفيض إلى أن يحصل على حكم بالتخفيض فإن لم يدفع قبل الحصول على هذا الحكم الأجرة كاملة دون تخفيض حكم عليه بالإخلاء مصر الكلية 30 نوفمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 28996 سنة 1953 – 6 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 3435 سنة 1954 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 58 ص 147 – على أن الأمر من الناحية العلمية يختلف باختلاف ما إذا كان لدى المستأجر عقد إيجار مكتوب مبرم بينه وبين المؤجر وشامل لجرة شهر الأساس فيجرى المستأجر التخفيض بنفسه ، أو ليس لديه ذلك فيجب عليه دفع الأجرة دون تخفيض ويرفع في الوقت ذاته دعوى التخفيض واسترداد ما دفع زائداً ( انظر آنفاً فقرة 592 في الهامش ) .
( [39] ) انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 58 ص 147 – الإسكندرية المختلطة 23 مايو سنة 1946م 58 ص 202 ( حكم بالإخلاء لامتناع المستأجر عن دفع الجعل الشهري للبواب ) – مصر الكلية 29 أبريل سنة 1947 دائرة 12 قضية رقم 90 سنة 1957 ( حكم بأن ضريبة الشاغلين والدفاع تقع على شاغل العين سواء كان مالك العين أو المستأجر لها ، وتعتبر من ملحقات الأجرة ، وتأخر المستأجر في أدائها للمؤجر يعتبر في حكم التخلف عن سداد الأجرة ) – انظر عكس ذلك وان ضريبية الدفاع لا تعتبر من ملحقات الجرة وأن تأخر المستأجر في دفعها لا يجيز الحكم بالإخلاء كامل محمد بدوي فقرة 32 .
( [40] ) انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 58 ص 147 – ص 148 – مصر الكلية 22 نوفمبر سنة 1956 دائرة 13 قضية رقم 3269 سنة 1956 – 5 ديسمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 3448 سنة 1953 – 9 يناير سنة 1959 دائرة 4 قضية رقم 755 سنة 1952 – 5 مارس سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 1879 سنة 1958 .
( [41] ) مصر الكلية 5 ديسمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 3448 سنة 1953 – 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 458 ص 1381 – وقد قضي بأن مجرد رفع دعوى موضوعية بالأجرة قرينة على أن الأجرة فيها نزاع جدي وإلا لما احتاج مؤجر إلى رفع دعوى بها ، ومن ثم لا يقبل طلب الإخلاء المبني على عدم دفع الأجرة المرفوع بها دعوى موضوعية إلا بعد الفصل في هذه الدعوى ( مصر الكلية 15 أكتوبر سنة 1950 المحاماة 31 رقم 17\80 ص 611 ) .
( [42] ) مصر الكلية 6 نوفمبر سنة 1949 المحاماة 29 رقم 561 ص 1226 .
( [43] ) مصر الكلية 10 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 1619 سنة 1943 .
( [44] ) سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 58 ص 148 .
( [45] ) مصر الكلية 14 يناير سنة 1951 المحاماة 31 رقم 403 ص 1414 .
( [46] ) الإسكندرية المختلطة 21 فبراير سنة 1946م 58 ص 58 ( وقد قضي الحكم بعدم جدية النزاع طبقاً لأحكام الأمر العسكري رقم 598 لسنة 1945 ، وهذه تقضي خلافاً للتشريع الحالي بأنه لا يجوز للمستأجر استرداد ما دفعه زائداً إلا منذ رفعه دعوى الاسترداد ) – مصر الكلية 26 أبريل سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 543 سنة 1957 .
( [47] ) مصر الكلية 9 نوفمبر سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 3011 سنة 1957 ( احتج المستأجر بعدم قيام المؤجر بالإصلاحات الواجبة عليه ، ولما كان التزام المؤجر بهذه الإصلاحات محل شك فقد قضت المحكمة بالإخلاء ) .
( [48] ) نقض مدني 20 نوفمبر سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 4 رقم 20 ص 125 ( وقد قضي الحكم بأن رفض دعوى الإخلاء لا يعتبر في هذه الحالة تطبيقاً لأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ، بل هو تطبيق للقواعد العامة ، فيكون الحكم الصادر بذلك قابلا قطعن فيه بالنقض ) .
( [49] ) مصر الكية الوطنية 3 نوفمبر سنة 1945 و 8 نوفمبر سنة 1945 ( حكمان ) المحاماة 27 رقم 255 ص 637 ( تبين أن المستأجر كان يستأجر أكثر من مكان بعقود مختلفة ، وكان يدفع للمؤجر مبالغ دون أن يخصص دين الأجرة الذي يستنزل منه كل مبلغ – أو كان ملزماً بدفع عوائد المباني عدا الأجرة التي في ذمته والأجرة التي حل محل مستأجر فيها – وقد قضي بأنه إلى حين تصفية الحساب بالتراضي أو بالتقاضي تكون دعوى الإخلاء للتأخر في دفع الأجرة غير مقبولة ) – وانظر أيضاً مصر الكلية 22 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2279 سنة 1953 ( قضت بالإخلاء لأن المستأجر امتنع عن دفع الأجرة بدعوى وراثته للمؤجر الأصلي ولم يستطع إثبات ذلك ، بينما أثبتت المدعية وراثتها ) – مصر الكلية 27 فبراير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 4090 سنة ( رفضت المحكمة طلب الإخلاء بعد أن ثبت لها أن المدعي ليس إلا شريكاً في العين المؤجرة ، وقد أودع المستأجر حصته في الأجرة خزانة المحكمة بعد أن رفض المدعي تسليمها وأصر على تحصيل الأجرة بأكملها ) – مصر الكلية 21 أبريل سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 3863 سنة 1955 ( وقد حصل المستأجر على حكم بتخفيض الأجرة ولكنه لم يطلب استرداد ما دفعه زائداً ، ثم أراد خصم ما دفعه زائداً من الأجرة التي استحقت في ذمته ، فقضت المحكمة بأنه كان على المستأجر أن يستصدر حكما برد الزيادة أو بخصمها من الأجرة المستقبلة ، أما ولم يفعل فقد قضت بالإخلاء ) .
( [50] ) وقد قضي بأن امتناع المستأجر عن أداء العلاوة المستحقة طبقاً لأحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 وبعد مطالبة المؤجر بها ، وإن كان ينزل منزلة التوقف عن أداء الأجرة في ذاتها بعد استحقاقها وبعد التنبيه بالوفاء في حكم هذا القانون بحيث يسوغ للمؤجر طلب إخلاء المستأجر بحكم قضائي ، إلا أن هذا الطلب يظل مع ذلك خاضعاً لتقدير المحكمة تبعاً لظروف وملابسات التوقف عن الأداء في كل دعوى ، وبخاصة إذا كان هذا التوقف مبناه خلاف في تفسير نص قانوني ومدى انطباقه على حالة ما فتئت محل خلاف بين الفقهاء كحالة ما إذا كان إصدار جريدة يعد عملا تجاريا أو عملا مدنياً وعلى نتيجته يتوقف تحديد نسبة العلاوة المستحقة قانوناً ( مصر الكلية 6 نوفمبر سنة 1949 المحاماة 29 رقم 561 ص 1226 ) . وانظر أيضاً مصر الكلية 10 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 1619 سنة 1953 .
هذا ويبدو مع ذلك أن هناك اتجاهاً إلى القول بأن على المستأجر أن يدفع الأجرة حتى لو كان هناك نزاع جدي ، فإذا لم يدفعها قوضي في النزاع لمصلحة المؤجر ، فإن المحكمة المرفوع أمامها دعوى الإخلاء تقضي به وذلك بالرغم من جدية النزاع ( انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 58 ص 148 – ص 151 – منصور مصطفى منصور فقرة 209 ص 541 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 34 ص 30 ) . ومهما يكن من أمر فالظاهر أن للمستأجر الحق ، بعد عرض ما يقدر أنه مستحق للمؤجر من الأجرة ، أن يودع الباقي وهو المقدار المتنازع عليه خزانة المحكمة على ذمة الفصل في النزاع ، وذلك تدليلا منه على حسن نيته وعلى أنه لم يقصد بالمنازعة المماطلة في دفع الأجرة .
( [51] ) مصر الكلية 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 558 ص 1381 – أول ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 2500 سنة 1954 – 8 أكتوبر سنة 1956 قضية رقم 1655 سنة 1956 – ولا يصح القول بأن عدم حصول التكليف لا يترتب عليه سوى جعل المحكمة الكلية التي عينها التشيع الاستثنائي غير مختصة بدعوى الإخلاء ، فتصبح هذه الدعوى دعوى فسخ عادية وفقاً لأحكام القانون العام ، وتكون من اختصاص المحكمة الجزئية ، أي تحول إلى هذه المحكمة . لا يصح القول بذلك ، لن التشريع الاستثنائي منع إنهاء الإيجار إلا للأسباب التي ذكرها على سبيل احصر وفقاً للإجراءات التي رسمها ( منوف 30 ديسمبر 1950 التشريع والقضاء 4 – 3 رقم 44 ص 131 ) .8
( [52] ) فإذا رفع التكليف باطلا لتوجيهه إلى قاصر ، فحضر نائب المدعي ودفع ببطلان التكليف ، فإن الدعوى تكون غير مقبولة ولا يغير من ذلك أن يوجه المدعي طلباته إلى المدعي عليه الحاضر ، لأن هذا التوجيه لمي سبقه تكليف صحيح بالوفاء ( مصر الكلية 14 أبريل سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 2623 سنة 1955 ) .
( [53] ) قد قضي بأنه إذا ذكر في التكليف انه في حالة عدم الوفاء ترفع دعوى الإخلاء أمام القضاء المستعجل ، ورفعت الدعوى فعلا أمام هذا القضاء ولم يحكم بطلبات المدعي ، لم يجز الاستناد إلى نفس التكليف في دعوى الإخلاء التي ترفع إلى المحكمة الكلية ذات الاختصاص الاستثنائي لأن التكليف استنفد أغراضه . ثم إن مقاضاة المستأجر بالطريق العادي جعلت له مندوحة في التأخير اعتماداً على ما تتسم به الإجراءات العادية من طابع التيسير ، فهو قد يطمع في نظرة الميسرة وفي إمكانه تفادي الإخلاء بدفع الأجرة قبل الحكم نهائياً كما انه قد يعقد الأمل على الطعن في الحكم الذي يصدر ابتدائياً بإخلائه وهذه اعتبارات ذات شأن وخطر في هذا النزاع ، لأن حكمة التكليف المنصوص عليه في التشريع الاستثنائي هي تنبيه المستأجر إلى أن تأخره في دفع الأجرة خلال مدة معينة سوف يؤدي حتما إلى إخراجه من العين بحكم نهائي غير قابل للطعن بأي طريق ، ولا يشفع له في اتقاء هذا المصير إقباله على دفع الأجرة المستحقة بعد فوات الموعد المقرر ( مصر الكلية 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 458 ص 1381 ) .
( [54] ) فإذا كلف المستأجر بوفاء أجرة فوفاها ، لم يجز الاستناد إلى نفس التكليف في أجرة تالية ، بل تجب إعادة التكليف في خصوص هذه الأجرة ( مصر الكلية 19 مارس سنة 1953 قضية رقم 3602 سنة 1952 – 26 مارس سنة 1953 قضية رقم 2703 سنة 1952 ) . ولكن يجوز للمؤجر أن يجعل التكليف شاملا لما استحق من الأجرة حتى تاريخ التكليف وما سيستحق منها إلى يوم الوفاء ، فيتعين في هذه الحالة الوفاء بكل الأجرة المستحقة يوم الوفاء ( قرب مصر الكلية 14 أبريل سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 2707 سنة 1955 – 21 أبريل سنة 1956 قضية رقم 3788 سنة 1955 ) .
( [55] ) وقد قضي بأن التكليف بالوفاء يصبح حابط الأثر إذا تنازل عنه المؤجر صراحة أو ضمناً ، ومن قبيل التنازل الضمني أن يعلن المؤجر عدم تمسكه بعقد الإيجار الذي على أساسه حصل الإعذار ( مصر الكلية 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 458 ص 1381 ) .
كذلك إذا وقع صلح بعد التكليف ، فإن الصلح يبطل مفعول التكليف ( مصر الكلية 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 3992 سنة 1952 ) .
( [56] ) مصر الكلية 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 458 ص 1381 وقد سبقت الإشارة إلى هذا الحكم .
( [57] ) وتستظهر المحكمة عبارة النص “يسلم له بإيصال ، فتقول إن التكيف لا يكون صحيحاً بمجرد إرسال الكتاب ، بل أوجب القانون تسليمه إلى المستأجر بإيصال ، وعندئذ تبدأ المهلة القانونية التي يكون الوفاء خلالها مانعاً للإخلاء . فإذا لم يسلم الكتاب للمستأجر شخصياً فان التكليف لا يكون قد حصل على الوجه القانوني ، ومن ثم يتعين عدم قبول دعوى الإخلاء ( مصر الكلية 14 ابريل س6 دائرة 4 قضية رقم 4295 سنة 1955 ) . ويلاحظ الفرق في التعبير هنا والتعبير في المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن التي تجيز الإخلاء لضرورة تلجئ المؤجر لشغل المكان بنسبه أو بأحد أولاده ، فقد جاء في هذه المادة الأخيرة “ويجوز أن يكون التنبيه بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول” ، ولم يذكر النص أن الكتاب المسجل المرسل إلى المستأجر “يسلم له بإيصال” كما ذكر في المادة الثانية ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 59 ص 151 هامش 1 ) . ويبدو أن التكليف بوفاء الأجرة اشترط فيه أن يسلم إلى المستأجر شخصياً لأن الميعاد المحدد فيه وهو خمسة عشر يوماً قصير بالنسبة إلى الميعاد المحدد في المادة الثالثة وهو ستة أشهر على الأقل ، فتسليم التكليف بالوفاء إلى المستأجر شخصياً يؤكد علمه به فيدبر أمره لدفع الأجرة المتأخرة في هذا الميعاد القصير – قد قضي بأنه إذا لم يرفق إيصال الكتاب المسجل بالأوراق ، فلا تغني عنه شهادة مصلحة البريد لأنها جهلت شخص المتسلم ومكان التسليم ( مصر الكلية 15 أكتوبر سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 2049 سنة 1955 ) . وقضي بأنه إذا تبين من مطابقة إيصال تسلم الكتاب المسجل أنه غير موقع عليه من المرسل إليه وأن شخصاً آخر غيره تسلم الكتاب ، فإنه يتضح من ذلك أن التكلف بالوفاء لم يثبت في الدعوى بالشكل الواجب قانوناً وهو تسليمه لشخص المرسل إليه أو أن الأخير رفض تسلمه دون علة ظاهرة ، ويتعين الحكم بعدم قبول الدعوى ( مصر الكلية 27 يونيه سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 2344 سنة 1961 ) . وانظر أيضاً مصر الكلية 26 فبراير سنة 1959 دائرة 13 رقم 3308 سنة 1958 – 12 مارس سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 274 سنة 1959 . 16 أبريل سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 958 سنة 1959 – 23 أبريل سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 648 سنة 1959 – 13 أبريل سنة 1960 دائرة 52 قضية رقم 568 سنة 1959 ( رفض المستأجر تسلم التنبيه يعتبر في مقام المستلم ) . وقضي بأنه ما دام الاستعلام من مصلحة البريد لم يفصح عن اسم الشخص الذي تسلم الكتاب المسجل حتى تراقب المحكمة صحة الإجراء ، فإنه لا يعول عليه ويكن التنبيه غير قائم ( مصر الكلية 18 فبراير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 5149 سنة 1960 – وانظر في نفس المعنى 3 أبريل سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 5184 سنة 1960 ) . وقضي بأنه إذا طعن المستأجر على علم الوصول بالتزوير وثبت أن التوقيع الوارد به غير صحيح ، فباطراح الورقة المطعون عليها بالتزوير تكون المؤجرة قد عجزت عن إثبات أنها كلفت المستأجر بالوفاء وتكون الدعوى غير مقبولة ( مصر الكلية 7 يناير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 289 سنة 1959 ) – وقضي بأن مفاد النص القاضي بجواز أن يحصل التكليف بالوفاء بكتاب مسجل يسلم للمستأجر بإيصال أن يحصل التسليم إليه هو وأن يصدر الإيصال منه هو ، فإذا لم يتحقق هذا الشرط فلا يتوافر الإنذار كما عناه القانون . ولا تلتفت المحكمة إلى القول بأن من تسلم الخطاب شخص آخر من المقيمين معه أو من أقربائه لأن النص لا يحتمل هذه العبارة . ويزيد هذا المعنى توكيداً مقابلة هذا النص بالمادة الثالثة من القانون رقم 121 لسنة 1947 التي نصت على جواز أن يكون التنبيه بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول ، إذ لا معنى لاستعمال المشرع تعبرين متغايرين في المعنى إلا إذا كان يريد – والمقام مقام إثبات التأخير في دفع الأجرة – أن يكون هذا الإثبات على وجه قطعي . ولا محل لقياس هذه الحالة على أوراق المحضرين إذ يقوم بإعلانها موظف مختص عليه أن يتوثق من صافت الأشخاص الذين يجري الإعلان في مواجهتهم ، وقد نظم القانون الإعلان بواسطة المحضرين بما لا يجوز القياس عليه لأن قواعد الإجراءات من القواعد الوضعية التي لا يقاس عليها ( مصر الكلية 22 أبريل سنة 1959 المحاماة 40 رقم 53 ص 419 ) . ولكن قضي من جهة أخرى بأن تسليم التنبيه بدفع الأجرة إلى زوجة المستأجر المقيمة معه قرينة على العلم بالتنبيه ، وقضت المحكمة بالإخلاء ( مصر الكلية 25 نوفمبر سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 4017 سنة 1961 ) .
( [58] ) ومما يؤيد أن رفع الدعوى بالأجرة بالطريق العادي لا يغني عن التنبيه ما سبق أن قضي به من أن “مقاضاة المستأجر بالطريق العادي جعلت له مندوحة في التأخير اعتماداً على ما تتسم به الإجراءات العادية من طابع التيسير” . إذ في إمكان المستأجر طبقاً لهذه الإجراءات العادية الطعن في الحكم ، ودفع الأجرة قبل الحكم نهائياً ( انظر مصر الكلية 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 458 ص 1381 وقد سبقت الإشارة لهذا الحكم في نفس الفقرة في الهامش ) .
( [59] ) أما إذا رفع دعوى المطالبة بالأجرة ولم يسبق ذلك تكليف بالوفاء ، لم يجز له أن يضمن هذه الدعوى طلب الإخلاء ، لأن هذا الطلب يجب أن يسبقه تكليف بالوفاء وان تنقضي مدة خمسة عشر يوماً قبل التقدم به إلى القضاء . فإذا حصل تكليف بالوفاء ، وبعد انقضاء خمسة عشر يوماً دفع المؤجر دعوى مطالبة بالأجرة وضمنها طلب الإخلاء ، صح ذك ، وقضت المحكمة أولا في المطالبة بالأجرة ، فإن بتت في أنها متأخرة في ذمة المستأجر قضت بها للمؤجر ، ثم قضت بإخلاء العين .
( [60] ) مصر الكلية 28 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 254 ص 638 – أول ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 2500 سنة 1954 – 14 ديسمبر سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 2525 سنة 1957 – عكس ذلك 9 يناير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 755 سنة 1952 – وقد قضي بأن توقيع الحجز التحفظي على منقولات المستأجر يقوم مقام التكليف بالوفاء لأن هذا الإجراء أقوى من الإعلان على يد محضر ومن الكتاب المسجل ( مصر الكلية 4 فبراير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 38\994 سنة 1960 ) . وقضي بأنه إذا كان الحجز يقوم مقام التكليف بالوفاء لأنه أقوى من الإعلان على يد محضر ومن الكتاب المسجل ، إلا أن احجز المتوقع بعد رفع الدعوى يجعل الدعوى مقامة قبل أوانها ، وكذل لو رفعت الدعوى بعد الحج ولكن قبل انتهاء خمسة عشري يوماً ( مصر الكلية 9 ديسمبر سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 3709 سنة 1961 ) .
( [61] ) مصر الكلية الوطنية 23 سبتمبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 256 ص 638 – وقد يكون نائباً عن الممالك ، تولى أو وصي أو قيم أو حارس قضائي له حق قبض الأجرة ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 59 ص 152 – محمد كامل مرسي فقرة 458 فقرة 458 ) .
( [62] ) مصر الكلية الوطنية 13 سبتمبر سنة 1945 و 18 أكتوبر سنة 1945 ( حكمان ) المحاماة 27 رقم 253 ص 637 – 5 مارس سنة 1953 قضية رقم 3545 سنة 1953 – لكن إذا بيعت العين المؤجرة كان للمالك الجديد جميع حقوق المؤجر فيجوز أن يصدر منه التكليف بالوفاء ( مصر الكية 9 يناير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 3964 سنة 1960 ) .
( [63] ) ومع ذلك فقد قضي بأنه إذا كانت العين مملوكة لعدة شركاء على الشيوع ، ومؤجرة من بعضهم دون بعض ، تعين أن يصدر التكليف بالوفاء من الشرك المؤجر ، ولا يكفي صدوره من الشريك غير المؤجر ( مصر الكلية أول نوفمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 42 سنة 1953 ) . وهذا الحكم يصبح في عهد التقنين المدني القديم ، أما التقنين المدني الجديد فقد جعل الشركاء الذين يملكون أغلبية الأنصبة حق الإدارة ويدخل في ذلك طلب الإخلاء ، وعلى ذلك إذا المالك للعين المؤجرة شريكين في الشيوع وكان أحدهما يملك الثلثين والآخر الثلث ، فالتكليف الصادر من الأخير وحده إذا لم يكن هو المؤجر لا يكفي ، ويكفي التكليف الصادر من الأول وحده ولو لم يكن مؤجراً ( انظر سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 59 ص 153 – ص 154 ) . وقد قضي بأنه لا يكفي توجيه التكليف بالوفاء من المالك غير المؤجر إذا لم يكن نائباً في الإجارة عن باقي شركائه ، وتثبت صف المؤجر لجميع الشركاء ، فيجوز لأي فرد منهم يملك أغلبية الأنصباء ، أو أحدهم دون اعتراض ممن يملكن الأغلبية ، أن يستعمل حقوق المؤجر في إنهاء العقد أو طلب فسخه ولو لم يكن من بينهم احد ممن قاموا بإبرام العقد . ولما كان الثابت من عقد البيع الذي استشهد به المدعي أنه لا يملك في العقار إلا ثلثه شيوعاً ، وليس بالأوراق ما يفيد أنه نائب عن شريكيه في الملك في إدارة هذا العقار ، كما أنه لم يدلهما في الدعوى حتى تسمع المحكمة كلمتهما في الخصومة ، ولم يقدم في الدعوى ما يقطع بعدم منازعتهما له في دعواه ، وليس هو المؤجر للعين ، كما أنه لم تحصل قسمة العقار وتقع هذه العين في نصيبه ( مقال محامي عقاري منشور على موقع حماة الحق – محامي الأردن ) ، فيكون التكليف غير كاف ولا ينتج أثره ( مصر الكلية 28 يناير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 4308 سنة 1960 ) .
( [64] ) مصر الكلية 28 نوفمبر سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 1985 سنة 1957 .
( [65] ) سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 59 ص 155 .
( [66] ) وبخاصة إذا كان هذا المقدار محل نزاع بين المؤجر والمستأجر ، وذلك حتى يتبين المستأجر المقدار الذي يطالبه المؤجر به ( مصر الكلية 5 ديسمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 3448 سنة 1953 – 9 يناير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 755 سنة 1952 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 59 ص 154 ) . وانظر عكس ذلك وأنه يكفي أن يكلف المؤجر المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يذكر مقدارها ، إذ على المستأجر أن يفي بالأجرة المستحقة عليه طبقاً لأحكام القانون وعلم الكافة بالقانون أمر مفروض كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 34 ص 30 – مصر الكلية 28 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4419 سنة 1954 . ومهما يكن من أمر ، فلا أقل من أن يذكر المؤجر في التكليف عناصر تقدير الأجرة إذا لم يقدرها ، كأن يذكر مثلا أن المطلوب هو الأجرة المستحقة عن شهر كذا أو شهور كذا .
ونرى أنه ذكر المؤجر في التكليف مقدار الجرة الذي يعتقد أن ذمة المستأجر مشغولة به كان التكليف صحيحاً ، حتى لو ثبت بعد ذلك أن المقدار الواجب دفعه أقل من المقدار المذكور في التكليف . وفي هذه الحالة يعرض المستأجر ، كما قدمنا ، المقدار الذي يعتقد هو أنه مستحق في ذمته . ثم تبت المحكمة في النزاع ، فإن رأت أن المقدار الواجب دفعه هو ما ذكره المؤجر قضت له به ، وحكمت بالإخلاء إذا تبين لها أن منازعة المستأجر في هذا المقدار كانت غير جدية ، وإلا فضت دعوى الإخلاء ، وهذا على حسب الرأي الذي نذهب إليه . وإن رأت أن المقدار الواجب دفعه هو ما ذكره المستأجر ، رفضت دعوى الإخلاء في موضوعها لا في شكلها إذا ثبت أن منازعة المؤجر في هذا المقدار كانت جدية ، وإلا رفضتها من حيث الشكل . ومع ذلك فقد قضي بأنه إذا كان الثابت من عقد الإيجار أن الأجرة الشهرية هي 135 قرشاً بما في ذلك الزيادة القانونية ، فالتنبيه المتضمن تكليفاً بوفاء الأجرة على أساس أنها 150 قرشاً يقع باطلا ( مصر الكلية 20 ديسمبر سنة 1956 دائرة 13 قضية رقم 3893 سنة 1956 ) .
( [67] ) مصر الكلية 28 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4419 سنة 1954 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 59 ص 152 . وقد قضي بأنه لا يشترط إلا بيان الأجرة المتأخرة المستحقة ، ولا يشترطان يتضمن التنبيه تكليفاً بالإخلاء أو تحديد مدة للسداد ( مصر الكلية 25 فبراير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 187 سنة 1961 .
( [68] ) وإذا تعددت أوراق التكليف بالوفاء ، لم يعتد إلا بالورقة الأخيرة ، فتنسخ هذه ما قبلها ، وتكون هي وحدها محل الاعتبار عند حساب مدة الخمسة عشر يوماً ( مصر الكلية 26 مايو سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 1399 سنة1956 – سليمان مرقس إيجار الأماكن فقرة 60 ص 158 ) . ويترتب على ذلك أن دعوى الإخلاء يجب أن ترفع بعد انقضاء خمسة عشر يوما من وقت التكليف الأخير ، فلو رفعت قبل ذلك ، لو بعد انقضاء خمسة عشر يوماً من وقت تكليف سابق على هذا التكليف الأخير ، كانت غير مقبولة ، لان المستأجر اعتمد على مدة التكليف الأخير بعد أن نسخ هذا التكليف التكليف الذي سبقه ( مصر الكلية 7 يونيه سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 1080 سنة 1953 – 27 نوفمبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 559 ص 1381 – سليمان مرقس إيجار الأماكن فقرة 60 ص 158 ) .
( [69] ) كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 37 .
( [70] ) ولما كان الميعاد ميعاد وفاء وليس ميعاداً لاتخاذ إجراء قانوني ، فإنه لا يمتد إن صادف آخر يوم فيه يوم عطلة . وذلك ما لم يثبت أن الدائن امتنع عن قبض الأجرة في هذا اليوم الأخير وتعيين على المستأجر أن يعرض الأجرة عرضاً حقيقياً ، فيمتد الميعاد إلى أول يوم عمل يمكن فيه العرض والإيداع ( كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 36 ) .
( [71] ) حتى لو لم تكن مدة الإيجار الأصلية قد انقضت كما سبق القول ( مصر الكلي 19 فبراير سنة 1950 المحاماة 30 رقم 278 ص 508 ) – هذا وقد يتعذر على المستأجر الوفاء بالأجرة المتأخرة في الميعاد القانوني لقوة قاهرة ، كما إذا مات المؤجر ولم يتمكن المستأجر من معرفة الورثة الذين انحصر إرثه فيهم وصيب كل منهم ، فعند ذلك يوفي المستأجر بالأجرة بمجرد علمه بالورثة ولو بعد انقضاء الميعاد القانوني ( مصر الكلية 4 يناير سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 2663 سنة 1957 – م 60 ص 158 ) .
( [72] ) وإذا قام المستأجر بدفع الأجرة لقلم المحضرين في الميعاد القانوني ، ولكن المحضر لم يعرضها على المؤجر إلا بعد فوات هذا الميعاد ، فإن المستأجر يعتبر قد وفي بالأجرة المتأخرة ( مصر الكلية 15 فبراير سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 2756 سنة 1957 ) .
( [73] ) وقد قضي بأنه لما كان من المقرر قانوناً أن الوفاء بالأجرة يحصل في موطن المستأجر ، فإن المؤجر يعتبر متعنتاً إذا ما أحجم دون مبرر مقبول عن صرف الأجرة المرسلة إليه بحوالة بريدية ، ويكون للمستأجر عذر واضح في حبس الأجرة المستحقة إلى أن يطلبها المؤجر في موطنه ( مصر الكلية 15 أكتوبر سنة 1955 دائرة 14 رقم 2049 سنة 1955 ) .
( [74] ) مصر الكلية 21 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 839 سنة 1953 – 26 فبراير سنة 1959 دائرة 13 رقم 5043 سنة 1958 – 23 أبريل سنة 1959 دائرة 13 رقم 2568 سنة 1958 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 60 ص 157 – وق قضي بأنه “وإن كان الوفاء بطريق الحوالات البريدية لا يقوم مقام العرض القانوني والإيداع الذي جعله القانون طريقاً للوفاء والإبراء ، إلا أن المحكمة ، وهي بسبيل الفصل في هذه الدعوى وهي دعوى أخلاء للتأخير في سداد الأجرة ، إنما تستوحي هدف المشرع وحسن النية في المعاملات . هذا فضلا عن أن القانون أجاز الإعلان بطريق البريد في بعض الحالات وجعله يقوم مقام الإعلان على يد محضر ، كل ذلك رغبة من المشرع في التسهيل والتيسير على المتقاضين ما دام الهدف هو وصول صاحب الحق إلى حقه . لما كان ذلك وكان المدعي عليه قد أرسل حوالة بريدية إلى المدعية الثانية بالأجرة المستحقة لها عن شهر فبراير سنة 1957 ، وهي طريقة متعارف عليها بين الناس توفيراً للجهود والمال والوقت ، فإنه يكون قد ظهر من جانبه على الأقل أنه لا يبغي بالمؤجر عسفاً ولا يريد حبس الحق عن صاحبه ، بل هو لجأ إلى طريق سريع لإبراء ذمته” ( مصر الكلية 15 مارس سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 674 سنة 1957 ) . وقضي كذلك بأنه إذا اثبت المستأجر أنه أرسل إلى المدعي الأجرة المستحقة بحوالة بريدية قبل التنبيه عليه ورفض المدعي تسلمها ، فلا يمكن القول بأن المدعي عليه قد تأخر في سداد الأجرة ( مصر الكلية 29 مارس سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 3077 سنة 1957 ) . وانظر عكس ذلك وأن الوفاء بطريق الحوالة البريدية لا يعتد به إذ أن القانون قد رسم طريقاً قانونياً لإبراء الذمة في حالة رفض الدائن تسلم الدين وهو لعرض الرسمي والإيداع مصر الكلية 2 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 2448 سنة 1954 – 14 ديسمبر سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 2525 سنة 1957 .
( [75] ) مصر الكية 16 فبراير سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 3342 سنة 1956 . هذا هو الذي يتفق مع القواعد العامة ، فإن الوفاء بطريق شيك أو حوالة بريدية أو تحويل لحساب جار لا يكون مبرئاً الذمة إلا إذا تسلم الدائن فعلا المستحق له نم المصرف أو من مصلحة البريد أو حولت القمة لحسابه الجاري ( استئناف مختلط 15 فبراير سنة 1894م 6 ص 169 – 18 يناير سنة 1900م 12 ص 93 ) . وذلك ما لم يثبت المستأجر أن المؤجر قد امتنع عن تسلم الحوالة أو عن صرفها دون مبرر معقول ( انظر الهامش السابق ) .
( [76] ) انظر آنفا فقرة 638 في الهامش – أما إذا كان التكليف بالوفاء لا يشمل إلا ما استحق من الأجرة حتى تاريخ التكليف ، فإنه لا يتعين على المستأجر إلا الوفاء بذلك وحده ( مصر الكلية الوطنية 7 يونيه سنة 1945 المحاماة 27 رقم 252 ص 637 ) . فإذا كانت الأجرة تدفع مقدما في أول كل شهر ، وحصل التكيف بالوفاء في 16 يناير مثلا ، وجب على المستأجر أن يوفي بأجره شهر يناير كله لأن هذه الأجرة مستحقة وقت التكليف بالوفاء . وإذا شمل التكليف الأجرة التي ستستحق إلى يوم الوفاء ، لم يجب هنا أيضاً إلا الوفاء باجرة شهر يناير كله بفرض أن المستأجر قد وفي الأجرة في آخر يوم من الميعاد أي في يوم 31 يناير ، لأن هذه هي الأجرة المستحقة حتى يوم الوفاء . ولو كان التكليف حصل في 20 يناير مثلا بدلا من 16 ، وكان يشمل الأجرة التي ستستحق إلى يوم الوفاء ، وكان الوفاء يوم 3 فبراير مثلا ، وجب على المستأجر أن يوفي أجرة شهر يناير وأجرة شهر فبراير كاملتين لأن هذا هو المستحق عليه يوم الوفاء .
( [77] ) ولا يشترط أن يسبق ذلك تنبيه بالإخلاء ( مصر الكلية 22 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2279 سنة 1953 ) – ولم يحدد القانون ميعادا لرفع الدعوى لا يجوز رفعها بعد انقضائه . لكن سكوت المؤجر عن رفعها مدة طويلة قد يحمل على أنه نزول ضمني عن حقه في طلب الإخلاء ، إذ أن هذا الطلب حق له يجوز أن ينزل عنه صراحة أو ضمناً . ويعتبر نزولا ضمنياً أيضاً عن هذا الحق قبول المؤجر الأجرة بعد انقضاء الميعاد القانوني أو أثناء نظر دعوى الإخلاء ، إذ هو لم يحتفظ بحقه في الإخلاء عند قبول الأجرة .
( [78] ) ويقطع في ذلك ما ورد في التقرير الأول للجنة العدل بمجلس الشيوخ عند نظرها القانون رقم 121 لسنة 1947 ، فقد جاء فيه : “كما رأت اللجنة ، منعاً للبس بالنسبة للفقرة 6 من هذه المادة ( م 2 ) ، أن النص صريح في وجوب ألا يقبل الوفاء بالأجرة بعد الخمسة عشر يوماً المنصوص عليها فيها” . وفي قضية إخلاء للتأخير في سداد الأجرة عرض المستأجر الأجرة على المؤجر بعد انقضاء 15 يوماً من تاريخ التكيف بالوفاء فتسلمها المؤجر ، ومع ذلك قضت المحكمة بأنه لا عبرة بهذا العرض طالما أنه تم بعد انقضاء الخمسة عشر يوماً التالية للتكليف بوفاء الأجرة ، وحكمة بالإخلاء ( مصر الكلية 23 يناير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 3789 سنة 1960 ) . وانظر أيضاً في هذا المعنى مصر المختلطة 16 أبريل سنة 1946م 58 ص 106 – مصر الكلية 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 451 ص 1381 – 30 يناير سنة 1955 قضية رقم 4741 سنة 1954 – 20 مارس سنة 1955 قضية رقم 767 سنة 1955 – 5 أبريل سنة 1958 قضية رقم 2320 سنة 1957 – 17 فبراير سنة 1960 دائرة 52 قضية رقم 568 سنة 1959 – 12 يونيه سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 2108 سنة 1961 – وقد قضي في نفس المعنى بأن مهلة الخمسة عشر يوماً الممنوحة للمستأجر من تاريخ تكليفه بالفاء هي مهلة حتمية ، فمتى انقضت فقد نشأ حق المؤجر في طلب الإخلاء ولو وفى المستأجر الأجرة بعد ذلك ( مصر الكلية 4 نوفمبر سنة 1959 دائرة 52 قضية رقم 2281 سنة 1959 ) ، وذلك حتى لو ادعي المستأجر أنه فع 80 جنيهاً في إصلاحات ويحق له خصمها من الأجرة فلا يكون إذن متأخراً في دفع الأجرة ، وقد قالت المحكمة إنه كان يتعين على المستأجر دفع الأجرة المستحقة عليه ثم يطالب المؤجر بقيمة الإصلاحات التي أجراها ، أو على الأقل يلتزم نص المادة 568 مدني فينذر المؤجر بالقيام بالإصلاحات فإذا تأخرت حصل على ترخيص من القضاء بإجرائها بنفسه ،وليس له قانوناً أن يقوم بخصم قيمة الإصلاح من الأجرة من تلقاء نفسه ( مصر الكلية 25 نوفمبر سنة 1959 دائرة 52 قضية رقم 2511 سنة 1959 ) . وقضي في نفس المعنى ولكن في الظروف الآتية : عرض المستأجر الأجرة عرضاً قانونياً في اليوم التالي مباشرة لانتهاء مهلة الخمسة عشر يوماً فقضت المحكمة بان هذا العرض صحيح ويمنع من الحكم بالإخلاء ، لأنه تبين أن المستأجر قد أرسل خاطباً لمحامي المجر يخطره فيه بأن المؤجر كان قد تعود الحضور أو إرسال وكيله لتسلم الأجرة ، فلما تخلف عن ذلك ,أرسل إنذاراً للمستأجر بالسداد رد عليه المستأجر باستعداده للدفع وطلب من محامي المؤجر إخطاره عن لعنوان الحقيقي للمؤجر ، ثم عرض الأجرة عليه عرضاً قانونياً في اليوم التالي لانتهاء المهلة ، فامتنعت زوجته عن تسلمها ، فأودعها خزانة المحكمة ، ومع مراعاة أن العرض تم على يد محضر من محكمة بعيدة عن موطن المستأجر ( محكمة قليوب ) نظراً لإقامة المؤجر في دائرتها ( مصر الكلية 25 نوفمبر سنة 1959 دائرة 52 رقم 3697 سنة 1959 ) . وانظر أيضاً في هذا المعنى كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 40 – 41 ، ويقول بحق : “على أنه ليس يمتنع على المؤجر أن يستوفي الأجرة بعد فوات الخمسة عشر يوماً لما في امتناعه من مضيعة لحقه ، وله رغم ذلك طلب إخلاء المستأجر لتخلفه عن الوفاء في خلال الخمسة عشر يوماً المذكورة” . وقد قدمنا أن على المؤجر أن يحتاط عند قبضه للأجرة بعد انتهاء المهلة فيحتفظ عند القبض بحقه في الإخلاء ، حتى لا يؤول قبوله للقبض دون هذا التحفظ بأنه نزول ضمني عن دعوى الإخلاء ( انظر آنفاً فقرة في الهامش ) .
وانظر عكس ذلك وأنه يجوز للمستأجر أن يوفي الأجرة المتأخرة حتى بعد انقضاء الميعاد القانوني ما دامت دعوى الإخلاء لم ترفع ، بل يستطيع الوفاء إلى يوم إعلان طلب الإخلاء ، أما بعد إعلان هذا الطلب فلا يكون الوفاء بالأجرة المتأخرة مانعاً من الإخلاء : مصر الكلية 17 سبتمبر سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 24431 سنة 1955 – 14 أبريل سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 2707 سنة 1955 – 25 نوفمبر سنة 1956 دائرة 13 قضية رقم 3469 سنة 1956 . 26 فبراير سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 5043 سنة1958 – 19 مارس سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 2937 سنة1958 – 23 أبريل سنة 1959 دائرة 13 رقم 5044 سنة 1958 . وقد قضيب في نفس هذا المعنى العكس بأن المشرع لم يحدد ميعاداً يتعين فيه تقديم طلب الإخلاء ، فيجوز ذلك للمؤجر في أي وقت ابتداء من اليوم السادس عشر من تاريخ تكليف المستأجر بالأداء على أن يقدم الطلب قبل أن يقوم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة . وتأخر المؤجر في إقامة الدعوى يعتبر قبولا منه بإمهال المستأجر طوال المدة التي تنقضي إلى حين إقامة الدعوى . فإذا انتهز المستأجر فرصة هذا التأخر فوفى الأجرة سقط حق المؤجر في طلب الإخلاء استناداً إلى انقضاء الخمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار . ذلك لأن حق الإخلاء للتأخر في الأجرة هو من الحقوق الشخصية للمؤجر غير المعلقة بالنظام العام ، وله أن ينزل عن هذا الحق وأن يمد في إمهال المستأجر للوفاء صراحة أو ضمناً . ولا بأس على المستأجر إذا اطمأن إلى هذا الإمهال الضمني فتأخر عن الوفاء إلى الوقت الذي يعلم فيه علما حقيقياً أو رسمياً بانقضاء المهلة الممتدة ، وهذا العلم لا يؤكده إلا إعلانه بطلب الإخلاء . وقد استقر قضاء هذه الدائرة على أن الوفاء الحاصل يوم إعلان صحيفة الدعوى يعتبر حاصلا في حدود المهلة التي منحت للمدعي عليه ضمناً نتيجة لتأخر رفع الدعوى . وإن كان تقديم الطلب إلى قلم الكتاب مشفوعاً بالرسم المقرر يعد دليلا على إنهاء المؤجر للإمهال الضمني ، فإن اثر هذا الإنهاء لا يسري في حق المستأجر إلا من وقت العلم به ، ولهذا يكون بمنجاة عن الإخلاء إذا سدد الأجرة قبل إعلانه بالدعوى ( مصر الكلية 24 يونيه سنة1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 1896 سنة 1961 : في هذه القضية عرض المستأجر الأجرة الساعة الثانية عشر ظهراً ، وأعلنت دعوى الإخلاء الساعة الثانية بعد عرض المستأجر الأجرة الساعة الثانية عشرة ظهراً ، وأعلنت دعوى الإخلاء الساعة الثانية بعد ظهر نفس اليوم ) . وانظر في نفس هذا المعنى العكس سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 61 ص 159 – ص 161 – منصور مصطفى منصور فقرة 209 ص 542 – محمد لبيب شنب فقرة 259 .
( [79] ) مصر الكلية 26 يونيه سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 2365 سنة 1961 .
ود قضي بأن إرسال الأجرة بعد إقامة الدعوى وقبول المؤجرة الخطاب والشيك الذي يتضمنه لا يسقط حقها في طلب الإخلاء ( مصر الكلية 16 سبتمبر سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 2621 سنة 1961 ) .
( [80] ) مصر الكلية 26 مايو سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 1399 سنة 1956 .
( [81] ) وحتى لو ثبت أن المستأجر بقي متخلفاً عن الدفع إلى ما بعد انقضاء الميعاد وإلى ما بعد رفع الدعوى ( انظر كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن حيث يشير في ص 37 – ص 38 إلى حكم من محكمة مصر الكلية منشور في المحاماة 36 رقم 460 ) .
( [82] ) انظر آنفاً فقرة 638 .
( [83] ) مصر الكلية 15 مارس سنة 1957 قضية رقم 764 سنة 1957 – 22 مارس سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 1761 سنة 1957 .
( [84] ) انظر عكس ذلك وأن المشتري للعين المؤجرة يكون محالا له بالأجر المتأخرة للبائع وليس مؤجراً فلا يحق له طلب الإخلاء الإسكندرية المختلطة 21 فبراير سنة 1946م 58 ص 57 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 61 ص 161 – ص 162 . ويبدو أن المشتري للعين المؤجرة محال له ، لا بالأجرة المتأخرة فسحب ، بل أيضاً بدعوى الإخلاء . وهو قد حل محل المؤجر في الأجرة المتأخرة وفي ضماناتها ، ومن هذه الضمانات طلب الإخلاء ، حتى لو أن العين بيعت بعد التكليف بالوفاء ، سواء قبل انقضاء ميعاد الخمسة عشر يوماً ، أو بعد انقضائه ، فإن المشتري يحل محل البائع ويستفيد من التكليف الذي صدر منه ويستطيع أن يؤسس عليه طلب الإخلاء . ويخلص من ذلك أنه إذا كان ميعاد الخمسة عشر يوماً لم ينقض ، جاز للمستأجر أن يوفي الأجرة المتأخرة للمشتري لا للبائع .
( [85] ) والظاهر أنه لا يوجد ما يمنع المؤجر ، قبل انقضاء مدة الإيجار الأصلية ، إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة ، من أن يسلك الطرق العادي ويرفع دعوى الفسخ أمام المحكمة المختصة بحسب القواعد العامة ، كأن يرفعها أمام القضاء المستعجل إذا وجد في عقد الإيجار شرط فاسخ وجعل الفسخ من اختصاص قاضي الأمور المستعجلة ( انظر في هذا المعنى مصر مستعجل 23 يناير سنة 1956 قضية رقم 554 سنة 1956 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 61 ص 161 هامش1 ) . ويكون الحكم في هذه الحالة قابلا للطعن فيه وفقاً للقواعد العامة . ويخلص من ذلك أن للمؤجر ، أثناء سريان مدة الإيجار الأصلية ، طريقين لفسخ العقد إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة : الطريق الاستثنائي الذي رسمته التشريعات الاستثنائية ، والطريق العادي الذي قررته القواعد العامة . أما بعد أن يمتد الإيجار بحكم القانون ، فلا يوجد أمام المؤجر إلا الطرق الاستثنائي وحده .
( [86] ) وإذا صد حكم برفض دعوى الإخلاء بناء على سبب لا يستند إلى حكم وارد في التشريعات الاستثنائية بل إلى القواعد العامة ، كما إذا أثبت المستأجر أنه تملك العين المؤجرة فانتهى الإيجار وأصبحت الأجرة غير مستحقة ، جاز الطعن في الحكم وفقاً للقواعد العامة ( نقض مدني 20 نوفمبر سنة 1952 المحاماة 34 رقم 443 ص 1045 ) . وانظر سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 61 ص 161 هامش 2 ) .
( [87] ) وقد رفض طلب الإخلاء لأن تأخر المستأجر في سداد الأجرة كان بسبب وجود خلاف حول تخفيض الأجرة بنسبة 15% طبقاً لتشريع سنة 1952 ( مصر الكلية 10 ديسمبر سنة1953 دارة 13 رقم 1619 سنة 1953 ) . ويبدو أن جدية النزاع هنا غير كافية ، فقد كان على المستأجر أن يسدد الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار ثم يرفع دعوى بتخفيض الأجرة وباسترداد ما دفع منها زائداً ( انظر في هذا المعنى مصر الكلية 6 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 3435 سنة 1954 – 17 يونيه سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 2430 سنة 1960 – وانظر عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات ص 17 – ص 19 ) . وإذا كان النزاع على الأجرة قد صفى بحكم ، لم يعد للمستأجر بعد ذلك أن يستند إلى هذا النزاع للتأخر في الدفع ( مصر الكلية أول ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 رقم 3715 سنة 1953 ) . ولا يحق للمستأجر أن يمتنع عن دفع الأجرة التي كان يدفعها للمورث بحجة أن الوارث يطالب بأجرة أزيد ( مصر الكلية 28 أبريل سنة 1955 دائرة 12 رقم 4419 سنة 1954 ) .
ويتبين مما قدمناه أننا نخالف ما ذهب إليه كثير من المحاكم في أمرين : ( أولا ) إذا عرض المستأجر الأجرة في الميعاد القانوني ولو عرضاً ودياً وأثبت ذلك لم يحكم عليه بالإخلاء ، ولا ضرورة العرض الرسمي . ( ثانياً ) إذا قام نزاع جدي على الأجرة وكان هذا النزع هو السبب في تأخر المستأجر عن دفعها ، لم يحكم بالإخلاء بشرط أن يعرض المستأجر المقدار الذي لا ينازع فيه ، ويحسن أيضاً أن يودع المقدار المتنازع فيه خزانة المحكمة لحين البت في النزاع تدليلا على حسن نيته .
( [88] ) مصر الكلية 12 مارس سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 75 سنة 1953 – 10 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2602 سن 1953 – 9 يناير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 3635 سنة 1953 – 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 451 ص 1381 – 30 يناير سنة 9155 دائرة 12 قضية رقم 4741 سنة 1954 – 14 فبراير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 47 سنة 1955 – 27 فبراير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 44 سنة 1955 – 20 مارس سنة 1955 قضية رقم 767 سنة 1955 – 11 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 443 سنة 1955 ( حفلت المؤجرة اليمني الحاسمة على أنها لم تقبض الأجرة ، فعرض المستأجر الأجرة عقب ذلك ، ولكن المحكمة قضت بالإخلاء ) – 25 يونيه سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 1247 سنة 1955 – 3 سبتمبر سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 2992 سنة 1955 – 7 ديسمبر سنة 1957 – قضية رقم 3902 سنة 196\57 – 5 أبريل سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 2320 سنة 1957 – مصر المختلطة 16 أبريل سنة 1946م 58 ص 106 – وانظر أيضاً في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 62 – محمد كامل مرسي فقرة 352 ص 459 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 40 .
( [89] ) انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 62 ص 165 – ص 166 ، ويستند إلى أن المشرع لم يقصد بالتشريع الاستثنائي أن يعطل من أحكام القانون العام سوى ما نص التشريع الاستثنائي عليه من الأحكام ، أما ما عدا ذلك من أحكام ومنها حكم المادة 346/2 مدني فيظل معمولا به . وما ورد في المادة 3 من قانون إيجار الأماكن من إعطاء مهلة للمستأجر في الإخلاء ، دون النص على مهلة في غير هذا الموضع ، إنما يرجع إلى رغبة المشرع في منح المستأجر في حالة الحكم بإخلائه بسبب الضرورة الملجئة مهلة محددة مدنها بنص القانون بحيث لا يجوز حرمانه منها ولا إخلاؤه قبل اقتضائها ، وذلك خلافاً لحالات الإخلاء الأخرى المنصوص عليها في المادة 2 حيث اكتفى المشرع في شانها بترك الأمر لتقدير المحكمة تستعمل فيه سلطتها المقررة بالمادة 346/2 مدني أو لا تستعملها . وانظر أيضاًً في هذا المعنى مصر الكلية الوطنية 11 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 37 رقم 257 ص 639 ( وقد قضي الحكم بجواز إعطاء مهلة للمستأجر في تنفذ حكم الإخلاء في عهد الأمر العسكري رقم 598 لسنة 1945 ، بعد تكليف المستأجر بإيداع أجرة هذه المهلة مقدماً على ذمة المؤجر ) – محمد كامل مرسي فقرة 352 ص 459 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 43 ( وهو يتردد بين عدم جواز أعطاء مهلة للإخلاء وجواز إعطاء المهلة ، والظاهر أنه يرجح الرأي الثاني ) .
( [90] ) مصر الكلية 16 سبتمبر سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 3144 سنة 1961 .
( [91] ) جاء في المذكرة التفسيرية للاقتراح بقانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 – وكان احد النواب هو الذي قدم القانون – ما يأتي : “أضيف إلى الأسباب التي تجيز إخراج المستأجر من المكان المؤجر سبب جديد ، وهو إيجاره هذا المكان من الباطن دون أن يكون له الحق في ذلك” . والصحيح أن هذا السبب كان موجوداً قبل ذلك في المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 كما سنرى ، فقانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 لم يستحدث هذا السبب ، ولكنه وسع فيه كما سيأتي .
( [92] ) أضيفت العبارة الأخيرة التي تبدأ من “وفي إجارة الوقف . .” بالمرسوم بقانون رقم 657 لسنة 1953 .
( [93] ) من التقرير الثاني للجنة العدل بمجلس الشيوخ في خصوص قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 .
( [94] ) من نفس التقرير الثاني للجنة العدل بمجلس الشيوخ .
( [95] ) وقد جاء في المذكرة الإيضاحية لهذا المرسوم بقانون ما يأتي : “أضيف إلى الأسباب التي تجيز إخراج المستأجر من المكان المؤجر سبب جديد ، وهو إيجاره هذه المكان من الباطن دون أن يكن له الحق في ذلك ، أي إذا كان ممنوعاً من الإيجار من الباطن بشرط في العقد . وهذا الحكم مطلق تقع نتيجته بقيام سببه ، فليس يجدي في تفاديه أو عدم تطبيقه الادعاء بأن المؤجر لم يصبه ضرر من الإيجار من الباطن أو أنه يعتبر متعسفاً في استعمال حقه حين يطلب الإخلاء لهذا السبب” .
( [96] ) وسنرى أن قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 قد توسع فأجاز طلب الإخلاء ، ليس فحسب إذا كان المستأجر ممنوعاً من الإيجار من الباطن بشرط في العقد ، بل حتى لو لم يوحد هذا الشرط المانع ، بل ولو كان مرخصاً للمستأجر بالإيجار من الباطن في عقد مبرم قبل أول يناير سنة 1944 وذلك ما لم يحصل على إذن كتابي خاصة وقت التأجير من الباطن .
( [97] ) فإذا أبرم الإيجار من الباطن بالرغم من الشرط المانع قبل العمل بالمرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ، سرت القواعد العامة ولو امتد هذا الإيجار من الباطن إلى ما بعد هذا المرسوم بقانون ( استئناف مختلط 20 ديسمبر سنة 1944م 57 ص 29 – 10 يناير سنة 1946م 58 ص 49 ) وقضت محكمة مصر المختلطة في إيجار من الباطن تم قبل العمل بالمرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ، بأن المؤجر الذي يبدأ بمطالبة المستأجر بزيادة في الأجرة بسبب قيامه بالتأجير من باطنه لا يقبل منه بعد ذلك طلب الإخلاء المبني على قيام المستأجر بهذا التأجير من الباطن ( مصر المختلطة 7 يونيه سنة1 1945م 57 ص 176 ) . وقضت أيضاً بأن المؤجر الذي تسامح في تأجير المستأجر من باطنه جزءاً من العين المؤجرة ، بالرغم نم النص في العقد على حظر التأجير من الباطن ، لا يقبل منه التمسك بشرط الحظر المذكور للمطالبة بإخلاء المستأجر الجديد الذي حل محل المستأجر الأصلي ( مصر المختلطة 21 يونيه سنة 1945م 57 ص 184 ) .
وقد قضت محكمة مصر الكلية الوطنية بان الأمرين العسكريين رقمي 315 و 402 قد حصرا الأسباب التي يمكن من اجلها طلب إخلاء الأماكن المؤجرة ، وليس منها الإيجار من الباطن ولو كان مخالفًا لشرط صريح في العقد ، وإذن فلا يصح أن يكون هذا الإيجار سبباً للإخلاء إلا إذا اقترن باستعمال للمكان المؤجر يتنافى مع شروط العقد المعقولة أو يضر بمصلحة المالك كنص الفقرة الثانية من المادة الثانية من الأمر رقم 315 . ولا يمكن القول بأن الإيجار من الباطن هو في ذاته ، مجرداً عن أي اعتبار آخر ، استعمال للمكان يتنافى مع شروط العقد المعقولة أو يضر بمصلحة المالك ، لأن الاستعمال شيء مادي يحدث في العين المؤجرة وليس فعلا قانونياً نظرياً ، كما أن تغيير شخص الساكن لا يمكن أن يعد وحدة تغييراً في طريقة الانتفاع بالمكان ( مصر الكلية الوطنية 29 نوفمبر سنة 1943 المجموعة الرسمية 43 رقم 63 ) . وقضت أيضاً بأنه لما كان القانون رقم 121 لسنة 1947 قد صدر في 4 يوليه سنة 1947 مستحدثاً في مادته الثانية سبب الإخلاء للتأجير من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك في تاريخ التأجير ، وطبقاً لقاعدة عدم رجعية القانون لا يسري هذا الحكم الجديد على وقائع التأجير من الباطن التي سبقت ، بل تبقى هذه الوقائع محكومة بالقانون الساري وقت حصولها ، وهو القانون المدني القديم الذي كان الفقه والقضاء في عهده يكتفيان بالموافقة الضمنية على التأجير من الباطن أخذاً بمبدأ عدم التوسع في تفسير الشرط المانع من هذا التأجير . فإذا ما كيفت وقاعة النزاع بأنها إجارة باطنية ، فإن هذا التكييف لا يؤدي حتما إلى الإخلاء طالما أن الواقعة سبقت قانون إيجار الأماكن واتصلت بها موافقة ضمنية مستمدة من سكوت المؤجر الطويل وعدم اعتراضه سنين عدداً ( مصر الكلية 28 أبريل سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 737 سنة 1956 ) . وقضت أيضاً بان التأجير من الباطن الذي تم قبل المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 لا يصلح سبباً لطلب الإخلاء وفقاً لهذا المرسوم بقانون ، وبأنه لا يقدح في هذا النظر تحري عقد إيجار جديد في سنة 1947 باسم المستأجر الأصلي وحده دون ذكر للمستأجر من الباطن ، إذ أن حق الأخير في البقاء بالعين يستمده من ممارسة الأول للتأجير من الباطن في ظل قانون لم يكن يجعله من أسباب الإخلاء ، ولا أثر للتعاقد الجديد على هذا الوضع الذي يظل كما هو إلى أن ينتهي بغل يد المستأجر الأصلي عن العين موضوع النزاع ( مصر الكلية 14 مار سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4672 سنة 1954 ) . وانظر أيضاً في هذا المعنى مصر الكلية 15 فبراير سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 5022 سنة 1952 – 17 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4453 سنة 1954 – 23 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 1636 سنة 1954 – 3 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4698 سنة 1954 – 6 يوليه سنة 1955 دائرة 12 رقم 1601 سنة 1953 ( وانظر تعليق الأستاذ عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات من أن الأحكام الثلاثة الأخيرة – وأرقامها 48 إلى 50 في قضاء الإيجارات المشار إليه – ذكرت خطأ أن التأجير من الباطن لم يكن سبباً للإخلاء في عهد المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 946 – والظاهر أن هذه الأحكام قد قصدت أن المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 لم يجعل الإيجار من الباطن سبباً للإخلاء إلا إذا كان هناك شرط مانع .
( [98] ) مصر الكلية 16 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 437 ص 906 – 11 أبريل سنة 18\955 دائرة 12 قضية رقم 190 سنة 1954 .
( [99] ) انظر آنفاً فقرة 453 وما بعدها .
( [100] ) انظر في هذا لمعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 64 ص 169 – الإسكندرية الكلية 8 يناير سنة 1951 التشريع والقضاء 3 رقم 155 ص 505 – مصر الكلية 26 ديسمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 926 سنة 1953 – 5 يونيه سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 4235 سنة 1960 – وانظر عكس ذلك وأن النص مقصور على الإيجار من الباطن وحده دون التنازل عن الإيجار كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 61 ( ويستند إلى الفارق القانوني بين الحقين من حيث طبيعة كل حق وأثره ، وأن المشرع عندما أراد تناول الحقين معاً في إجارة الوقف نص على ذلك صراحة فاقتصاره في إجارة غير الوقف على الإيجار من الباطن معناه أن ذلك لا يشمل التنازل عن الإيجار ، وإذا خشي من أن الأفراد لا يميزون بين العملين فجعل المنع من أحدهما منعاً من الآخر فليس هذا شأن المشرع إذ هو يميز بداهة بين العلمين فإذا ذكر أحدهما دون الآخر لم يجز القول إنه قصد العلمين معاً . غير أن الأستاذ كامل محمد بدوي يميز بني ما إذا كان هناك شرط مانع من الإيجار من الباطن فعند ذلك يتناول الشرط المانع التنازل عن الإيجار أيضاً إعمالا لنص المادة 594/1 مدني ، وبين ما إذا سكت المتعاقدان عن المنع فعند ذلك يكون الحظر الوارد في الفقرة ( ب ) من المادة 2 من قانون إيجار الأماكن مقصوراً على التأجير من الباطن تفسيراً لهذا النص الاستثنائي في أضيق الحدود ) .
( [101] ) وقد صرح بذلك النص الوارد في إجارة الوقف . وقد أراد المشرع في هذا النص أن يتدارك ما أغفله في النص الوارد في قانون إيجار الأماكن ، فقال : “وفي إجارة الوقف إذا تنازل المستأجر من الإيجار أو أجر المكان كله أو بعضه من الباطن” ، فتناول كما نرى الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار ، كما جعل للتصرف الذي يقع على بعض المكان حكم التصرف الذي يقع على كله . انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 64 ص 169 – ص 170 – مصر الكلية 14 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3593 سنة 1953 – 11 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 910 سنة 1954 .
( [102] ) وقد قضي بأن إشراك المستأجر شخصاً معه في المتجر أو المصنع الذي أقامه في العين المؤجرة لا يعتبر تأجيراً من الباطن ( مصر الكلية 4 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4551 سنة 1952 – 16 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 437 ص 906 – 20 ديسمبر سنة 954 دائرة 13 قضية رقم 178 سنة 1954 . وقرب مصر الكلية 8 يناير سنة 1951 التشريع والقضاء 3 رقم 155 ص 505 – 28 سبتمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 785 سنة 1953 ) .
( [103] ) وقد قضي بأن إقامة الإخوة وذوي القربى في العين المؤجرة هي بحسب الأصل من قبيل المساكنة التي لا تحقق التأجير من الباطن بمعناه القانوني ، ولو اقترنت بفكرة التخصيص المكاني الذي ينبني عليه استقلال كل فرد أو عائلة بجزء معين لسكناه ( مصر الكلية 30 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 444 ص 910 ) . وقضي أيضاً بأنه إذا ساكن المستأجر زوجته وابنه وبنته زوج بنته ، فهؤلاء هم أسرته التي هو عائلها وكبيرها ، ومن الطبيعي أن يكون عقد الإيجار قد حرر بسمه إذ من غير المعقول أن المستأجر في عقد الإيجار يذكر أسماء أفراد أسرته أجمعين وقت التعاقد ( مصر الكلية 18 أكتوبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4604 سنة 1953 ) . وقضي أيضاً بأن قبول المستأجر ضيفاً ينزل عنده ، ولو كان هذا الضيف يدفع نصيبه في تكاليف المعيشة ، لا يعتبر إيجاراً من الباطن ( مصر الكلية المختلطة 17 ديسمبر سنة 1946م 59 ص 97 ) . وقضي بأن قوام التأجير من الباطن في فقه القانون رقم 121 لسنة 1947 لا يثبت في حق المستأجر الأصلي إلا إذا كان هناك اتفاق بينه وبين آخر يخول لهذا حق الانتفاع بالعين المؤجرة كلها ا بعضها لقاء جعل ، فإذا انعدم الدليل على وجود هذا الاتفاق في العلاقة بين المستأجر الأصلي وبين من يشترك معه في الانتفاع أو قام في أمره شك انتفى التأجير من الباطن . وعلى ذلك لا يكون إيواء المستأجر بعض أفراد أسرته أو أقاربه ( شقيقته وزوجها ) أو أصدقائه في العين المؤجرة في حكم التأجير من الباطن الذي يجيز إخلاءها ، بل يعتبر من قبيل المساكنة ، سواء أسهموا مع المستأجر الأصلي في الأجرة أو لم يسهموا ( مصر الكلية 21 مايو سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 495 سنة 1961 ) . وقضي بأنه لا يدخل في نطاق التأجير من الباطن من استأجر مسكناً ليقيم فيه هو وإخوته أو من هم تحت رعايته ولو صدر العقد باسم المستأجر ، لأن ذلك يعتبر من قبيل المشاركة السكنية المشروعة وأن الإجارة مقصودة منذ البداية لصالح الجميع وقد ناب من تحرر العقد باسمه عن إخوته وذويه نيابة فعلية لها سند صحيح مما جرى به العرف الاجتماعي . ولا يمكن القول بأن مغادرة من حرر العقد باسمه الشقة تستتبع مغادرة مشاركيه في السكن ، وإن قيل بغير ذلك فالعدل يأبى أن يحرر العقد باسم شخص لصالحه وآخرين ويتعلق مصير من لم يحرر العقد باسمهم بمصير من حرر العقد باسمه ما دام العقد حرر لصالح الجميع منذ البداية ( مصر الكية 18 سبتمبر سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 2611 سنة 1961 ) .
وانظر في نفس المعنى : مصر الكلية 22 مارس سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4815 سنة 1952 – 22 مارس سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3336 سنة 1952 – 29 مارس سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2816 سنة 1952 ( يقيم مع المستأجر ابن زوجته ) – 4 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4551 سنة 1952 – 10 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2051 سنة 1952 – 7 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4622 سنة 1952 – 10 يناير سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 932 سنة 1953 – 5 مايو سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 5383 سنة 1953 – 16 أكتوبر سنة 1954 المحماة 36 رقم 437 ص 906 – 8 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 556 سنة 1954 – 20 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 178 سنة 1954 – 12 فبراير سنة 1955 المحاماة 36 رقم 565 ص 1385 ( يقيم معه شقيقه ثم انتقل أحد الأخوين إلى مسكن آخر لأن الإجارة تعتبر معقودة لهما من بادئ الأمر ) – 7 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4631 سنة 1954 = 27 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 2912 سنة 1954 – 11 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 910 سنة 1954 – 10 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 64 سنة 1954 ( ترك المستأجر العين لابن أخته فقالت المحكمة إن هذا لا يعتبر تأجيرا من الباطن ) – 31 مارس سنة 1956 قضية رقم 3316 سنة 1955 – 28 أبريل سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 737 سنة 1956 – 23 يناير سنة 1958 دائرة 13 قضية رقم 1253 سنة 1957 – وانظر عكس ذلك وأن ترك المستأجر الأصلي العين وتخليه عنها لمن كان يقيمون معه يعتبر إيجارا من الباطن : مصر الكلية 26 ديسمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 926 سنة 1953 – 7 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4564 سنة 1954 – 15 مارس سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 458 سنة 1957 – وانظر تعليقاً في معنى أنه لا يكون هناك إيجار من الباطن في هذه الحالة لأن المقصود بعبارة التأجير من الباطن هو أن يؤجر للاستغلال كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن ص 61 – ص 62 – والظاهر أن هناك محلا للتمييز بين ما إذا كان أقارب المستأجر قد ساكنوه منذ بداية الإيجار فيكون قد تعاقد نيابة عنهم فيجوز له التخلي لهم عن العين المؤجرة ولا يعتبر إيجاراً من الباطن ، وبين ما إذا كان المستأجر قد آوى أقاربه بعد الإيجار فيبقون في العين ما بقي هو وإن خرج خرجوا معه لأنه لم يتعاقد نيابة عنهم ويعتبر بقاؤهم في العين بعده إيجاراً من الباطن . وقد قضي في هذا المعنى في دعوى دفع المستأجر فيها بأنه لم يحصل تأجير من الباطن ، وإنما الذي حصل هو أنه آوى معه والده الذي طعن في السن واحتاج إلى رعايته وذلك دون مقابل ، كما أن علاقته بالعين لم تنقطع فلا يزال يشغلها مع والده . فأحيلت القضية إلى التحقيق وثبت منه أن المستأجر لا يقيم بالعين ، وقضت المحكمة بأنه إذا ترك المستأجر الأصلي العين المؤجرة إلى والديه اللذين لمي يكونا يقيمان معه عند بدء الإيجار ، فإن ذلك يعتبر منه نزولا عن الإجارة . ولما كان الثابت أن والد المستأجر لم يكن مقيماً معه عند بدء الإيجار وإنما آواه أخيراً ، وثبت من المعاينة أن المستأجر ترك العين لمؤجرة وأقام في مسكن آخر ، فيتعين الحكم بالإخلاء ( مصر الكلية 20 مايو سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 1324 سنة 1960 : وقد أمهلت المحكمة المستأجر شهرين لتنفيذ الحكم بالإخلاء عملا بالمادة 346/مدني ) .
( [104] ) انظر في كل ذلك آنفاً فقرة 456 .
( [105] )الإسكندرية المختلطة 3 يناير سنة 1946م 58 ص 59 – 7 فبراير سنة 1946م 58 ص 54 -21 فبراير سنة 1946م 58 ص 57 ( وتقول هذه الأحكام الثلاثة إن منقولا المستأجر الأصلي هي العنصر الأساسي في تقدير الأجرة ، وإن القول بغير هذا الرأي يشمل حركة الاصطياف بمدينة الإسكندرية ) – وانظر أيضاً في معنى القضاء المختلط الإسكندرية الوطنية 16 سبتمبر سنة 1943 المجموعة الرسمية 43 رقم 62 . وانظر انتقادا لهذه الأحكام في عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات ص 39 – 42 .
( [106] ) الإسكندرية المختلطة 12 مارس سنة 1946م 58 ص 74 – مصر الكلية 22 نوفمبر سنة 1956 دائرة 13 قضية رقم 3376 سنة 1956 .
( [107] ) الإسكندرية المختلطة 23 يناير سنة 1947م 59 ص 120 .
( [108] ) وقد قضي بأنه لا يجوز للمستأجر الأصلي الذي أجر من باطنه بناء على إذن كتابي من المالك أن يطلب من المالك إخلاء المستأجر من الباطن إذا ما قام هذا بالتأجير من باطنه دون إذن كتابي صريح من المالك ( مصر الكلية 26 فبراير سنة 1959 دائرة 13 رقم 2337 سنة 1957 – 23 أبريل سنة 1959 دائرة 13 رقم 3236 سنة 1958 ) . وانظر أيضاً مصر الكلية أول مارس سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 689 سنة 1953 – وانظر سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 66 ص 181 – ص 182 – محمد كامل مرسي فقرة 353 ص 462 – ص 463 .
( [109] ) ولا يكفي الإذن وقت الإيجار الأصلي ( مصر الكلية الوطنية 16 أكتوبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 447 ص 1078 – 24 سبتمبر سنة 19053 دائرة 13 قضية رقم 4308 سنة 1952 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 65 ص 178 – محمد كامل مرسي فقرة 353 ص 462 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 62 ص 51 – محمد لبيب شنب فقرة 318 ص 334 .
( [110] ) انظر آنفاً فقرة 644 .
( [111] ) ويجب أن يقع الإيجار من الباطن في حدود الترخيص العام . فإذا كان الترخيص العام مقصوراً على إيجار جزء من العين من الباطن ، لم يجز للمستأجر إيجار كل العين ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 65 ص 180 – انظر عكس ذلك وأنه إذا رخص المالك في تأجير جزء من العين من الباطن يكون قد وافق على مبدأ التأجير من الباطن في ذاته ، فإذا آجر المستأجر العين كلها يكون هذا قد تم بترخيص من المالك ، وتكون مخالفة المستأجر لشروط الترخيص سبباً في مسئوليته وفقاً للقواعد العامة لا وفقاً لأحكام التشريع الاستثنائي : مصر الكلية 27 فبراير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 1595 سنة 1953 ) . وإذا كان الترخيص العام وارداً على إيجار العين مفروشة في مقابل العلاوة القانونية وهي 70% ، فإن ذلك لا يخول المستأجر أن يؤجر العين غير مفروشة فلا يحصل المؤجر على هذه العلاوة ، وذلك ما لم يقر المؤجر بعد ذلك إيجار العين من الباطن غير مفروشة ( مصر الكلية 5 أكتوبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3115 سنة 1952 .
( [112] ) وقد قضي بأن قبول المالك تنازل المستأجر للغير عن عقد الإيجار لا يستفاد من قرائن الأحوال ، بل يجب أن يكون ذلك بإذن كتابي صريح من المالك على ما نصت عليه المادة 2 فقرة ب من القانون ، ولذلك لا يجوز للمستأجر الاحتجاج بأن المالك قد ارتضى وجود المتنازل إليه وإقامته بالعين بدليل سكوته على ذلك أو قبوله إيصال التلفون باسمه ( مصر الكلية 16 مارس سنة 1960 دائرة 52 رقم 4768 سنة 1959 ) . وانظر مصر الكلية 14 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 963 سنة 1952 ( ترخيص مكتوب يتعارض مع شرط مانع مطبوع ، فغلب الترخيص المكتوب ) .
( [113] ) فإذا أعطي المالك إذناً للمستأجر في الإيجار من الباطن ، فليس للمستأجر من الباطن أن يؤجر بدوره من باطنه إلا بإذن من المالك أيضاً لا من المستأجر الأصلي ( كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 63 ) .
( [114] ) قارن كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 62 ( ويبدو أنه يجعل الكتابة شرطاً شكلياً في الإذن لا يصح بغيرها ) .
( [115] ) مصر الكلية 14 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3678 سنة 1952 ( أقر المالك في صحيفة دعواه أنه إذن في الإيجار من الباطن ) – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 65 ص 180 – محمد لبيب شنب فقرة 318 ص 334 ) – ولكن لا تقبل البينة ولا القرائن ( مصر الكلية 27 فبراير سنة 1950 المحاماة 30 رقم 279 ص 510 – 24 سبتمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4308 سنة 1952 – 17 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 515 سنة 1953 – انظر عكس ذلك مصر الكلية 17 مارس سنة 1955 دائرة 12 رقم 4453 سنة 1954 ( وقد استدلت المحكمة على الإذن في الإيجار من الباطن بقرينة زيادة في الأجرة معاصرة لإقامة المستأجر من الباطن في العين – انظر تعلين الأستاذ عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات ص 49 – ص 50 ) .
( [116] ) مصر الكلية 16 فبراير سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 3616 سنة 1956 .
( [117] ) وقد قضي بأن مطالبة المؤجر بزيادة الأجرة بسبب الإيجار من الباطن يسقط حقه في طلب الإخلاء بعد ذلك “مصر المختلطة 7 يونيه سنة 1945م 57 ص 176 ) . وانظر أيضاً مصر المختلطة 21 يونيه سنة 1945م 57 ص 184 ) .
( [118] ) مصر الكلية 17 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 515 سنة 1953 .
( [119] ) انظر آنفاً فقرة 585 .
( [120] ) ولا يجاب طلب الإخلاء ، حتى لو آجر المستأجر العين من الباطن دون إذن ، إذا كان متواطئا مع المؤجر . فقد يقع أن يؤجر المالك العين ، لا للمستأجر مباشرة فيكون لهذا الأخير أن يبقى في العين بحكم الامتداد القانوني للإيجار ، بل لشخص يتواطأ معه ، ويؤجر هذا الشخص العين من الباطن للمستأجر الحقيقي فيستطيع المالك متى شاء إخراج هذا المستأجر الأخير ، إذا هو رفع دعوى الإخلاء على المستأجر الأصلي الذي تواطأ معه محتجاً عليه بالإيجار من الباطن . وقد قضي بأنه إذا أقامت المدعية دعواها طالبة فيها إخلاء المدعي عليهم من العين المؤجرة لأن المدعي عليه الأول قد قام باستئجار المنزل منها وآجره من باطنه إلى باقي المدعي عليهم دون ترخيص كتابي من المدعية ، واتضح للمحكمة أن المدعي عليه الأول وهو زوج المدعية قد تواطأ معها نكاية بباقي المدعي عليهم ، ولا سيما أنه يعمل كاتباً لمحام ولا يعقل أن يستأجر منزلا بأكمله لاستعماله الشخصي ، فإن دعوى الإخلاء تكون مبنية على أساس غير سليم وخليقة بالرفض ( مصر الكلية 21 سبتمبر سنة 1953 دائرة 12 رقم 782 سنة 1953 ) .
( [121] ) انظر آنفاً فقرة 457 .
( [122] ) نقض مدني 6 مارس سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 108 ص 628 – انظر آنفاً فقرة 457 في الهامش – وانظر أيضاً نقض مدني 14 أبريل سنة 1955 مجموعة حكام النقض 6 رقم 128 ص 990 – استئناف مختلط 24 مايو سنة 1949م 61 ص 127 – استئناف مصر 22 يونيه سنة 1953 التشريع والقضاء 6 رقم 53 ص 213 – مصر الكلية 27 فبراير سنة 1950 المحاماة 30 رقم 279 ص 510 – 18 يونيه سنة 1953 دائرة 13 رقم 1674 سنة 1952 – 16 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 437 ص 906 – 19 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 رقم 953 سنة 1954 – 23 يناير سنة 1955 دائرة 12 رقم 2099 سنة 1951 – طنطا الكلية 14 ديسمبر سنة 1950 المحاماة 31 رقم 402 ص 1412 – وقد قضي حديثاً بأن أحكام القانون 121 لسنة 1947 لا تفيد صراحة أو ضمناً إلغاء الرخصة المخولة للمحكمة بموجب الفقرة الثانية عن المادة 594 مدني التي تجيز لها بالقيود الواردة فيها إبقاء الإيجار لمشتري المتجر أو المصنع إذا تم الشراء حسب الشرائط التي يتطلبها المشرع ، وهي أن يشمل جميع عناصر المتجر أو المصنع من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية وغير مادية كالاسم التجاري والعملاء ، رغم وجود شرط صريح في عقد الإيجار يحرم الإيجار من الباطن أو التنازل عنه للغير ( مصر الكلية 13 فبراير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات رقم 4105 سنة 1960 ) – وانظر في نفس المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 68 وفي عقد الإيجار فقرة 252 ص 458 – منصور مصطفى منصور فقرة 223 ص 574 – عبد المنعم فرد الصدة فقرة 193 ص 265 .
( [123] ) انظر في قيام الضرورة للبيع عدم لحوق ضرر محقق بالمؤجر ما قدمناه آنفاً فقرة 457 .
( [124] ) وقد قضت محكمة النقض بأن بيع الجدك الصادر من المستأجر من شأنه أن ينقل حقوقه للمتنازل إليه بما في ذلك عقد الإيجار ويصبح مستأجراً مثله بموجب هذا البيع ، مما يترتب عليه وفقاً لقانون إيجار الأماكن المنظم للعلاقة بني المؤجرين والمستأجرين ألا يكون للمؤجر حق إخراجه من العين المؤجرة ( نقض مدني 14 أبريل سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 128 ص 990 ) .
( [125] ) وقد قضي بأنه إذا اضطر المستأجر إلى إيجار المتجر ، كان حكم هذا الإيجار هو حكم بيع المتجر ، فيجوز للمستأجر أن يتنازل عن إيجار المكان أو أن يؤجره من الباطن بدون إذن كتابي من المالك ( مصر الكلية 5 أبريل سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 445 سنة 1953 : حائك استأجر دكاناً وأعده للحياكة ، ولما مات اضطرت زوجته إلى إيجار محل الحياكة إلى أحد العمال الذين كان زوجها يستخدمهم وآجرت له المكان من الباطن دون إذن كتابي من المالك ) . ولكن أكثر الأحكام على عكس ذلك ، وتذهب إلى أن نص المادة 594/2 مدني نص استثنائي لا يجوز التوسع في تفسيره ، ويجب قصره على حالة بيع المتجر دون إيجاره ، باعتبار أن المستأجر الأصلي في حالة البيع مضطر إلى قطع صلته بالمتجر فينبغي تيسير البيع له ، وهذه الحكمة منعدمة إذا ظل المستأجر محتفظاً بالمتجر واكتفى بتأجيره ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 68 ص 190 – ص 191 – مصر الكلية 16 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 923 سنة 1953 – 17 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3400 سنة 1953 – 23 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 2798 سنة 1954 – 2 فبراير سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 2010 سنة 1955 – 16 ديسمبر سنة 1957 دائرة 12 قضية رقم 137 سنة 1957 ) . وقد قضي أخيراً بأن المادة 594 مدني لا تنسحب إلى حالة إيجار الجدك ، لأن نصها استثنائي لا يجوز التوسع فيه ، ولأن الشارع رمي إلى مجرد تسهيل البيع الاضطراري للجدك باعتبار أن المستأجر الأصلي في هذه الحالة مضطر إلى قطع صلته بالمؤسسة التي أنشأها بالعين المؤجرة ، وهذه الحكمة منعدمة في حالة المستأجر الذي يظل محتفظاً بالجدك الذي أنشأه ويكتفي فقط بتأجيره للغير ( مصر الكلية 27 فبراير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات رقم 2254 سنة 1960 ) .
( [126] ) مصر الكلية 19 فبراير سنة 1950 المحاماة 30 رقم 278 ص 508 – 18 أكتوبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4604 سنة 1953 .
( [127] ) انظر آنفاً فقرة 646 – مصر الكية 18 أكتوبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4604 سنة 1953 .
( [128] ) مصر الكلية أول ديسمبر سنة 1957 دائرة 19 قضية رقم 451 سنة 1957 .
( [129] ) وقد قضت محكمة النقض بأن عقد الإيجار من الباطن ينتهي حتما بانتهاء عقد الإيجار الأصلي ، ولا يلزم لسريان الحكم الصادر بفسخ الإيجار الأصلي في حق المستأجر من الباطن أن تقام الدعوى على هذا الأخير ، ولا يهم أن يكون عقد المستأجر من الباطن ثابت التاريخ قبل رفع دعوى الفسخ أو بعد رفعها ، كما لا يهم أن يكون المستأجر من الباطن عالما بسبب الفسخ وقت استئجاره أو غير عالم به ، ولا يشترط كذلك أن ينبه عليه بالإخلاء لكي يسري عليه حكم فسخ عقد الإيجار الأصلي ، إذ هو لا يعتبر في هذه الحالة في حكم الغير ( نقض مدني 28 فبراير سنة1952 المحاماة 33 رقم 628 ص 1419 ) .
( [130] ) مصر الكلية 7 ديسمبر سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 3789 سنة 1956 ( ووجوب التسليم أثر حتمي للحكم بالإخلاء ) – 26 أبريل سنة 1958 دائرة 4 قضية 2767 سنة 1956 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 67 ص 185 – وانظر عكس ذلك وأنه لا يتحتم الحكم بالفسخ بل تكون للمحكمة سلطة تقديرية محمد لبيب شنب فقرة 322 ص 338 – وقد قضي بأنه لا يجاب طلب تمكين المستأجر من العودة إلى العين التي أجبر على إخلائها إلا إذا كان الإخلاء في الأصل بسبب الضرورة الملجئة أو بسبب الهدم وإعادة البناء ، فإذا كان مناط الإخلاء سبباً آخر غير هذين – كالتأجير الباطني – فإن دعوى التمكين تكون على غير أساس من القانون ( مصر الكلية 18 ديسمبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 562 ص 1383 ) .
( [131] ) انظر آنفاً فقرة 643 .
( [132] ) انظر آنفاً فقرة 643 .
( [133] ) مصر الكلية فبراير سنة 1950 المحاماة 30 رقم 278 ص 508 .
( [134] ) نظر في هذا المعنى كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 78 – وانظر عكس ذلك وأن المشرع قصد اجتماع الشرطين ، فيكون استعمال المكان المؤجر بطريقة تنافي الشروط المعقولة وتضر بمصلحة المالك في وقت معاً بالرغم من أن النص ورد فيه العطف بكلمة “أو” لا بحرف “الواو” سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 71 ص 198 – منصور مصطفى منصور فقرة 200 ص 515 – محمد لبيب شنب فقرة 217 .
ولو صح أن المشرع قصد اجتماع الشرطين ، وأراد ألا يكون الإخلاء إلا إذا استعمل المكان المؤجر بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقولة وتضر بمصلحة المالك في وقت معاً ، لوجب استبعاد السبب الثاني كسبب للإخلاء ، ولوجب القول بأن استعمال المكان المؤجر بطريقة تضر بمصلحة المالك لا يكون سبباً للإخلاء إذا لم تكن هناك شروط اتفاقية تحظر هذا الاستعمال . وظاهر ، كما قيل في الجمعية العامة لمجلس الدولة ، أن “ثمة صوراً يتحقق فيها الضرر دون أن تكون منطوية على مخالفة لشروط الإيجار” . ولا شك في أن المشرع ، وهو في صدد تعداد أسباب الإخلاء على سبيل الحصر ، لا يمكن أن يكون قد قصد إلى ذلك . فهو عند ما ذكر استعمال المكان بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقولة ، وجد أن النص ضيق لا يتسع للحالات التي لا توجد فيها شروط اتفاقية ومع ذلك يسيء المستأجر استعمال المكان ، فأضاف عبارة “أو تضر بمصلحة المالك” للإحاطة بهذه الحالات .
( [135] ) انظر آنفاً فقرة 369 – وفي قضية استأجر المدعي عليه العين لسكنه الخاص ، ثم جعل من إحدى غرفها مصنعاً لعمل الكسكسي وأنشأ فيها فرناً وموقداً كبيراً لاستعمالها في هذه الصناعة ، وأزال الباب العام للمنزل حتى يتسع المدخل لإدخال العربة التي يستعملها في توزيع الكسكسي ، فقضت المحكمة بالإخلاء ( مصر الكلية 27 يناير سنة 1960 دائرة 52 رقم 3251 سنة 1958 ) – وفي قضية أخرى أدار المستأجر العين كمقهى بلدي رقم وجود شرط في العقد يحرم عليه إدارتها كمقهى ، فقضت المحكمة بان في هذا التصرف إضراراً بالمدعين ، لأن في وجود المقهى بالعمارة إقلاقاً لراحة السكان ومضايقة لهم في الدخول والخروج ( مصر الكلية 30 يناير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 195 سنة 1960 ) .
( [136] ) انظر آنفاً فقرة 369 .
( [137] ) استئناف مختلط 25 مارس سنة 1943م 55 ص 112 – 17 يونيه سنة 1943م 55 ص 193 .
( [138] ) وإذا كانت هناك احكم تذهب إلى اشتراط حصول ضرر للمؤجر حتى يمكن الحكم بالإخلاء ، فهذه الأحكام إنما تعرض لتعسف المؤجر في التمسك بحرفية الشرط الوارد بعقد الإيجار دون أن تكون له مصلحة محققة مشروعة في ذلك ، والتعسف شيء وعدم وقعد ضرر للمؤجر شيء آخر ، فقد لا يقع ضرر للمؤجر ومع ذلك لا يكن متعسفاً في استعمال حقه . وإنما يعتبر المؤجر متعسفاً في طلب الإخلاء إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالمستأجر ، أو إذا كانت المصالح التي يرمي إلى تحقيقها من وراء الإخلاء قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب المستأجر من ضرر بسببها ، أو إذا كانت المصالح التي يرمي إلى تحققها غير مشروعة ( م 5 مدني ) . وليس في هذه الصورة الثلاث صور الثلاث صورة ما إذا كان المؤجر ل يصبه ضرر من مخالفة المستأجر لشروط العقد . وعلى هذا النحو يمكن تبرير ما قضت به محكمة مصر الكية من أنه وإن كان المشرع لم ينص صراحة على شرط الضرر عند مخالفة المستأجر لأحد شرائط العقد المعقولة ، إلا أن ذلك لا يمنع القضاء من بحث ما إذا كانت للمؤجر مصلحة محققة ومشروعة من التمسك بحرفية الشرط الوارد بعقد الإيجار ، أخذاً بنظرية الاعتساف في استعمال الحق ( مصر الكلية الوطنية 11 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 257 ص 639 ), وأكثر الأحكام الأخرى التي يشار إليها لتأييد الرأي المخالف إنما هي أحكام وردت ، لا في مخالفة المستأجر للشروط الاتفاقية ، بل في إساءته لاستعمال المكان المؤجر حيث يجب دون شك أن يقع ضرر للمالك ، وسنشير إلى هذه الأحكام عند الكلام في السبب الثاني المتعلق باستعمال المكان بطريقة تضر بمصلحة المالك .
وعلى أن هذا لا ينفي أن أحكاماً صدرت في معنى الرأي المخالف نذكر منها : مصر الكلية 12 أبريل سنة 1953 قضية رقم 4525 سنة 1951 – 18 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 844 سنة 1953 – 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4317 سنة 1952 – 8 فبراير سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 2474 سنة 1954 – 15 أبريل سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 288 سنة 1954 ( وفي هذه القضية لم يحكم بالإخلاء لأن المخالفة لم ينجم عنها ضرر للعين المؤجرة وإن أحدثت ضرراً ليعن مجاورة مملوكة للمؤجر نفسه ) – 11 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 2771 سنة 1954 – 9 يونيه سنة 1955 – 11 أبريل سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 3743 سنة 1956 – 3 مايو سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 3913 سنة 1957 .
( [139] ) فإذا أوجر مكان بقصد استعماله محل ألبان أو محلا لكي الملابس أو كبوفيه ، لم يجز تحويله إلى مقهى ( مصر الكلية 30 يناير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 5112 سنة 1952 – 27 فبراير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4607 سنة 1954 – 3 مايو سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 3913 سنة 1957 ) . وإذا أوجر مكان لتقديم المشروبات الروحية ، لم يجز تحويله إلى محل ليع الخردوات ( استئناف مختلط 22 فبراير سنة 1949م 61 ص 58 ) .
وقضي بأن تأجير مكان إلى جمعية خيرية لا يمنع من استعمالها إياه نادياً لأعضائها ( مصر الكلية 8 أكتوبر سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 2997 سنة 1955 ، ولا يمنع من إلقاء مواعظ على الأطفال في فنائه ( مصر الكلية 3 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 5546 سنة 1953 ) ، وبأن وجود بعض آلات وأدوات صغيرة مما تستلزمه حرفة المستأجر في المكان المعد لسكناه لا يعد تغييراً في استعماله ( مصر الكلية 14 مارس سنة 1955 دائرة 12 رقم 2428 سنة 1954 ) ، وبأن وجود ماكينة خياطة تحيك بها المستأجرة ملابس الأطفال لمحلات عمر أفندي لا يعد كذلك تغييراً في استعمال دار السكنى ( مصر الكلية 7 ماس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 2786 سنة 1952 ) .
( [140] ) وقد استعاض المشرع عن اشتراط وقوع الضرر للمؤجر باشتراط أن تكون الشروط الاتفاقية شروطاً معقولة . والشرط الذي ينطوي على تعسف يعتبر شرطاً غير معقول ، وتمسك المؤجر به يعتبر تمسكاً بشرط غير معقول . ونرى من ذلك أنه لا يجوز للمؤجر من جهة أن يتمسك بشرط تعسفي ، ولا يجوز له من جهة أخرى أن يتعسف في استعمال شرط غير تعسفي .
والقاضي هو الذي يقدر ما إذا كانت شروط الإيجار شروطاً تعسفية أو شروطاً معقولة ( مصر الكلية 3 مايو سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 3913 سنة 1957 ) . وقد قضي بأنه يعتبر شرطاً معقولا ، تجيز مخالفته طلب الإخلاء ، الشرط الذي يحرم على المستأجر أن يتجر في نوع معين من السلع يقوم المؤجر بالاتجار فيه ( مصر الكلية 30 نوفمبر سنة 1949 المحاماة 29 رقم 429 ص 790 ) ، وبأن مجرد وضع المستأجر أشياء يتجر فيها أو أدوات يعمل بها بمسكنه لا يعتبر منافياً لشروط الإيجار المعقولة ( مصر الكلية 15 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4694 سنة 1953 – 7 مارس سنة 1955 قضية رقم 2786 سنة 1953 – 14 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 2428 سنة 1954 ) . ولكن شرط منع المستأجر من استعمال نوع معين من الوقود بالمخبز يعتبر شرطاً تعسفياً غير معقول ولا تستوجب مخالفته الحكم بالإخلاء ( مصر الكلية 11 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 1472 سنة 1952 ) .
( [141] ) ويغلب أن تكون شروطاً مطبوعة تنطوي على التعسف .
( [142] ) وننقل هنا ما دار في مجلس الشيوخ ، بجلسة 22 أبريل سنة 1947 ، من المناقشات في هذا الصدد :
“أحد الأعضاء : ذكر تحت حرف ( ج ) عبارة “بطريقة تنافي شروط الإيجار المعقولة” . وإنني أرى أن كلمة “المعقولة” هنا لا تجعل للشروط المتفق عليها بين المتعاقدين قيمة . والقاعدة القانونية تقول إن الاتفاق قانون المتعاقدين . لنفرض أن الطرفين اتفقا على مر ما ، فلو وضعت كلمة “المعقولة” فإننا نهدم جميع الاتفاقات ، ونتخطى القاعدة القانونية المعروفة . إذا اتفقت مع زيد من الناس على شيء ، فلماذا يتدخل القضاء في هذه الاتفاقات المعقولة أو غير المعقولة؟ ولذلك فإني أرى حذف هذه الكلمة” .
“المقرر : إن ملاحظة حرة الشيخ المحترم لا محل لها ، فيجب أن نترك لقضاء تقدير أسباب الخصومة بين الطرفين ، فإذا كان المالك يتمسك على المستأجر بشروط شكلية من الشروط الواردة في عقود مطبوعة يمليها المالك على المستأجر ، فلا يصح أن يكون تحت رحمة المال . وعلى ذلك يجب أن يترك للقضاء تقدير الشروط المعقولة” .
“العضو : إن القاضي يستعمل حقه الطبيعي ، ولا داعي للنص عليه” .
“المقرر : هذا التعبير ورد في كثير من مواد القانون المدني ، فلا يصح مطلقاً أن نتخطى هذه القاعدة لأنها قاعدة معقولة” .
“عضو آخر : إن الاتفاق أصلا قانون المتعاقدين ، فلا يصح أن نجعل هذا الاتفاق عرضة لتقدير القضاء متى وضعت الشروط وقبلها الطرفان ، لأنها تكون بمثابة حجة عليهما . وحضرة المقرر يقول إن هناك شروطاً مطبوعة ، فعندما تعرض الشروط المطبوعة على القاضي فقد يقول إنها غير معقولة ، وقد يرى القاضي ويقتنع أن هذه الشروط قد قبلها الطرفان ومع ذلك لا يستطيع أن يبين أنها غير معقولة” .
“المقرر : وإذا كانت غير مستساغة؟
“العضو الآخر : أعطني مثلا” .
“المقرر : افرض أن هناك مالكاً اشترط على المستأجر ألا يكثر من خدمه في المنزل إلا بموافقته ، فهل يكون هذا الشرط معقولا؟”
“العضو الآخر : وهل رأيت أنت واحدا فقط في حياتك القضائية سرى عله هذا المثل الذي ضربته الآن!”
“المقر : إن هذا يحدث ، وهناك شروط تعسفية يجب أن نحتاط لها” .
( [143] ) انظر آنفاً فقرة 370 .
( [144] ) انظر آنفاً فقرة 371 .
( [145] ) انظر آنفاً فقرة 373 – فقرة 375 .
( [146] ) انظر آنفاً فقرة 379 وما بعدها .
( [147] ) وأكثر الأحكام التي تساق في صدد مخالفة المستأجر لشروط الإيجار المعقولة إنما تأتي هنا في مكانها الصحيح في صدد إساءة المستأجر لاستعمال المكان المؤجر ، وقد سبقت الإشارة إلى ذلك ( انظر آنفاً فقرة 652 في الهامش )
ومن هذه الأحكام ما قضت به محكمة مصر الكلية من أنه إذا ثبت أن كل ما أحدثه المستأجر في العين المؤجرة هو إحداث فجوة في حائط مشترك بين مكانين يستأجرهما من مؤجر واحد ويقصد تسهيل وصوله من أحدهما إلى الآخر ، ولم ينشأ عن ذلك ضرر لسلامة المبنى ، فإن هذا لا يعد إساءة للاستعمال عل وجه ضار بالمالك يبرر الحكم بإخلاء المستأجر ( مصر الكلية 19 أبريل سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 3794 سنة 1953 ) . وما قضت به من أن هدم المستأجر لحائط مملوك للغير لا للمؤجر دون أن يترتب على ذلك ضرر بالمؤجر لا يجيز طلب الإخلاء ( مصر الكلية 30 يناير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 156 سنة 1958 ) . وما قضت به من أن إعداد المحل لبيع أجهزة الراديو بدلا من الحياكة لا يسبب ضرراً للمؤجر ولا يجيز الإخلاء ( مصر الكلية 26 ماس سنة 1959 دائرة 13 رقم 1401 سنة 1956 ) . وما قضت به من أن قيام المستأجر بإنشاء غرفة كبيرة لتربية الحمام بها وتفريخه عمل مضر بالصحة العامة ومقلق للراحة وتتولد عنه حشرات وتنبعث منه روائح كريهة ويعتبر إساءة لاستعمال العين المؤجرة موجبة للإخلاء ( مصر الكلية 22 أبريل سنة 1956 قضية رقم 740 سنة 1956 ) . ما قضت به من أن استعمال العين المؤجرة لإخفاء المخدرات بها يضر بالعين وبمصلحة المالك ضرراً أدبياً ويسوغ الإخلاء ( مصر الكلية 9 أكتوبر سنة 1955 دائرة 19 قضية رقم 2253 سنة 1955 ) . وما قضت به من أن الإضرار الأدبية تكفي في بعض الحالات لتبرير الطلب بإخلاء المكان المؤجر بسبب إساءة استعماله ، وأنه إذا كان المستأجر قد أسكن ابنه في العين المؤجرة ، فاغتصب الابن إحدى حجرات المنزل وأدخل تغييراً في بعض معالم العقار ، ودأب على مضايقة السكان بتصرفاته وحماقاته حتى هدد بضعهم بالإخلاء إيثاراً للعافية ، فإن هذه الأفعال كلها تعد إساءة استعمال مبررة لإخلاء المستأجر الأصلي ، ولا يعفيه من ذلك أن يكون وقت حصول أفعال الإساءة مقيما في جهة أخرى ( مصر الكلية 26 فبراير سنة 1955 المحاماة 36 رقم 566 ص 1385 ) . وما قضت به من أنه يجب أن يكون الضرر الأدبي مما يعد إساءة من المستأجر لاستعمال حقه في الانتفاع بالمكان المؤجر على وجه تنشأ عنه فضيحة أو تأذ لناموس وكرامة عائلات باقي السكان ا توجب مضايقتهم ، وعليه فمجرد وقوع شجار بين المستأجر وبين أحد سكان المنزل ، مستأجراً كان هذا الآخر أو مالكاً ، لا يرتفع إلى رتبة الاستعمال الضار في القانون ( مصر الكلية الوطنية 18 يناير سنة 1947 المحاماة 27 رقم 282 ص 648 ) . وما قضت به من أنه إذا كانت التعديلات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة لا تتعدى إقامة حاجز من الخشب والزجاج في شرفة الشقة التي يشغلها المدعي عليه ليتسنى له الانتفاع بها كحجرة ، فإن هذا التعديل لا يلحق أي ضرر بالمؤجر ولا يخول طلب الإخلاء ( مصر الكلية 15 أكتوبر سنة 1950 المحاماة 31 رقم 179 ص 610 ) . وما قضت به من أن إقامة المستأجر صندرة علوية داخل دكان بقصد استعمالها ورشة أحذية لكي يزاول العمال صناعة عملهم اليومي فيها لا ينطوي على تغيير ضار بالمالك ( مصر الكلية 6 فبراير سنة 1950 لمحاماة 29 رقم 565 ص 1238 ) . وما قضت به من أنه إذا أزال المستأجر بعض أجزاء مما يقوم بين حجرات الشقة من فواصل تسهيلا لمباشرة العمل التجاري الذي أوجرت الشقة لمزاولته فيها ، فإن ذلك لا يعتبر إساءة استعمال للعين المؤجرة ولا يبرر طلب الإخلاء ( مصر الكلية 26 ماس سنة 1953 قضية رقم 1260 سنة 1952 ) . وما قضت به من أن المعيار الذي يبين ما إذا كان المستأجر مقصراً في واجب الرعاية هو معيار مادي مجرد لا معيار شخصي ( مصر الكلية 25 يناير سنة 1945 دائرة 12 قضية رقم 196 سنة 1954 ) .
ويستوي أن تكون المخالفة قد وقعت من المستأجر نفسه أو ممن يشاركه في الانتفاع بالعين من أقارب أو أتباع أو ضيوف أو مستأجرين من الباطن أو نحو ذلك ( مصر الكلية 26 فبراير سنة 1955 المحاماة 36 رقم 466 ص 1385 ) .
وإذا أصاب العين ضرر ولم يكن ذلك راجاً إلى إساءة الاستعمال ، لم يجز للمؤجر طلب الإخلاء . مثل ذلك أن يرجع الضرر إلى استعمال الشيء استعمالا مألوفاً ( مصر الكلية 9 مارس سنة 1954 قضية رقم 3226 سنة 1952 : اضطرار المؤجر إلى كسح العين مرة في الشهر ، ولكن ثبت للمحكمة أن المستأجر يستعمل العين الاستعمال المألوف – 29 مارس سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 2816 سنة 1952 : يقيم المستأجر في العين أذكارً دينية تقلق راحة الجيران ، ولكن المحكمة قضت بان عباد الله في المكان المؤجر يعتبر استعمالا مألوفاً . ويبدو أن المحكمة تأثرت بنوع الاستعمال وأنه عبادة ، ولم تلق بالا إلى أنه حتى العبادة تكون استعمالا غير مألوف إذا كان من شأنها إقلاق راحة الجيران : انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 71 ص 202 هامش 6 ) . ومثل ذلك أيضاً أن يرجع الضرر إلى قدم العين ( مصر الكلية 30 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 599 سنة 1954 ) ، أو إلى رطوبتها ( مصر الكلية 19 مارس سنة 1953 قضية رقم 3226 سنة 1952 ) .
ورفض طلب الإخلاء لإساءة استعمال العين لأن المؤجر عجز عن إثبات أن العين المؤجرة استعملت للدعارة بعد استبعاد محضر قضى ببطلانه ( مصر الكلية 16 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3693 سنة 1953 ) ، أو لأن الضرر الذي أصاب العين كان بسيطاً ول يكن بإهمال المستأجر ( مصر الكلية 25 يناير سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 1953 – 11 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 1472 سنة 1952 ) .
( [148] ) انظر آنفاً فقرة 381 .
( [149] ) انظر آنفاً فقرة 387 وما بعدها .
( [150] ) استئناف مختلط 24 ديسمبر سنة 1946م 59 ص 57 – 22 فبراير سنة 1949م 61 ص 58 .
( [151] ) مصر الكلية 3 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 5915 سنة 1953 – وقد قضي بأن اتفاق الطرفين في عقد الإيجار على ما يتعين عمله في حالة الإتلاف وعدم ترتيب الفسخ على ذلك يجعل دعوى الإخلاء غير مقبولة ، لأن المتعاقدين قد اتفقا سلفاً على أن يقوم المستأجر بإصلاح ما يصيب العين من إتلاف ، فإذا توانى المستأجر عن تنفيذ ذلك حق للمؤجر أن يقوم بإصلاح الإتلاف على نفقة المستأجر ( مصر الكلية 28 أبريل سنة 1954 دائرة 13 رقم 2042 سنة 1953 ) . وقضي أيضاً بأنه إذا كانت شروط العقد تحرم البناء في العين وبني المستأجر مخالفاً لشروط العقد ، فإنه إذا أقر المؤجر الوضع الجديد بعد إقامة البناء وحصل غرامة في مقابل إنشائه وفرض إيجاراً جديداً مقابل ما أنشئ ، كل هذا يسقط حق المؤجر في الإخلاء ( مصر الكلية 3 أبريل سنة 1955 دائرة 12 رقم 5915 سنة 1953 ) .
( [152] ) انظر آنفاً فقرة 643 وفقرة 650 .
( [153] ) جاء في التقرير الأول للجنة العدل بمجلس الشيوخ عند نظر قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ما يأتي : “حددت المادة الثانية أحوال الإخلاء ، ورأت اللجنة إضافة حالة جديدة للإخلاء بان ينص في فقرة جديدة ( د ) على حالة المنزل الآيل للسقوط إذا كان يخشى منه على سلامة السكان ، وجواز الإخلاء لهذا السبب ، حرصاً على حياتهم وتمكيناً للمالك من ترميم منزله أو إعادة بنائه بحيث يكون صالحاً للسكنى” .
( [154] ) مصر الكلية 19 فبراير سنة 1950 المحاماة 30 رقم 278 ص 508 .
( [155] ) مصر الكلية 27 فبراير سنة 1954 دارة 4 قضية رقم 4090 سنة 1952 ( أحد الشركاء رفع دعوى الإخلاء لصدور قرار مصلحة التنظيم بهدم المنزل ، ولما ادخل شريكيه في الدعوى لم يوافقاه على طلب الإخلاء ، فرفضت المحكمة الدعوى . ويؤخذ على هذا الحكم أنه إذا كان قد ثبت للمحكمة أن المكان آيل للسقوط فعلا وانه يهدد سلامة السكان وأن أحد الشركاء قد طلب الإخلاء درءاً لمسئوليته ، فإن رفض طلب الإخلاء بحجة أن بعض الشركاء لم يوافق على هذا الطلب ينطوي على خطر واضح من الناحية الواقعية . ومن الناحية القانونية يمكن القول بأن الإيجار ينفسخ بسبب الهلاك الحكمي كما قدمنا ، فالذي يتقدم به الشريك ليس هو الفسخ حتى يحتاج إلى موافقة شركائه ، بل هو تقرير الانفساخ ، وهذا من حق كل ذي مصلحة ومن حق المستأجر نفسه كما سبق القول . وهناك تعليل معقول آخر يتلخص في اعتبار الترميم من أعمال الحفظ ، ولكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء ولو كان بغير موافقة باقي الشركاء ( م 830 مدني ) ، فلطب الإخلاء لأيلولة المكان المؤجر للسقوط واحتياجه إلى الترميم يعتبر من أعمال الحفظ التي يجوز للشريك أن ينفرد بالقيام بها : محمد لبيب شنب فقرة 408 ص 443 والمراجع التي أشار إليها في الهامش 3 من نفس الصفحة ) .
وانظر في أن الذي يقدم طلب الإخلاء هو المالك سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 73 ص 207 – وانظر عكس ذلك وأن المؤجر هو الذي يطلب الإخلاء ولو لم يكن مالكاً محمد لبيب شنب فقرة 408 ص 442
( [156] ) مصر الكلية 4 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 1382 سنة 1954 .
( [157] ) انظر آنفاً فقرة 233 .
( [158] ) انظر آنفاً فقرة 224 وما بعدها .
( [159] ) انظر آنفاً فقرة 226 .
( [160] ) انظر آنفاً فقرة 220 في الهامش .
( [161] ) انظر آنفاً فقرة 226 .
( [162] ) قارن كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 91 ص 80 : ويذهب إلى أنه إذا جاز للمالك طلب الإخلاء المؤقت تجاوزا عن حقه في طلب الإخلاء النهائي ، فإنه لا يصح إجباره على ذلك “في حالة ما إذا طلب الإخلاء ولم يرغب في توقيته استعمالا للرخصة المخولة له بنص الفقرة ( د ) من المادة الثانية ، إذ قد يكون في صورة ما راغباً عن الترميم أو راغباً في التخلي عن المكان وتركه لينهدم إما لعجزه مالياً وإما مراعاة مصلحة له في ترك المكان لينهدم حتى يعيد بناءه” – وهناك رأي على العكس من ذلك يذهب إلى أنه يجوز للمحكمة أن تقضي بإخلاء العين مؤقتاً إلى أن يتم ترميمها في مدة معينة ، ثم يعود المستأجر إلى شغلها بالشروط السابقة مع زيادة في الأجرة تتناسب وما أنفقه المؤجر في الترميم ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 74 ) . وهذا في رأينا لا يصح إلا إذا طلب المؤجر ذلك ، أما إذا أصر على طلب الإخلاء النهائي فلا مندوحة للمستأجر لتفادي هذا الطلب من أن يقوم هو نفسه بإجراء الترميم على نفقة المؤجر باعتبار أنه ترميم ضروري للانتفاع بالعين لا ترميم ضروري لحفظ العين كما تقدم القول . والقضاء الذي يستند إليه هذا الرأي إنما صدر في قضية طلب فيها المؤجر إخلاء العين مؤقتاً مدة شهرين حتى يجري الترميم اللازم ، فقضت له المحكمة بذلك على أن يكون للمستأجر حق العودة إلى العين بمجرد انتهاء هذه المدة ، فالذي طلب الإخلاء لمؤقت في هذه القضية هو المؤجر لا المستأجر ( الإسكندرية الكلية 5 أبريل سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 146 ص 500 ) . وفي هذه الحالة إذا أتم المؤجر الترميم وعرض على المستأجر أن يعود ، فلم يقم من جانب هذا الأخير ما يدل على رغبته في لتمسك بالعودة ، كان المالك في حل من تأجير المكان للغير . ( الإسكندرية الكلية 12 يونيه سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 149 ص 501 ) . ولكن إذا أراد المستأجر العودة وجب على المؤجر تمكينه من ذلك ، وتكون الدعوى في هذه الحالة ليست دعوى استرداد حيازة مبنية على مجرد الحيازة والغصب ، بل هي دعوى شخصية يرفعها المستأجر على المؤجر لتمكينه من الانتفاع بالعين المؤجرة استناداً إلى الحق الذي خوله إياه عقد الإيجار ( نقض مدني أول مايو سنة 1947 مجموعة عمر 5 رقم 197 ص 432 ) .
( [163] ) وإذا كان الإيجار ممتداً بحكم القانون ، جاز إلزام المستأجر بدفع علاوة تناسب ما تكلفته العين من مصروفات الترميم ( انظر آنفاً فقرة 631 في الهامش ) .
( [164] ) وإذا كان الإيجار ممتداً بحكم القانون ، جاز إلزامه بدفع علاوة تتناسب مع ما تكلفته العين من مصروفات الترميم ( انظر آنفاً فقرة 631 في الهامش ) .
( [165] ) انظر في هذه المسألة آنفاً فقرة 631 في الهامش .
( [166] ) إلى هنا ينتهي النص كما ورد في قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ، ثم أضيف إليه نصان بقانونين متتاليين . ولم يكن النص الأصلي نفسه وارداً في مشروع قانون إيجار الأماكن حتى عرض هذا المشرع على لجنة العدل بمجلس الشيوخ ، فذكرت اللجنة في تقريرها الأول في هذا الصدد ما يأتي : “كما اقترح أحد حضرات الأعضاء أن تضاف إلى هذه المادة ( م 2 ) فقرة مؤداها أنه يجوز الإخلاء إذا رغب المالك هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه واستغلاله على طريقة أوسع ، كأن يهدم منزلا ليشيد محله عمارة أو أكثر ، على أن ينص على وجوب البدء بالبناء خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء ، على أن تطبق الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة في حالة عدم البدء بالبناء وهي الخاصة بتعويض المستأجر إذا لم يشغل المؤجر المكان لغير عذر مقبول في ميعاد شهر من تاريخ الإخلاء أو لم يستمر شاغلا له مدة ستة أشهر على الأقل . والغرض من ذلك التعديل تفريج أزمة المساكن ، فإن بناء عمارة أو عمارات محل منزل لا شك أنه يساهم في حل الأزمة . غير أن اللجنة لم تأخذ بهذا الاقتراح ، لأنه يؤدي إلى صعوبات عملية”ز ولما أحيل مشروع القانون على لجنة العدل مرة ثانية لزيادة دراسته ، أضافت النص ، وقالت في تقريرها الثاني في هذا الصدد : “والذي يبني الآن بناء جديداً إنما يساعد على تفريج أزمة المباني ، ومن المصلحة تشجيع الناس على البناء بكل الوسائل . ولهذا السبب أيضاً جعل للمالك الحق في طلب إخلاء ملكه المؤجر للغير إذا أراد أن يحوله إلى عمارة تشتمل على عدة مساكن أو عدة محال تساعد على تفريج أزمة المساكن” . ولما أعيد المشروع إلى مجلس النواب بعد موافقة مجلس الشيوخ عليه بتعديلات أدخلها ، قالت اللجنة التشريعية بمجلس النواب في تقريرها الثاني ما يأتي : “ادخل مجلس الشيوخ تعديلات هامة على المادة الثانية من مشروع القانون ، فعدل الفقرة ( ب ) . . كما أضاف إلى المادة فقرتين جديتين هما ( د ) ، و ( هـ ) . وتنص الأولى منهما ( د ) على أنه يجوز طلب الإخلاء إذا ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوط ويخشى منه على سلامة السكان . وأما الفقرة ( هـ ) فتجيز طلب الإخلاء إذا أراد المالك هدم المكان لإعادة بنائه بشكل أوسع يشتمل على عدة مساكن أو عدة محال بشرط أن يشرع في الهدم في بحر شهر من تاريخ الإخلاء ويبدأ في البناء فوراً ، وغلا كان للمستأجر الحق في العودة إلى إشغال المحل فضلا عن مطالبة المؤجر بالتعويض – وهذه التعديلات تدعو إليها الضرورة العملية” .
( [167] ) أضيفت هذه العبارة بالقانون رقم 71 لسنة 1959 .
( [168] ) أضيفت هذه العبارة بالقانون رقم 353 لسنة 1956 .
( [169] ) وسنرى أن القانون رقم 344 لسنة 1956 – وهو القانون الذي عدلت المادة 2 ( فقرة هـ ) من قانون إيجار الأماكن على مقتضاه بموجب القانون رقم 353 لسنة 1956 – قد ألغاه القانون رقم 178 لسنة 1961 ، وسنتبين فيما يلي أثر هذا الإلغاء في هذا الشرط الثالث ( انظر فقرة 662 ) .
( [170] ) مصر الكلية 27 مارس سنة 1953 قضية رقم 1411 سنة 1952 – 2 أبريل سنة 1953 التشريع والقضاء 6 رقم 25 ص 90 ( مع تعليق الأستاذ سليمان مرقص ) – 27 أبريل سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4605 سنة 1952 – 21 مايو سنة 1953 قضية رقم 4555 سنة 1952 – 28 يونيه سنة 1953 قضية رقم 143 سنة 1953 – 24 أبريل سنة 1955 دائرة 19 قضية رقم 199 سنة 1955 – 2 يونيه سنة 1955 قضية رقم 1815 سنة 1954 .
( [171] ) انظر آنفاً فقرة 644 في الهامش .
( [172] ) سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 79 – محمد كامل مرسي فقرة 357 ص 358 وص 471 – منصور مصطفى منصور فقرة 233 ص 597 – عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات ص 96 – ص 98 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 96 ص 85 – محمد لبيب شنب فقرة 412 .
( [173] ) انظر في تحديد ما هو المقصود بالمدة الأصلية للإيجار ما يلي فقرة 668 .
( [174] ) فقضت محكمة مصر الكلية بأن “التشريع الاستثنائي للإيجارات ، وإن كان لم ينص على إمهال المستأجر عند الحكم بإخلائه لرغبة المالك المؤجر في هدم المكان المؤجر لإعادة بنائه من جديد بشكل أوسع ، إلا أن هذا الإغفال من جانبه قد قصد به الرجوع إلى القواعد المقررة في باب إجارة الأشياء بالقانون العام بصدد مراعاة مواعيد التنبيه المتفق عليها تعاقدياً أو القانونية حسب الأحوال إذا ما رغب المؤجر في الفسخ استناداً على السبب المشار إليه . والقول بغير ذلك يوصل إلى أن هذا التشريع يعطي للمؤجر حقوقاً أوسع مدى مما كان يخوله إياها القانون العام ، وهو ما يتجافى وروح التشريع ذاته والتي مبناها تغليب وجهة الرأفة بالمستأجر ، فضلا عن تعارض ذلك لما يوجبه هذا القانون من احترام الالتزام التبادلية كالتعاقد بالإيجار وحظر العبث بها من جانب واحد . وحق المال في إخلاء مستأجره للرغبة في الهدم وإعادة البناء بشكل أوسع ، مستنداً إلى اعتبارات قدرها المشرع ورآها وسيلة ناجعة في المساهمة في تفريج ضائقة المباني ، ليس من شأنه أن يشفع للمؤجر في التحلل من مراعاة مواعيد التنبيه وعلى وجه يصبح معه المستأجرون بين عشية وضحاها مشردين وعائلاتهم في الطرقات بلا مأوى قبل أن تتاح لهم فرصة كافية لتدبير مساكن تأويهم ، لما يؤدي ذلك من استفحال الأزمة خلافاً لما قصده المشرع . ومن حقهم بالأقل أن يطالبوا بإمهالهم المدة الباقية من عقودهم ، طالما أن الطرد مرجعه سبب لا يد لهم فيه ولا حيلة لديهم في دفعه ، وإنما مرده شهوة استثمار قامت من جانب أصحاب رؤوس الأموال من ملاك العقارات المبنية ، انتهازاً لسماحة نصوص التشريع لمصلحتهم بإطلاق أيديهم في تحديد الأجور عند التشييد الجديد بالقيم التي يفرضونها وبمنأى عن كل تدخل من جانب المشرع – ارتكانا إلى الاستثناء الذي أوردته الفقرة الأخيرة من المادة الرابعة من التشريع سالف الذكر – لمراقبة ذلك التحديد ، وتمكين هؤلاء المستأجرين وجعلهم من سواد الشعب من ذوي الدخول المحدودة ممن لا تتسع مواردهم المالية لتدبير مساكن أخرى لهم في البناء الجديد” ( مصر الكلية 19 فبراير سنة 1950 المحاماة 30 رقم 278 ص 508 ) . وقضت أيضاً بأنه “وإن كان التشريع الاستثنائي لم يعلق صراحة طلب الإخلاء للهدم وإعادة البناء على انتهاء المدة المجددة في العقد ، إلا أن هذا الإغفال مقصود به الاكتفاء بالقواعد العامة في صدد مواعيد التنبيه التعاقدية أو القانونية ، إذ لا يعقل أن يكون هذا التشريع الذي أجزل الحماية للمستأجر قد أراد في الوقت نفسه حرمانه من الحقوق المقررة له في القانون العام . وخصوصاً وأن الحكمة من مراعاة مواعيد التنبيه هي تهيئة الفرصة أمام المستأجر للبحث عن مسكن آخر ، وهذه رخصة كبيرة الفائدة أجب المشرع مراعاتها في الظروف العادية التي لا يتعذر فيها البحث عن سكن جديد ، هي أولى بالمراعاة في الظروف الاستثنائية التي اشتدت فيها أزمة المساكن واستحكمت حلقاتها ، مما دعا المشرع إلى التدخل الحميد حماية للمستأجرين من التشريد . وينبني على ذلك أن رغبة المالك في الهدم وإعادة البناء لا تشفع له في الإخلال بمواعيد التنبيه التعاقدية أو القانونية ، وأن للمستأجر – بالأقل – أن يطلب إمهاله المدة الباقية من عقده ، وأن يستفيد من أطول مدة باقية في عقود المستأجرين الآخرين ( مصر الكلية 28 نوفمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 2070 سنة 1951 ) – وانظر أيضاً : مصر الكلية 3 نوفمبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 451 ص 1082 – 10 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3743 سنة 1953 – 26 فبراير سنة 1956 دائرة 19 قضية رقم 1455 سنة 1955 – الإسكندرية الكلية 11 ديسمبر سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 154 ص 505 – وفي قضية باع شخص مبنى واشترط أن يبقى شاغلا للشقة التي يسكنها إلى ما بعد انتهاء قوانين المساكن بمدة سنة بأجرة مقدارها 11 جنيهاً في الشهر . ثم رفع المشتري دعوى الإخلاء للهدم وإعادة البناء ، فقضت المحكمة بأن العقد إيجار غير معين المدة لأن الوقت الذي تلغي فيه التشريعات الاستثنائية غير معروف فهو أمر غير محقق الوقوع والأجل يجب أن يكون أمراً محقق لوقوع . وبقاء البائع في العين يتضمن نزول المشتري عن طلب الإخلاء ، هذا شرط أساسي في البيع ، فتخرج المنازعة عن أن تكون منازعة إيجارية وتكون المحكمة غير مختصة ( مصر الكلية 8 أكتوبر سنة 1955 دائرة 4 رقم 1736 سنة 1952 ) . ونرى أن العقد إيجار مدته قابلة للتعيين وهي المدة التي تبقى فيها التشريعات الاستثنائية قائمة وسنة بعد إلغائها وهذا الإلغاء أمر محقق ، ولكن وقت حصوله غير معروف ، وهذا لا يمنع من أن يكون أجلا صحيحاً . فما دامت التشريعات الاستثنائية قائمة ، فمدة الإيجار الأصلية لم تنقض . ومن ثم لا يجوز للمجر طلب الإخلاء للهدم وإعادة البناء . وعلى ذلك تكون المحكمة مختصة في نظرنا بهذه المنازعة الإيجارية ، وتقضي فيها برفض طلب الإخلاء لأن المدة الأصلية للإيجار لم تنقض .
( [175] ) مصر الكلية 19 فبراير 1950 المحاماة 30 رقم 278 ص 508 – 28 نوفمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 2070 سنة 1951 – 26 فبراير سنة 1956 دائرة 19 قضية رقم 1455 سنة 1955 – 10 مارس سنة 1956 قضية رقم 664 سنة 1955 .
( [176] ) وقد قضت محكمة مصر الكلية بأن القانون لم يمنع رفع الدعوى قبل نهاية المدة الأصلية ، بل أجاز رفعها ، وفقط أوجب إمهال المستأجر المدة الباقية من الإجارة السارية أو التي صار امتدادها ( مصر الكية 2 أبريل سن 1953 دائرة 12 قضية رقم 1411 سنة 1952 – 10 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 3768 سنة 1954 .
وفي قضية امتد فيها الإيجار من أول يناير سنة 1953 لمدة ستة أشهر أخرى تنتهي في آخر يونيه سنة 1953 لعدم تنبيه المؤجر على المستأجر بالإخلاء قبل انقضاء المدة السابقة بالوقت المتفق عليه وهو شهران ( أي قبل أول نوفمبر سنة 1952 ) ، رفع المالك دعوى الإخلاء للهدم مراعاة البناء في خلال شهر نوفمبر سنة 1952 . فدفع المستأجر الدعوى بأنها مرفوعة قبل انتهاء مدة الإيجار في آخر يونيه سنة 1953 . فقضت المحكمة بأن التنبيه بالإخلاء للهدم وإعادة البناء يتضمن التنبيه بعدم امتداد العقد بعد آخر يونيه سنة 1953 ، ولم تحكم بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان ، بل قبلت الدعوى وقضت بالإخلاء ، وعينت له موعداً يقع بعد انتهاء مدة العقد في آخر يونيه سنة 1953 بثمانية أشهر ، أي أنها منحت المستأجر فوق المدة الباقية من العقد ثمانية أشهر أخرى يدبر له فيها مسكناً ، وهذه مهلة معقولة منحتها المحكم للمستأجر تطبيقاً للمادة 346/2 ( مصر الكلية 30 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3855 سنة 19529 – وقضي بأنه إذا كان العقد مشاهرة ونبه المؤجر على المستأجر بإخلاء المحل المؤجر في النصف الثاني من الشهر بسبب الهدم لإعادة البناء ، وجب أن يستخلص من هذا السبب أن المؤجر قد انصرفت نيته إلى إخلاء المكان المؤجر في أية مدة تكون جائزة قانوناً ، وبذلك يكون التنبيه منتجاً لأثره بالنسبة إلى المدة التالية . ولما كان يجوز إقامة دعوى الإخلاء للهدم أثناء مدة العقد على أن يكون القضاء بالإخلاء بعد انقضا هذه المدة وبشرط ألا تكون المدة الباقية طويلة يحتمل معها تغير الظروف ، فقد اعتدت المحكمة بهذا التنبيه ، وقضت بالإخلاء ، وأمهلت المستأجر مدة معقولة عملاً بالمادة 346/2 مدني ، حتى لا يضار بهذا الإخلاء الذي لا يد له فيه ، وحتى يستطيع أن يجد محلا آخر لتجارته ( مصر الكلية 16 ديسمبر سنة1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 1179 سنة1961 ) .
( [177] ) سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 80 ص 230 ( وقد أشار إلى حكم صدر من محكمة مصر الكلية دائرة 19 ، وقد رفعت دعوى الإخلاء في سنة 1955 ، وعقد أحد المستأجرين لا ينتهي قبل أبريل سنة 1961 ، فقضت المحكمة بأنه لا محل للحكم بالإخلاء مادام المؤجر لا يمكنه الهدم وإعادة البناء مع بقاء المستأجر الذي يمتد عقده إلى سنة 1961 ) .
( [178] ) انظر ما يلي فقرة 670 .
( [179] ) وفوق ذلك قد أباح القانون لوزارة التربية والتعليم أن تستولي على الأماكن الخالية سنة 1948 : انظر آنفاً فقرة 577 ) . فليس مستساغاً أن يمكن القانون لهذه الوزارة من الاستيلاء على مكان خال ولو بغير رضا مالكه ، ثم يمكن القانون المالك بعد ذلك من طلب الإخلاء بحجة الهدم وإعادة البناء .
( [180] ) أصبحت هذه اللجنة ، بعد القانون رقم 178 لسنة 1961 كما سنرى ، لجنة لتوجيه أعمال الهدم دون أعمال البناء .
( [181] ) وتقضي المادة 6 من هذا القانون بأن “يعتبر انقضاء ستة أشهر على تاريخ تقديم الطلب بالبناء أو التعديل أو الترميم أو الهدم إلى اللجنة المنصوص عليها في المادة الأولى دون صدور قرار في شأنه بمثابة قرار بعدم الموافقة على الطلب . ولا يجوز لصاحب الشأن أن يطلب إعادة النظر في طلبه إلا بعد مضي هذه المدة” . وتنص المادة 7 من هذا القانون على عقوبة الغرامة توقع على من يخالف أحكاماً معينة فيه ، كما تنص المادة 8 على عقوبة الغرامة للمقاول الذي يتولى عملا لم تصدر في شأنه موافقة اللجنة .
( [182] ) وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للقانون في هذا الصدد ما يأتي : “منذ وضعت الحر العالمية الأخيرة أو زارها ، نشط الاستثمار في مشروعات المباني السكنية والمرتفعة التكاليف منها على وجه الخصوص بما يسد الحاجة التي كانت ماسة في ذلك الوقت لمثل هذه المساكن . إلا أنه قد لوحظ أن هذا النشاط استمر بصورة متزايدة ، حتى تحول الكثير من رؤوس الأموال إلى الاستغلال في مشروعات البناء نظراً لحرية الإيجارات بالنسبة إلى هذه المباني الجديدة ووفرة الأرباح التي تدرها بسبب الإقبال عليها ، مما شجع الكثيرين على هدم المباني الحديثة نسبياً بالرغم من أنها ما زالت صالحة للاستعمال في الأغراض التي أعدت لها ، رغبة في إقامة مبان جديدة مكانها أكبر غلة وأوفر فائدة . ولما كان هذا الاتجاه لا يتفق مع الصالح العام ، وكانت الحكومة آخذة بسبيل تصنيع البلاد وتشجيع الاستغلال في المشروعات الإنتاجية ، الأمر الذي يتطلب القصد في هدم المباني القائمة ، والتدبير في تشيد الجديد منها ، والحد من صرف العملات الأجنبية ليتسنى استخدامها فيما يعود على الثروة القومية بفائدة أكبر ، والمحافظة على التوازن اللازم في وجود الاستغلال المختلفة . لذلك رؤى وضع نظام يكفل الإشراف على نشاط أعمال البناء في البلاد ومراقبة استعمال المواد والخامات المحلية ا المستوردة ، والحد من إزالة مبان لها قيمتها تعتبر جزءاً من الثروة القومية . ومن المفهوم أن يكون هذا النظام مؤقتاً يلغي بعد تحقيق الأغراض التي صدر من أجلها . . وقد رؤى جعل الحصول على موافقة اللجنة سابقاً ولازماً قبل التقدم إلى السلطة القائمة على أعمال التنظيم بالنظر في طلب الترخيص العادي طبقاً لقانون المباني ، وذلك توفيراً للجهد الذي يبذل في القيام بالإجراءات اللازمة للحصول على الترخيص دون التأكد من موافقة اللجنة المختصة على التصريح بالأعمال المطلوبة” .
وقد كتبنا تعقيباً على ما تقدم ، وذلك قبل صدور القانون رقم 178 لسنة 1961 الذي سيأتي بيانه ، ما يأتي : “وإذا صح القول بأنه يجب تقييد المباني الفخمة التي لا يسكنها إلا المترفون ، فتقييد المباني المتواضعة والمباني المتوسطة يتعارض دون شك مع سياسة تشجيع البناء لسد الحاجة إلى هذه المساكن . والوقوف عند مبلغ 500 جنيه لإعفاء أعمال البناء من القيود يقصر كثيراً عن الوفاء بالغرض ، بل إن مبلغً يعادل عشرة أضعاف هذا المبلغ لا يزال دون المقدار اللازم لبناء كثير من المساكن التي تعد لسكنى السواد من الناس” .
وقبل أن نقدم هذا الكتاب للطبع صدر القانون رقم 178 لسنة 1961 ، فألغى كما سنرى وجوب الترخيص بالبناء وأبقى وجوب الترخيص بالهدم ، فكان موفقاً كل التوفيق في كل من الأمين .
( [183] ) وإعطاء التنظيم الرخصة واعتماده للرسومات يقطع بإمكان البناء على النحو المعتمد ، ولا يجوز للمستأجر أن يدفع بتعذر تنفيذ المشروع ( مصر الكلية 16 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3693 سنة 1952 – 6 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4208 سنة 1954 – 21 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 2158 سنة 1954 – 3 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 721 سنة 1955 ) .
( [184] ) مصر الكلية 3 نوفمبر سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 1044 سنة 1956 – وتقضي المحكمة بالإخلاء متى ثبت لها صدور قرار من اللجنة بالموافقة على الهدم وعلى إعادة البناء ، حتى لو كان هذا القرار قد طعن فيه أمام القضاء الإداري ، ودون حاجة إلى انتظار نتيجة هذا الطعن ، فان قرار اللجنة يبقى قائماً وواجب التنفيذ ما لم يصدر قرار من الجهة المختصة بإلغائه أو بوقفه ( مصر الكلية 14 ديسمبر سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 1890 سنة 1957 ) .
( [185] ) وتنص المادة 7 على ما يأتي : “مع عدم الإخلال بالعقوبات المنصوص عليها في القانون رقم 656 لسنة 1954 المشار إليه يعاقب مالك العقار عند مخالفة أحكام المادة الأولى من هذا القانون بغرامة تعادل ثلاثة أمثال قيمة المبنى المهدوم . ويجوز بالإضافة إلى الغرامة توقيع عقوبة الحس مدة لا تزيد عن سنة . كما يعاقب المقاول الذي يقوم بالهدم بغرامة تعادل نصف قيمة المبنى . وتنص المادة 9 على أن “تعتبر قائمة طلبات التصريح بالهدم السابق تقديمها وفقاً لأحكام القانون رقم 344 لسنة 1956 المشار إليه ، كما تظل سارية تصاريح الهدم التي صدرت طبقاً له” . وقد صدر القانون رقم 178 لسنة 1961 في 9 نوفمبر سنة 1961 ، ونشر بالجريدة الرسمية في 18 نوفمبر سنة 1961 ( انظر النشرة التشريعية نوفمبر سنة 1961 وملحق أكتوبر سنة 1961 ص 3963 وما بعدها ) .
( [186] ) وكان مقتضى إلغاء القانون رقم 344 لسنة 1956 وإحلال القانون رقم 178 لسنة 1961 محله ا تعدل العبارة الأخيرة من الفقرة هـ من المادة الثانية من قانون إيجار الأماكن بما يتفق مع كل ذلك . ويمكن اعتبار هذا التعديل قد تم ضمناً بصدور القانون رقم 178 لسنة 1961 وإلغاء القانون رقم 344 لسنة 1956 .
( [187] ) كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 92 ص 82 – محمد لبيب شنب فقرة 410 ص 445 – ص 446 – وقد ذهب كثير من الأحكام إلى عكس ذلك ، فاشترطت إما الزيادة فالرقعة وإما الزيادة في الارتفاع ، فإذا أراد المالك أن يبني على نفس السماحة وبذات الارتفاع فلا يحق له طلب الإخلاء ، حتى لو قصد تحويل الأدوار القديمة المفرط في الاتساع والارتفاع إلى شقق حديثة أكثر عدداً . وقد قضت محكمة مصر الكلية بأنه إذا كان المسكن المزمع إنشاؤه يتكون من عدة شقق سكنية تزيد في عددها على الشقة الكائنة بالمنزل الحالي إلا أنها تنقص عنها في عدد الحجرات وتضيق في اتساعها بكثير عن مثيلاتها بالمنزل ، مما يمكن القول معه إن التوسعة التي يدعيها المالك وهمية أكثر منها حقيقية ، كان هدف المالك من طلب الإخلاء هو إخراج المستأجر لهدم البناء وإعادة بنائه بقصد الاستفادة من تأجير الشقق الجديدة بإيجار مرتفع مما لا يكون فيه تحقيق مصلحة تتفق وحكمة التشريع ( مصر الكلية 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 517 سنة 1954 ) . وانظر أيضاً هذا المعنى مصر الكلية 26 سبتمبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 445 ص 1077 – 2 أبريل سنة 1953 التشريع والقضاء 6 رقم 25 ص 90 – 6 مايو سنة 1954 دائرة 13 رقم 1653 سنة 1954 – 23 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 439 ص 907 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 77 ص 214 – وقرب منصور مصطفى منصور فقرة 233 فقرة 233 ص 597 .
ومع ذلك فقد جاء في حكم المحكمة مصر الكلية “أن نية المشرع وقت إجازة هذا الحق لم تنصرف إلا إلى إشراك الملاك في المساهمة في تفريج أزمة المباني عن طريق وحيد هو معاونتهم على التخلص من المنازل المشيدة على الطراز العتيق ، والتي تربي السماحة غير المبنية الملحقة بها كالأقبية والأحواش والحدائق على ما هو مشغول منها بالبناء ،والتي تحتوي عادة على طابق أو أكثر فسيح الجنبات قليل الحجرات ، أو من الأراضي الفضاء المقام عيها محل أو أكثر كالجراجات العمومية والوكائل ودور السينما الخ مما يتيسر معه هدمها وتشييد عمارة أو أكثر ، دون غيره من الحالات” ( مصر الكلية 6 نوفمبر سنة 1949 المحاماة 29 رق 562 ص 1226 ) .
( [188] ) مصر الكلية الوطنية 12 أكتوبر سنة 1949 المحاماة 29 رقم 428 ص 789 ( المبني المراد هدمه فيلا ينتفع بسكانها مستأجر واحد ، والمبنى المراد إقامته مكانها مسكن واحد أيضاً فرفض طلب الإخلاء ) – الإسكندرية الكلية 22 يولي سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 125 ص 395 ( البناء القديم دور واحد به 16 دكاناً ويراد تحويله إلى عمارة الدور السفلى به 20 دكاناً وفوقه أدوار علوية للسكن ، فأجيب طلب الإخلاء ) . مصر الكلية 22 أكتوبر سنة 1953 قضية رقم 5018 سنة 1952 – 30 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3855 سنة 1952 – 2 مايو سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 601 سنة 1954 – 15 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 رقم 3645 سنة 1954 – وقضي بأنه لا يجوز إخلاء نصف شقة مؤجرة لمجرد إنشاء شقة كاملة ، أي لإحلال مسكن متسع محل مسن ضيق مع بقاء العدد واحدا ، فليست العبرة باتساع المسكن وتجميله ، وإنما العبرة بزيادة عدد المساكن ( الإسكندرية الكلية 11 مارس سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 103 ص 328 ) . ومن باب أولى لا يجوز إخلاء دور علوي لهدم سقفه الخشبي وتشييد سقف من الاسمنت المسلح يحتمل إقامة دور آخر فوقه ، فذلك هدم وإعادة بناء ولكنه لا يزيد في عدد المساكن فوراً ، بل الزيادة احتمالية في المستقبل ، فيجب أن يتضمن المشروع بناء دور جديد فوق السقف ( مصر الكلية 15 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 4638 سنة 1952 ) .
( [189] ) ويذهب الأستاذ كامل محمد بدوي إلى أنه “لا يقبل طلب الإخلاء إن أراد المالك هدم منزل يضم أسرتين ليقيم مصنعاً كبيرا يضم الكثير من العمال ، ذلك أن المصنع الكبير لا يسهم في تفريج أزمة المساكن أو المحال لأنه مصنع لفرد واحد يستخدم فيه عمالا قلوا أو كثروا ، فلم تنفرج لهم أزمة سكنية . أما لو أقام مكانه عدة محال لإمكان تأجيرها إلى عدة صناع فإن غرض الشارع يتحقق ( كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 92 ص 82 – ص 83 ) .
وقد قضت محكمة الإسكندرية الكلية على العكس من ذلك بأنه لا يلزم أن يكون كل محل من المحال الجديدة تابعاً لشخص معين ، وإنما القصد الجوهر أن تضم هذه المحال اكبر عدد ممكن من الأفراد ولو شغل هذه الأماكن العديدة مستأجر احد . فإذا كان الثابت أن المصنع المزمع إنشاؤه سيضم ما يربي على خمسمائة عامل ولو أنهم لن يسكنوا المصنع ، فإن حكمة التشريع تكون محققة في هذه الحالة إذ أن المروع لم يشترط أن تكون إعادة البناء لغرض السكن ( الإسكندرية الكلية 11 ديسمبر سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 154 ص 505 ) . وظاهر أن المحكمة توسعت في تفسير النص لاعتبارات عملية .
( [190] ) وقد قضت محكمة مصر الكلية بأن إجراء تعديلات في البناء بهدم بعض جدرانه وإنشاء فتحات وإضافات لا تتحقق فيه حكمة التشريع ولو انطوى ذلك على زيادة في عدد المساكن أو المحال ، كتحويل طابق يحتوي على شقتين إلى أربع شقق ( مصر الكلية 28 فبراير سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 1362 سنة 1956 ) . وانظر أيضاً : مصر الكلية 15 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4638 سنة 1952 – 7 نوفمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 511 سنة 1953 – 15 ديسمبر سنة 1954 قضية رقم 3645 سنة 1954 – 5 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 1560 سنة 1955 .
( [191] ) انظر عكس ذلك مصر الكلية 15 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 3645 سنة 1954 ( وقد ورد في أسباب الحكم أنه لا يكفي تحويل طابق يحتوي على شقة واحدة إلى شقتين أو أكثر ، أو هدم غرف بسطح العقار مؤجرة لسكنى الغير لتشييد طابق جديد محلها ) .
( [192] ) انظر في هذا المعنى كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 94 – محمد لبيب شنب فقرة 410 ص 444 – ص 445 – وقد قضيب بإخلاء مستأجر لغرفة واحدة فوق سطح البناء لتمكين المالك من إقامة ثلاثة أدوار فوق ذلك السطح بعد هدم تلك الغرفة ، وبنت المحكمة حكمها على أن القانون لم يشترط في حالة الهدم لإعادة البناء بشكل أوسع أن يكون الهدم كلياً ، وأن الفقرة هـ من المادة 2 من القانون 121 لسنة 1947 أباحت لمالك العقار أن يطلب إخلاءه إذا أراد هدمه لإعادة بنائه بشكل اسع ، ومفهوم هذا أن المالك لا يكلف إلا بهدم المكان المؤجر وهو هنا غرفة السطح . وليس من المتصور عقلا أن يكلف المستأجر بهدم الدورين الحاليين ثم يعيد بناءهما ويبني فوقهما بعد ذلك ( مصر الكلية 9 أكتوبر سنة 1955 دائرة 19 قضية رقم 1083 سنة 1955 )ز
ومن ذلك فقد قضي بأن طلب الإخلاء لإعادة بناء المكان المؤجر يستلم أن يكون المشروع الجديد هو هدم العقار هدماً كلياً لينشأ مكانه مبان جديدة تزيد في عدد مساكنها أو محالها على البناء القديم ( الإسكندرية الكلية 22 يونيه سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 151 ص 102 ) . وانظر أيضاً في أن الهدم يجب أن يكون هدماً كلياً : مصر الكلية 2 أبريل سنة 1953 قضية رقم 4911 سنة 1952 – 28 يونيه سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 5012 سنة 1952 – 7 نوفمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 511 سنة 1953 .
ويجوز هدم جزء من بناء قديم إذا كان ذلك يسمح بإقامة بناء مكون من عدة مساكن إلى جانب الباقي من البناء القديم ( انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 77 ص 218 .
( [193] ) وقد ورد في بعض الأحكام ، لدعم حجة المالك في طلب الإخلاء ، “أن الإنشاءات الحديثة تجدي لمظهر القاهرة مما يتمشى مع السياسة التي رسمتها ونفذتها وزارة الشؤون البلدية ، وبذلك يتعين الحكم بالإخلاء” ( مصر الكلية أول مايو سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 385 سنة 1955 ) . وقد أخذ الأستاذ عصام الدين حواس بحق في مؤلفه قضاء الإيجارات على هذه الأحكام أنها تضيف إلى أسباب الإخلاء المذكورة في القانون على سبيل الحصر سبباً جديداً ليس مذكوراً فيها وهو “تجديد مظهر القاهرة مما يتمشى مع السياسة التي رسمتها ونفذتها وزارة الشؤون البلدية” ( عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات ص 89 – ص 1954 .
( [194] ) مصر الكلية 5 ديسمبر سنة 11954 دائرة 12 قضية رقم 1722 سنة 1954 – 23 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 4068 سنة 1954 .
( [195] ) وقد قضي بأنه لا يصح إجبار المالك على ترك مبان قديمة وإقامة مبان جديدة فوقها تختلف عنها في المواصفات والأوضاع الهندسية ، ما دامت نية المالك قد انصرفت إلى هدم المباني القديمة كلها ( مصر الكلية 25 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4601 سنة 1952 – 16 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3649 سنة 1953 ) . وانظر مصر الكلية 8 أكتوبر سنة 1952 دائرة 13 قضية رقم 2526 سنة 1952 – 9 سبتمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2436 سنة 1953 – 5 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 1722 سنة 1954 – 22 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 1501 سنة 1954 ( رفض طلب الإخلاء لأن تقدير الخبير أثبت عدم تحمل المباني القديمة إقامة مبان جديدة فوقها ) .
( [196] ) ولا يسمع من المستأجر دفعه بأن المالك غير جاد في دعوى الهدم إعادة البناء ، فهذا الدفع مردود بما تكفل القانون بإيراده من ضمانات للمستأجر إذا ما قضيب بإخلائه من العين المؤجرة بناء على طلب المالك لهدمه وإعادة بنائها ، وأخصها العودة إلى العين المؤجرة والتعويض ( مصر الكلية أول أكتوبر سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 3261 سنة 1955 ) .
( [197] ) مصر الكلية 23 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 439 ص 907 .
( [198] ) مصر الكية 21 أبريل سنة 1956 ( حكمان ) دائرة 4 قضية رقم 4261 سنة 1955 .
( [199] ) انظر آنفاً فقرة 660 في آخرها .
( [200] ) مصر الكلية 21 أبريل سنة 1954 دائرة 13 رقم 5887 سنة 1953 – فيجوز طلب الإخلاء من مشتري العين المؤجرة ولو لم يكن هو الذي آجرها ، ومن المستحق في الوقت بعد أن أصبح مالكاً ولو كان ناظر الوقف هو الذي آجر العين عندما كانت موقوفة .
( [201] ) مصر الكلية 3 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3397 سنة 1952 – 17 أبريل سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 4116 سنة 1953 – 4 ديسمبر سنة 1954 قضية رقم 3402 سنة 1952 .
( [202] ) جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في صدد المادة 829 مدني : “وإذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة الخارجة عن الأعمال المعتادة ، كإدخال تغييرات أساسية في الغرض الذي أعد له المال لتحسين الانتفاع به ، وذلك كتحويل مطعم إلى مقهى أو إعادة بناء منزل لجعله أصلح للاستغلال ، فللأغلبية أن تقرر ما تراه في ذلك ، وقراراها نافذ على الأقلية” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 88 ) . وانظر في هذا المعنى عبد المنعم فرج الصدة في حق الملكية فقرة 122 ص 163 – إسماعيل غانم في الحقوق العينية الأصلية فقرة 72 ص 158 – محمد لبيب شنب فقرة 411 ص 447 .
( [203] ) مصر الكلية 19 أكتوبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3690 سنة 1952 ( قبلت دعوى الإخلاء من ممثلي النقابة العامة لموظفي وعمال الدريسة بسكك حديد الحكومة المصرة قبل إتمام الإجراءات الخاصة بالشخصية المعنوية لهذه النقابة ) .
( [204] ) هذا فيما يتعلق بالوقف الخيري . وفيما يتعلق بالوقف الأهلي يجب تقديم طلب الإخلاء من المستحقين بعد أن أصبحوا ملاكاً وذلك بعد شهر حل الوقف ، ويغني عن ذلك صدور إذن سابق من المحكمة الشرعية بالهدم ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 78 – مصر الكلية 3 يونيه سنة 1953 دائرة 13 رقم 3397 سنة 1952 ) .
( [205] ) وقد قضت محكمة مصر الكلية بأنه يجب أن يقدم المالك دليل ملكيته ، فإن تخلف عن ذلك برغم إمهاله كانت دعواه غير مقبولة ( مصر الكلية 10 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2950 سنة 1952 ) . وقد قضيب بعدم قبول دعوى الإخلاء لرفعها من غير ذي صفه بعد أن ثبت أن المستندات المقدمة من المدعين لا تؤدي بحسب ظاهرا إلى ملكتهم للعقارين المطلوب هدمهما وإعادة بنائهما ، إذ لا يمكن التمسك في هذا الشأن برخصتي الهدم وإعادة البناء وصدورهما باسم النائب عن المدعين ، ولا بقسائم عوائد المالك ، ولا بعقدي الإيجار ، لا سيما أن المدعين قد تنازلوا عن التمسك بالحكم الصادر بندب الخبير المهندس الذي نيط به تحقيق الملكية ( مصر الكلية 19 ديسمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 3636 سنة 1951 ) .
( [206] ) انظر القانون رقم 93 لسنة 1948 بشأن تنظيم المباني – وقد قضت محكمة مصر الكلية بأن انتهاء المدة المحددة في رخصة البناء لا يسقط حق المالك في طلب الإخلاء ، إذ يمكن تجدي الرخصة بعد مضي سنة من صدورها ( مصر الكلية 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4060 سنة 1952 ) .
( [207] ) وتعدد الأحكام القضائية المستندات المطلوبة عامة على الوجه الآتي : “ومن حي إن المدعي قدم للتدليل على جدية الطلب واعتزامه المسارعة في الهدم والبناء بمجرد الإخلاء رخصة صادرة من التنظيم مرخصاً فيها بهدم منزل النزاع جميعه لغاية سطح الأرض ، ورخصة مصرحاً بها ببناة منزل مكون من ثلاثة أدوار ، ورخصة خط التنظيم ، ورسما مصادقاً عليه ، عقد مقاولة بين المدعي وآخر لبناء المنزل الجديد” ( كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن ص 87 – ص 88 ويشير إلى حكم منشور بالمحاماة 28 رقم 189 ) .
( [208] ) وقد قضت محكمة النقض في هذا المعنى بأنه إذا كان الحكم ، إذ رفض الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسبق الفصل فيها ، استند إلى أن المالك قد طلب في الدعوى السابقة الإخلاء لهدم المنزل وإقامة طابقين جديدين مكان الطابقين المزمع هدمهما ، وقد رفضت المحكمة الدعوى لأن إعادة البناء كما كان وعلى نفس المساحة وبذات الارتفاع لا يتحقق معه قصد الشارع من إجازة الإخلاء للهدم وإعادة البناء وهي التوسعة في الأماكن ، فإذا عاد المال الآن وطلب الهدم لإعادة البناء بحيث يحتوي على أكثر من دورين ، فقد اختلف السبب في الدعويين لتحقق غرض الشارع في هذه الدعوى بحصول التوسعة بالفعل ، وكان هذا الذي جاء بأسباب الحكم مسوغا لاختلاف السبب في الدعويين ، فإن النص عليه بمخالفة القانون يكون على غير أساس ( نقض مدني 26 مارس سنة 1953 مجموعة أحكام النقض 4 رقم 115 ص 781 ) . وقضت محكمة مصر الكلية بأنه إذا بني الحكم السابق على أن التوسعة التي استند إليها المالك وهي بناء ثلاثة أدوار لا تحقق السعة المشروطة قانوناً ، بينما أن موضوع الدعوى الحالية هو مشروع بناء خمسة أدوار ، فإن سب الدعويين يكون مختلفاً ويتعين رفض الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسبق الفصل فيها ( مصر الكلية 20 مارس سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 2532 سنة 1952 ) .
( [209] ) انظر آنفاً فقرة 634 وفقرة 650 وفقرة 654 – وقد قضي بأنه وإن كانت أحكام القانون 121 لسنة 1947 لم تمنح للمستأجر مهلة في حالة الحكم بإخلائه بسبب هدم المكان لإعادة بنائه بشكل أوسع ، إلا أن حق المحكمة بناء على المادة 346/2 مدني إمهال المستأجر في تنفيذ حكم الإخلاء نظراً لظروفه ( استعمال العين محلا تجارياً يصعب العثور على مثله في وقت قصير ) ( مصر الكلية 24 فبراير سنة 1960 دائر ة 12 رقم 3573 ) – وانظر أيضاً مصر الكلية 12 فبراير سنة 1959 دائرة 13 رقم 4831 سنة 1958 ( مهلة ثلاثة أشهر ) .
( [210] ) فإذا كانت مدة الايجارة الأصلة لا تنقضي إلا بعد التنبيه بالإخلاء على المستأجر في ميعاد معين ، وجب على المالك أن ينبه بالإخلاء وينتظر انقضاء الوقت الواجب بعد هذا التنبيه فتنقضي مدة الإيجار الأصلية ، ثم يمنح القاضي أيضاً بعد ذلك للمستأجر وقتاً إضافياً لتدبير مكان جديد .
( [211] ) انظر آنفاً فقرة 660 في آخرها ( في الهامش ) – مصر الكلية 12 أبريل سنة 1953 التشريع والقضاء 6 رقم 25 ص 90 ( مع تعليق الأستاذ سليمان مرقس ) – 25 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 495 سنة 1953 – 30 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3855 سنة 1952 – 3 مايو سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 2961 سنة 1957 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 82 – منصور مصطفى منصور فقرة 233 ص 598 – ص 599 .
( [212] ) وقد قضت محكمة القضاء الإداري بأنه متى أخلى البناء لهدمه وإعادة بنائه ، فإنه لا يعتبر مكاناً خالياً يجوز لوزير المعارف الاستيلاء عليه لدور التعليم وفقاً للمادة الأولى من القانون رقم 76 لسنة 1947 ، لأن هذا الخلو إنها هو للهدم وإعادة البناء لا للسكنى ( مجموعة أحكام مجلس الدولة 5 رقم 313 1050 ) .
( [213] ) مصر الكلية 18 ديسمبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 562 ص 1383 .
( [214] ) وقد قضي بأنه “إذا اتضح أن المالك أحجم عن هدم البناء القائم وإزالته ، وأنه عمد إلى تقويته وإجراء إصلاحات فيه ، كما أنه اقتطع منه غرفتين وأحالهما إلى دكاكين ، فإن تلك التصرفات تفيد عدوله عن فكرة الهدم والبناء ، وهذه مخبثة تكشف عن سوء نيته وتعرضه للجزاءات المدنية والجنائية .ويراعى في تقدير التعويض تشريد المستأجر من مسكن كان يستأجره بأجر وكس ، والإخلال بطمأنينته واستقراره ، وما تكبده من نفقات النقل وغيرها ، ويكون التقدير بصفة عامة عن الخسارة المادية والأدبية طبقاً للقواعد المقررة في القانون المدني” ( مصر الكلية 25 ديسمبر سنة 1954 المحاماة 36 ص 1383 ) . وقضي أيضاً بأن “حق المستأجر في العودة إلى محله القديم ثابت في حالتين : ( 1 ) عندما يسكت المالك عن الهدم في خلال شهر من تاريخ الإخلاء . ( 2 ) وعندما يقوم بالتعديل الجزئي في المباني القديمة ، وهذه الحالة لا تخرج عن كونها سكوتاً عن الهدم الكلي الواجب في مثل هذه الحالة ويتعين اعتبار الهدم الجزئي في حكم عدم الهدم ، لأن عدم قيام المالك بالهدم تنفيذاً لما تعهد به وعدم إعادته البناء بشكل أوسع اكتفاء بإجراء بعض تعديلات يفيدان أن استعمل طرقاً احتيالية وارتكب غشاً تمكن بسببهما من الحصول دون حق على حكم بإخلاء المستأجرين الذين جاء القانون رقم 121 لسنة 1947 لحمايتهم ، ما يجب معه رد قصده عليه وتطبيق الجزاءات المنصوص عليها في الفقرة ( هـ ) . وفي هذه الحالة يكون للمستأجر العودة إلى مسكنه الأصلي ، فضلا عن التعويض المناسب عن الأضرار التي لحقته من جراء هذه الأعمال غير المشروعة التي ارتكبها المؤجر في حقه” ( مصر الكلية 2 أبريل سنة 1953 قضية رقم 4911 سنة 1952 ) – انظر أيضاً مصر الكية 6 ديسمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3631 سنة 1953 .
( [215] ) وقد قضي بأنه لا يكفي أن يشرع المالك في الهدم قبل انقضاء شهر من الإخلاء ، بل يجب أن يتم الهدم الكلي في يوقت لا يجاوز ما تقتضيه طبيعته ، ومتى تم ذلك وجب البدء في البناء فوراً ، وإتمامه في وقت معقول ، مع مراعاة اشتمال المبنى الجديد على عدد من الأماكن والمحال أكثر مما كان يشتمل عليه المبنى القديم ( مصر الكلية 25 ديسمبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 563 ص 1383 ) – وإذا استأجر المستأجر جزءاً من المكان الجديد ، لم يسقط حقه في التعويض ، إلا إذا تبين من الظروف أنه بتصرفه هذا قصد النزول عن هذا الحق ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 83 ص 235 ) .
( [216] ) وقد قضي بأن تقدير الخبير أثبت أن الشقة التي كانت المدعية تسكنها قد تحولت إلى شقتين وهذا مانع من العودة التي لا يصح تقريرها إلا إذا كان المحل المؤجر باقياً لم يحصل فيه أي تغيير جوهري ، وبأنه في تقدير التعويض يعتد بنوع الاستعمال المتفق عليه بغض النظر عما كانت العين تستعمل فيه فعلا ، فإذا كان الاستعمال المتفق عليه هو السكن وكان الاستعمال الفعلي اتخاذ المكان عيادة لطبيب ، فإن تساهل المالك وعدم طلب الإخلاء أو زيادة الأجرة لهذا التغيير في الاستعمال لا يصح أن ينقلب وبالا عليه ، ولا تصح إفادة المستأجر من مخالفته ، ويجب قصر التعويض على الضرر الناشئ عن حرمانه من المسكن ( مصر الكلية 25 يونيه سنة 1955 دائرة 4 رقم 39\802 سنة 1954 ) .
( [217] ) واختلت الأحكام في تقدير هذا التعويض المناسب ، فبعضها قضي للمستأجر بالفرق بين الأجرة التي كان يدفعها في يسكنه القديم والأجرة التي اضطر أن يستأجر بها مثل ذلك السكن لمدة سنتين ( مصر الكلية 28 فبراير سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 1362 سنة 1956 ) . وبعضها قضي للمستأجر بالفرق لمدة ثلاث سنين ( مصر الكلية 10 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 1560 سنة 1955 ) . ولا يوجد حد مقدر ، والأمر متروك لتقدير المحكمة تراعى فيه ظروف كل قضية . وقد قضي بأنه إذا كان المالك قد بدأ البناء على الفور ، ووصل به إلى مرحلة تحقق معنى التوسعة النسبية ولكنها لا تبلغ مبلغ التصميمات التي وضعت في البداية وكانت تحت نظر المحكمة عند الحكم بالإخلاء ، فإنه لا يقع تحت طائلة الجزاءات المدنية الجنائية متى كان هناك ما يبرر موقفه ولا شكك في صدق نواياه ، كأن يعوزه المال أو يعجزه المرض ، وحسبه ، كي ينأى عن التظنين والتضمين ،أن يكون قد التزم جادة القانون ، ثم عاقته عن المضي في طريقه اعتبارات خليقة بالتقدير ( مصر الكلية 23 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 439 ش 906 ) وقد قدمنا أن المالك لا يتقيد بالمشروع الذي قدمه إلى المحكمة ، ويكفي أن يكون قد حقق في البناء الجديد التوسعة التي يتطلبها القانون ، ولو كان هذا البناء دون المشروع الأصلي ، سواء قام بالمالك عذر في عدم إتمام المشروع الأصلي أو لم يقم ( انظر آنفاً فقرة663 في آخرها ) .
وذهب بعض الأحكام إلى أنه يشترط في وجوب الجزاء على المالك أن يكون إخلاء العين قد تم بناء على حكم قضائي ، فإذا قبل المستأجر الإخلاء دون حكم لم يكن له حق قبل المؤجر إذا لم يقم هذا بالهدم وإعادة البناء ( مصر الكلية6 ديسمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3631 سنة 1953 ) . ولكن الواضح أنه ، سواء أخلى المستأجر العين بناء على حكم قضائي أو أخلاها مختاراً ، فإن حقه في التعويض يكون ثابتاً إذا أخل المالك بواجباته من الهدم وإعادة البناء في المواعيد المقررة قانوناً ( مصر الكلية 25 ديسمبر سنة 1954 المحاماة 36 ص رقم 563 ص 1383 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 83 ص 236 .
( [218] ) مصر الكية 28 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 5012 سنة 1952 .
( [219] ) وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 87 لسنة 1949 : “لم يكن من شأن الجزاء الذي رتبه القانون على عدم إعادة البناء بشكل أوسع أن يمنع الملاك من استعمال هذا الحق . إذ قل ا يستعمل المستأجرون حقهم في العودة إلى إشغال البناء أو المطالبة بالتعويض ، بعد أن باعد حكم الإخلاء بينهم وبين الملاك ، لأن التقاضي يتطلب جهداً ومالا ليس في مكنة الكثيرين منهم ، وإذا كانت سياسة هذا القانون قد اقتضت النص على معاقبة من يخالف بعض أحكامه ، فإن تقرير عقوبة على مخالفة حكم المادة 2 فقرة ( هـ ) ألزم وأوجب . ولما كان تصرف المؤجر الذي يهدم مكاناً لإعادة بنائه بشكل أوسع ثم يتخلف عن ذلك أشد إيلاماً للنفس وأبعد عن روح القانون ممن يطلب إخلاء المكان لاحتياجه له ثم يؤجره للغير بأجرة تزيد عن المقرر قانوناً ، فإن العدل يقضي بتغليظ العقوبة على مثله ويجعلها الغرامة من خمسين جنيهاً إلى خمسمائة جنيه” . وهذه الأسباب كانت تقتضي عند صدور القانون رقم 55 لسنة 1958 يعدل المادة 16 من قانون إيجار الأماكن ويشدد العقبة ويدخل فيها الحبس ، أن تبقى مخالفة أحكام الفقرة ( هـ ) معاقباً عليها بنفس العقوبة على مخالفات الأحكام الأخرى على الأقل . والغريب أنه بدلا من ذلك ، أغفل هذا القانون مخالفة أحكام الفقرة ( هـ ) فلم يعاقب عليها ، ولم يظهر في المذكرة الإيضاحية السبب في هذا الإغفال . ولعل الأمر كان نتيجة سهو من المشرع .
هذا وقد كانت مخالفة أحكام الفقرة ( هـ ) وقت قيام القانون رقم 87 لسنة 1949 – امتناع المالك عن الهدم أو امتناعه عن إعادة البناء – تعتبر جريمة مستمرة لا يبدأ تقادمها إلا من وقت انقطاع الاستمرار فيها ، فكانت محاكمة المالك جائزة طوال الوقت الذي لم يقم فيه بالهدم أو بإعادة البناء . وترتب على ذلك أنه كان لا يجوز التمسك بالتقادم في دعوى التعويض الناشئة عن هذه الجريمة ما دامت الدعوى العامة لم تتقادم ( م 172/2 مدني – وانظر مصر الكلية 28 فبراير سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 1362 سنة 1956 ) . ولكن بعد أن ألغيت العقوبة الجنائية بصدور القانون رقم 55 لسنة 1958 ، لم تعد هناك جريمة مستمرة ، وبقيت دعوى التعويض وحدها – وهي دعوى تعويض عن عمل غير مشروع – تتقادم بثلاث سنوات من اليوم الذي علم فيه المضرور بحدوث الضرر بالشخص المسئول عنه ، وفي كل حال بانقضاء خمس عشرة سنة من يوم وقوع العمل غير المشروع ( م 172/1 مدني ) . انظر في هذه المسألة سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 84 .
( [220] ) سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 83 ص 234 هامش 3 .
( [221] ) انظر آنفاً فقرة 660 .
( [222] ) انظر آنفاً فقرة 564
( [223] ) وقد قدمنا ، في الإخلاء بسبب هدم المكان لإعادة بنائه ، أن الإخلاء لا يكون إلا بعد انقضاء المدة الأصلية للإيجار ( انظر آنفاً فقرة 660 ) . فيسري هناك ما نقوله هنا في صدد تحديد ما هو المقصود بالمدة الأصلية للإيجار .
( [224] ) نظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 101 – محمد كامل مرسي فقرة 372 – منصور مصطفى منصور فقرة 233 ص 594 ص 595 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 112 – محمد لبيب شنب فقرة 417 .
( [225] ) مصر الكلية 2 يونيه سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 1110 سنة 1956 – وقد قضي بأنه “إذا كان المكان محل الدعوى جراجاً يراد إخلاؤه وليس مؤجراً للسكن أو مخصصاً له ، فإنه بهذا الوصف يخرج من عداد الإمكان التي عينتها المادة 3 ، ولا يغير من هذا الوضع قول صاحب الجراج إنه يعتبر مرفقا من مرافق مسكنه ولازماً له لاستكمال الانتفاع به ، إذ في استطاعته أن يضع سيارته في جراج عام على مقربة من مسكنه فلا ينقص ذلك من الانتفاع الكامل بمسكنه” ( الإسكندرية الكلية 15 مايو سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رم 124 ص 394 ) .
( [226] ) سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 101 ص 289 هامش 1 ( ويشير إلى حكم في هذا المعنى في القضية رقم 2044 سنة 1945 مصر الكلية ) .
( [227] ) فقرة 676 .
( [228] ) مصر الكلية 10 مايو سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4966 سنة 1952 .
( [229] ) انظر آنفاً فقرة 661 .
( [230] ) وقد قضي بأنه تبين من شهادة وزارة الشؤون الاجتماعية التي تضمنت أن جمعية قبيلة بن دولاب الديوان بالقاهرة قد شهرت تحت رقم . . ، ومن صورة نام الجمعية المعتمد من وزارة الشؤون الاجتماعية والذي يتضح منه أن الغرض من هذه الجمعية رعاية مصالح أفراد القبيلة بإعانة المحتاجين منهم وحل مشاكلهم الخاصة وإيجاد روح التعاون والإخاء بينهم في شتى النواحي الاجتماعية وإعداد دار لأبناء القبيلة بالقاهرة ليستغلها الأعضاء بدون مقابل في مناسبات الأفراح والمآتم وفي الحالات الأخيرة تتكفل الرابطة بمصاريف الأفراد ، ومن كشف بيان المصروفات في دفن الموتى ومصاريف الجنازة بدار الجمعية في المدة من 16-3-1953 حتى 14-3-1954 ، أن هذه الجمعية لا تخرج عن كونها مؤسسة خيرية ( مصر الكلية 4 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 رقم 1831 سنة 1954 منشور في قضاء الإيجارات الأستاذ عصام الدين حواس ص 126 ) .
( [231] ) مصر الكلية 12 أبريل سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 3829 سنة 1957 .
( [232] ) وقد كانت هي هذه أيضاً وجهة النظر عند بحث المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ، فقد ذكر المقرر في الجمعية العامة لمجلس الدولة عند نظر هذا التشريع أنه “حذفت لفظة “قصوى” الموصوفة بها حاجة المالك إلى شغل المكان ، وقد حدا على حذفها أن في لفظة ( تلجئه ) وهي وصف آخر لحاجة المالك ما يغني ، وأنه قد رؤى من المستحسن على كل حال أن يترك تقدير كون الحاجة ملجئة أو غير ملجئة إلى المحاكم” .
وعند مناقشة قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 في مجلس الشيوخ كان مشرع المادة الثالثة من هذا القانون ينص على ما يتأتي : “يجوز للمؤجر . . أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في نهاية المدة إذا أراد شغل المكان . .” فاقترح احد الشيوخ أن تستبدل بعبارة “إذا أراد” عبارة “إذا اضطر” . ودارت مناقشة طويلة حادة حول هذه المسألة ، جاء فيها على لسان احد الشيوخ : “لا شك في أن المستأجرين جميعاً هم طائفة الفقراء ، إذ أن 99% منهم من أواسط الموظفين ، ونحن لا نزال أمام الضرورة الملجئة ، فإذا رددتم الأمر إلى الإرادة المطلقة هدمتم المشروع من أساسه . . إن الفكر الأساسية هي ألا نلقي بالمستأجر في الشارع إلا لظروف قاسية ، والنصوص السابقة في جميع التشريعات تدل على هذا . ثم إن الضرورة الملجئة ، ذاتها واسعة المدى . وقد فسرتها المحاكم بأنها الضرورة الصحية ، ا المرتبطة بالراحة وسعة المكان” . ثم اقترح تغيير عبارة “إذا أراد شغل المكان” وجعلها “إذا كانت هناك ضرورة تلجئه لشغل المكان” . وفي الجلسة التالية وافق مجلس الشيوخ على هذا الاقتراح ، واستقر هذا التعديل في النص النهائي للمادة 3 كما رأينا .
( [233] ) ففي قضية دحض المستأجر دليل المؤجر بالقرائن الآتية : اعدي المؤجر أن الشقة التي كان يسكنها قد حكم بإخلائه منها وهو الآن يقيم إقامة مؤقتة مع صديق له ، فأثبت المستأجر أن المؤجر سبق أن أرسل إليه يطلب الإخلاء لإسكان ابنه ، ثم رفع دعوى يطالب بالإخلاء ليشغل العين بنفسه فرفضت ، ثم أرسل إليه بطلب الإخلاء لإسكان ابنته ، فم أرسل مرة أخرى يطلب الإخلاء بسبب أنه كان مشتركاً في السكن مع صديق له ورغب هذا الصديق في أن يترك الشقة ، ثم رفع هذه الدعوى الأخيرة . فرأت المحكمة من هذه القرائن ، ومما دأب عليه المؤجر من التنبيه بالإخلاء متعللا بأسباب مختلفة ينقض بعضها بعضاً ، أن دعواه غير جدية ويتعين رفضها ( مصر الكلية 11 أكتوبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3583 سنة 1953 ) . وفي قضية أخرى تمسكت فيها المؤجرة بأنها طلقت من زوجها وبأنها تقيم مع أولادها السبعة طرف أخيها ، ثبت للمحكمة أن المؤجرة طلقت في سنة 1950 وبقيت مع أخيها إلى وقت رفع الدعوى في سنة 1953 ، واستخلصت من هذا السكون الطويل أن المؤجر قد دبرت لنفسها إقامة مستقرة تنتفي بها حالة الضرورة الناشئة عن الطلاق ( مصر الكلية 13 فبراير سنة 194\54 دائرة 4 قضية رقم 3443 سنة 9153 ) .
( [234] ) استئناف مختلط 10 يناير سنة 1946م 58 ص 49 .
( [235] ) مصر الكلية الوطنية 390 ديسمبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 264 ص 641 – 22 فبراير سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 4514 سنة 1953 – انظر عكس ذلك وأنه تجب الموازنة بين حاجة المجر وحاجة المستأجر مصر الكلية ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 رق 2868 سنة 1954 ( مع تعليق الأستاذ عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات ص 144 – ص 145 ) . وفي رأينا أنه يكفي لدفع دعوى الإخلاء أن يثبت المستأجر أن المؤجر له سكن دائم وأنه يريد العين إلا للتصييف ، في حين أن المستأجر قد اتخذ العين سكناً دائماً له .
( [236] ) وقد قضي بأنه متى أثبت المؤجر قام الضرورة الملجئة ، فليس في القانون ما يقيده بطلب إخلاء مسكن دون مسكن آخر ، فإذا اختار طلب إخلاء مسكن معين فليس لمستأجره أن يعترض بأن هناك مسكناً آخر يستطيع المؤجر أن يطلب إخلاءه ، إذ أن هذا الاعتراض محتمل أن يثير أي مستأجر آخر يق عليه اختيار المدعي ( مصر الكلية 5 مايو سنة 9154 دائرة 13 قضية رقم 5634 سنة 1953 ) . وقضي أيضاً بأن القانون لم يضع على حرية المؤجر الذي تقوم ليه حاجة ملجئة قيوداً في اختيار المسكن الذي يطلب إخلاءه ، إلا ما تقتضيه القواعد العامة من دفع الضرورة بقدرها ( مصر الكلية 15 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4552 سنة 1953 ) . وقضي كذلك بأن دفع المستأجر بأن أسرته كبيرة ، وبأن هناك من السكان من هم أقل عدداً منه ، وبأن رغبة المؤجر في إخلائه هو بالذات ترجع ل إلى أن القيمة الإيجارية للشقة التي يسكنها أقل من باقي الشقق ، مردود بأن القانون ترك الحرية للمالك ولم يقيده في إخلاء ساكن معين ، ولا رقابة للمحكمة على هذا الاختيار ( مصر الكلية 19 أبريل سنة 1953 دائرة 12 رقم 4646 سنة 1952 ) – وانظر أيضاً مصر الكلية 22 أكتوبر سنة 1950 المحاماة 31 رقم 182 ص 612 – 30 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 3643 سنة 1954 – 12 ماس سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 19 سنة 1959 .
( [237] ) فإذا كانت الضرورة قد قامت قبل التنبيه بالإخلاء ، ثم انقطعت بحيث أنها لم تكن قائمة قوت التنبيه بالإخلاء ، فإن الدعوى تكون غير مقبولة . مثل ذلك أن يتمسك المجر بأنه طلقت من زوجها فاحتاجت إلى السكن مع أولادها السبعة ، فيثبت للمحكمة أن الطلاق قد وقع منذ ثلاث أعوام ولم ترفع المؤجرة دعوى الإخلاء في ذلك الوقت عند قيام الضرورة ، بل سكنت عند أخيها وأقامت ثلاثة أعوام ثم رفعت الدعوى في وقت انقطعت فيه الضرورة ( مصر الكلية 13 فبراير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 3443 سنة 1953 وقد سبقت الإشارة إلى هذا الحكم ) .
( [238] ) مصر الكلية 8 نوفمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2482 سنة 1953 – 7 أكتوبر سنة 1955 دائرة 13 قضية رقم 1159 سنة 1953 .
( [239] ) استئناف مختلط 25 ماس سنة 1943م 55 ص 113 .
( [240] ) مصر الكلية الوطنية 12 يناير سنة 1947 المحاماة 27 رقم 281 ص 647 – 2 مارس سنة 1953 المحاماة 33 رقم 564 ص 1307 – وقد قضي بأن مجرد رغبة المدعي في تزويج ابنه ، إذا لم يثبت وقت إجراء التنبيه أنه تمت الخطبة على الأقل ، لا يكفي لقيام الضرورة وقت التنبيه ، وتكون الدعوى غير مقبولة لرفعها قبل الأوان ( مصر الكلية 8 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 3128 سنة 1954 ) . ولكن إذا كان الخطبة قد تمت وقت التنبيه ، فإن الضرورة تعتبر قائمة بشرط أن يتم الزواج قبل النطق بحكم الإخلاء كما سيجئ ( مصر الكلية 21 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3508 سنة 1953 ) .
انظر عكس ذلك الإسكندرية المختلطة 12 ديسمبر سنة 1946م 59 ص 42 ( وقد قضي الحكم بأنه إذا سبق التنبيه قيام الضرورة ، فإن التنبيه يكون مع ذلك كافياً لجعل الدعوى مقبولة على ألا تحسب مهلة المستأجر من وقت التنبيه بل من وقت قيام الضرورة فقط ) .
( [241] ) انظر ما يلي فقرة 679 .
( [242] ) وفي قضية طلب الإخلاء لحاجة الابن إلى العين كمسكن شرعي يجب توفيره للحكم على زوجته الناشر بالطاعة ، فدفعت الدعوى بعد جواز سماعها لسبق الفصل فيها ذا رفع دعوى إخلاء قبل ذلك أسست على قيام الضرورة لزواج الابن فرفضت . وقد قضت المحكمة برفض الدفع بعدم جواز سماع الدعوى ، وقالت في أسباب حكمها : “وحيث إنه تبن للمحكمة أن السبب يختلف في كل دعوى عن الأخرى ، لأن السبب هو الضرورة الملجئة ، والضرورة تقاس بمعاييرها وتتغير بتغير الظروف والملابسات التي تصاحبها . فقد تكون الضرورة هي المرض وقد يكون هذا المرض ليس من الخطورة بمكان ، فلا يصح السبب وتنتفي الضرورة فيحكم برفض الدعوى . وقد تشتد العلة ويصبح المرض ضرورة واقعية ، فليس هناك ما يمنع من رفع الدعوى مؤيدة بالسبب الجديد وهي حالة المرض في شدته . وفي هذه الحالة تفقد قرينة لاشيء المقضي به ركناً من أركانها وهو اتحاد السبب . والسبب في الدعوى الماثلة هو الضرورة التي تقوم على زواج الابن ونشوز الزوجة ، إذ سبق أن رفع الزوج دعوى طاعة ضد زوجته فرفضت لأن السكن المعد لم يكن شرعياً إذ أنه كان يتكون من حجرة واحدة . أما السبب في الدعوى رقم 4057 سنة 1952 فهو حال الضرورة القائمة على الزواج فحسب . وبمعنى آخر فإن معيار الضرورة قد اختلف في الدعويين وبحسب ظاهر الأمور ، فإن المدعي لم يختلق الضرورة القائمة بل خلفتها الأوضاع الشرعية التي قالت بأن المسكن الذي اعتبر صالحاً لصاحب الحاجة وزوجته من وجهة النظر المدنية ليس بصالح من الناحية الشرعية لأن يكون مسكناً شرعياً يجب على الزوجة إطاعة زوجها فيه . ولا شك أن القول في هذا ما قالته المحكمة الشرعية صاحبة الولاية في هذا الشأن ، ومن ثم يكون الدفع بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها في غير محله متعيناً رفضه ( مصر الكلية 12 ديسمبر سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 3447 سنة 1953 ) . وانظر أيضاً مصر الكلية 22 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 2488 سنة 1953 ( الدعوى السابقة مؤسسة على زواج أخ للمدعي والدعوى الحالية مؤسسة على زواج المدعي نفسه ) .
أما إذا رفع المالك دعوى الإخلاء تأسيساً على الضرورة الناشئة من زواج ابنته ، فرفضت هذه الدعوى حيث ثبت للمحكمة أن شقة أخرى بمنزل النزاع قد خلت بعد قيام الضرورة وفي أثناء سير الدعوى ويستطيع المدعي أن يسد بها حاجة ابنته ولكنه لم يفعل ، فإنه لا يجوز للمالك تجديد دعوى الإخلاء بحجة أن الشقة التي كانت خالية قد شغلت . ذلك أن المالك هو الذي ترك الشقة الخالية حتى شغلت ، فلا يجوز له بعد ذلك أن يحتج بشغلها وهو أمر راجع إلى خطأه ، فيكون هو الذي خلق الضرورة بعمله ( قارن م 89 ص 258 هامش 3* .
وقد قضي بأن خلو شقة في العقار الذي به العين المؤجرة تفي بالضرورة بعد قيامها ، وتأجير المالك هذه الشقة للغير يجعل دعواه بالإخلاء لقيام حالة الضرورة واجبة الرفض ( دعوى إخلاء للضرورة لزواج بنت المؤجر : مصر الكلية 11 فبراير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 3949 سنة19159 ) . وقضي أيضاً بأن زوال حالة الضرورة قبل صدور الحكم يستوجب رفض الدعوى ، وقد زالت حالة الضرورة في هذه الدعوى بزفاف صاحبة الضرورة إلى زوجها وانتقالها للإقامة معه بصفة دائمة في شقة بمنزل آخر بها عدد من الحجرات مماثل لعدد حجرات الشقة موضوع النزاع ( مصر الكلية 11 فبراير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات رقم 4633 سنة 1960 ) . وقضيب بأن خلو شقة بعد نشوء الضرورة يزيل حالة الضرورة ، فإذا لم يقم المؤجر بشغلها فإن دعوى الإخلاء المرفوعة منه على أساس الضرورة تكون متعينة الرفض ( مصر الكلية 19 مارس سنة 1959 قضية رقم 754 سنة 1958 ) . لكن إذا كانت الشقة التي خلت لا تقع ، طبقاً لقسمة مهاباة ، في نصيب صاحب الضرورة بل في نصيب شريكه ، فإن خلو هذه الشقة لا يزيل حالة الضرورة ( مصر الكلية 29 أبريل سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 3432 سنة 1957 ) .
( [243] ) مصر الكية 22 مارس سنة 1951 المحاماة 31 رقم 510 ص 1726 .
( [244] ) انظر الأحكام السابقة ذكرها في الهامش قبل السابق – وانظر ما يلي فقرة 682 في الهامش . وقد قضي في دعوى إخلاء بسبب الزواج ، ودفع فيها المستأجر بأن شقة خلت بالمنزل في وقت معاصر للخطبة فآجرها المدعي مما ينفي حالة الضرورة ، بأن الخطبة عند المسلمين لا تخلق حالة ضرورة ، فتأجير شقة في المنزل في وقت معاصر للخطة لا يسقط دعوى المؤجر ( مصر الكلية 7 يناير سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 3747 سنة 1960 ) .
أما إذا ثبت أن الشقة الخالية التي آجرها المؤجر لم تكن تصلح لسكناه ، فإنه لا يكون متعسفاً إذا هو آجرها وطلب بعد ذلك إخلاء شقة أخرى تصلح لسكناه ( مصر الكلية 12 مارس سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2840 سنة 1952 : ثبت للمحكمة أن الشقة التي كانت خالية ليست إلا حجرة في السطح تشترك في مرافقها مع سكان آخرين ، ولم تكن تصلح لسكنى ابنة المؤجرة ) . لكن إذا ثبت أن المؤجر قد أقام بعد قيام الضرورة بمسكن مؤقت انتظارا لإخلاء العين التي طلب إخلاءها ، فلا يحتج عليه بهذا المسكن المؤقت الذي يشترك فيه مع بعض أقاربه للقول بزوال الضرورة ( مصر الكلية 12 ماس سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3607 سنة 1951 – 21 أبريل سنة 1954 دارة 13 قضية رقم 5887 سنة 1953 – 10 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4384 سنة 1954 ) .
وإذا أثبت المؤجر قيام الضرورة ، وأدعي المستأجر أن المؤجر إنما ينبغي من وراء طلب الإخلاء إجباره على زيادة الأجرة ، فإنه يقضي مع ذلك بالإخلاء ولا يعتبر المؤجر متعسفاً ، وقد أعطي القانون للمستأجر الحق في التعويض وفي العودة إلى شغل العين إذا لم يشغلها المؤجر في خلال شهر من الإخلاء ولم يقم بها سنة كاملة ( الإسكندرية الكلية 25 مارس سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 144 ص 499 ) . وقارن كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 125 .
( [245] ) ويكفي لإثبات الضرورة أن يقدم المؤجر عقد صلح تعهد فيه المستأجر بالإخلاء مدة معينة ( مصر الكلية 17 أبريل سنة 1955 دائرة 12 رقم 757 سنة 1955 ) .
( [246] ) وتقوم الضرورة من وقت تنبيه الإدارة على الشخص بوجوب إخلاء مسكنه ولو فم يكن مرسوم نزع الملكية قد صدر ( الإسكندرية الكلية 25 نوفمبر سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 126 صن 397 – مصر الكلية 17 مارس سنة 1956 دارة 4 قضية رقم 5251 سنة 1955 ) . وتقوم الضرورة أيضاً إذا صدر قرار استيلاء على المسكن ( مصر الكلية 17 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4400 سنة 1954 : استيلاء المنطقة التعليمية على منزل المؤجر ) .
( [247] ) وتقوم الضرورة من وقت صدور قرار التنظيم بالهدم ( مصر الكلية 19 أبريل سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4646 سنة 1952 – 4 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 547 سنة 1953 – 13 ديسمبر سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 3568 سنة 1954 ) .
( [248] ) مصر الكلية 17 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 3182 سنة 1955 – وتعتبر الضرورة قائمة من وقت رفع دعوى الإخلاء على المؤجر دون انتظار الحكم بالإخلاء ( مصر الكلية 12 أبريل سنة 1958 دارة 4 قضية رقم 2725 سنة 1957 ) . وتعتبر الضرورة قائمة أيضاً حتى لو سلم المؤجر بصحة الإخلاء وتعهد به لمن آجر له ما دام المستأجر لم ينازع يف صحة هذا التعهد ( مصر الكلية 17 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 755 سنة 1955 ) ، كما تعتبر الضرورة قائمة من باب أولى إذا صدر حكم الإخلاء حتى قبل أن ينفذ هذا الحكم ( مصر الكلية 10 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 5052 سنة 1953 – انظر عكس ذلك وأن الضرورة لا تقوم إلا إذا صدر حكم الإخلاء وأعلن به المؤجر أو قدم للتنفيذ مصر الكلية 24 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4061 سنة 1953 ) . وانظر مصر الكية 23 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3348 سنة 1953 ( الضرورة قائمة حتى قبل تنفيذ حكم الإخلاء لأن المؤجر يهدد بتنفيذه ) – 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 707 سنة 1953 ( المؤجر كان يقيم مع صهره وغادر صهره القاهرة ، فاضطر إلى إخلاء المسكن مع صهره والإقامة مؤقتاً في أحد الفنادق ) .
وقد قضي بأنه “لا يصح الاعتراض بأن المدعية لا تقوم لديها الضرورة إلا بعد أن يحكم ضده بالإخلاء في الدعوى الأخرى ، وبأنه لا يجوز لها قبل ذلك التنبيه بالإخلاء على مستأجريها ولا رفع الدعوى عليهم ، إذ لا يعقل أن تلزم بأن تظل ساكنة لا تتحرك ولا تتدبر أمرها إلى أن يحكم ضدها بالإخلاء لتبدأ باتخاذ الإجراءات ضد مستأجريها ، وهيهات أن تسعفها هذه الإجراءات قبل أن يحل ميعاد تنفيذ الإخلاء ضدها فيلقى بها وبأسرتها في عرض الطريق . وإذن فالأصوب والذي يتفق مع الحاجات العلمية أن تعتبر الضرورة قائمة لديها بمجرد رفع دعوى الإخلاء ضدها ، ويكون قيامها معلقاً على شرط صدور الحكم ضدها بالإخلاء . فإذا تحقق ذلك ، اعتبرت الضرورة قائمة بأثر رجعي وقت إرسال التنبيه في الدعوى الأولى وصح بذلك التنبيه في الدعوى الثانية ، وكانت هذه الدعوى جائزة القبول إذا توافرت فيها بقية الشروط اللازمة لذلك . أما إذا رفضت الدعوى الأولى ، فقد انعدمت الضرورة التي تستند إليها في الدعوى الثانية بأثر رجعي وبطل التنبيه الخاص بها . وكانت الدعوى الثانية نفسها غير مقبولة ( مصر الكلية 16 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 3838 سنة 1954 – وانظر في نفس المعنى 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 1328 سنة 1953 ) . ولكن قضي على العكس نم ذلك بأنه إذا كان قد صدر ضد المدعي في دعوى سابقة حكم بالإخلاء للهدم وإعادة البناء ، لكن هذا الحكم ينفذ ولم يعلن ، فإن الضرورة لا يتكون قائم ومتيقنة ، وبذلك تكون الدعوى الحالية قد رفعت قبل تحقق الضرورة ( مصر الكلية 24 أبريل سنة 1955 دائرة 12 رقم 4061 سنة 1953 ) .
( [249] ) انظر عكس ذلك مصر الكلية 27 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 3745 سنة 1945 .
( [250] ) وقد قضي بأنه إذا أصيبت زوجة المؤجر بمرض رئوي يستوجب مسكناً جافاً كالمسكن الذي يطلب المؤجر إخلاءه وكان مسكن المؤجر رطباً ، فإن المؤجر يجاب إلى الطب الإخلاء ( مصر الكلية 5 ديسمبر سنة 1953 دائرة 1953 دائرة 4 قضية رقم 1403 سنة 1953 ) . وانظر أيضاً الإسكندرية الكلية 13 مايو سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 148 ص 501 .
( [251] ) مصر الكلية الوطنية 15 سبتمبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 266 ص 642 – مصر الكلية 10 مايو سنة 1953 قضية رقم 4966 سنة 1953 – كذلك إذا ثبت أن المكان المراد إخلاؤه هو أيضاً لا يلائم صحة المؤجر ، كأن كان في الدور الثاني والمؤجر لا يستطيع أن يسكن إلا الدور الأول نظراً لحالته الصحية ، فإنه لا يجوز الحكم بالإخلاء ( مصر الكلية 16 سبتمبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 2438 سنة 1953 ) .
( [252] ) مصر الكلية 10 مايو سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4966 سنة 1953 .
( [253] ) مصر الكلية الوطنية 21 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 268 ص 642 .
( [254] ) مصر الكلية 5 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 2878 سنة 1954 .
( [255] ) الإسكندرية الكلية 20 ديسمبر سنة 1949 التشريع والقضاء 4-3 رقم 12 ص 50 ( أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق لثبت المؤجر بكل الطرق أنه لم يدخل بعروسه وأن سكنه الحالي لا يصلح للدخول فيه بزوجته ، وكان المؤجر قد طلب ندب طبيب شرعي للكشف على زوجته لإثبات أنها لا تزال بكراً لم يستطع الدخول بها لعدم صلاحية مسكنه ) – الإسكندرية الكلية 4 أبريل سن 1950 التشريع والقضاء 4 – 3 رقم 13 ص 50 ( المؤجر يسكن شقة مكونة من حجرة واحدة لا تصلح للدخول فيها بزوجته ) – مصر الكلية 23 ديسمبر 1954 دائرة 13 رقم 4119 سنة 1954 ( أخلى المستأجرين حجرة واحدة وهي لا تكفي ويريد المؤجر الإخلاء من باق المستأجرين ) .
( [256] ) مصر الكلية 26 ديسمبر سن 1949 المحاماة 29 رقم 569 ص 1230 .
( [257] ) مصر الكلية 5 يناير سنة 1958 دائرة 19 قضية رقم 5434 سنة 1957 – وفي دعوى إخلاء للضرورة مؤسسة على زواج ابنة المدعية دفع المدعي عليه الدعوى بأن عقد الزواج مزور لأن سن العروس أقل من 16 سنة وقد ثبت فيه أن سنها 16 سنة ، وأنه قدم شكوى للنائب العام بتزوير قسيمة الزواج . والمحكمة قررت أن ما جاء بشهادة الميلاد لا يمنع صحة الزواج ولا يؤثر في قيام الزوجية ، ولذلك قضت بالإخلاء بعد أن تحققت من أن هذا الزواج يولج حالة الضرورة لأن مركز الزوج يقتضي أن ينفرد مع عروسه بمسكن مستقل ، وتتعارض ظروفه مع المعيشة المشتركة مع أهل زوجته في المسكن الذي يقيمون به ، وبعد أن اتضح للمحكمة أن السيدة التي رفعت الدعوى شريكة في الملك وقد انضم إليها أصحاب الأغلبية ( مصر الكلية 30 سبتمبر سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 2250 سنة 1961 ) .
( [258] ) مصر الكلية الوطنية 9 أكتوبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 446 ص 1078 – 27 مايو سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 387 سنة 1953 – 12 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 784 سنة 1954 – استئناف مختلط 17 يناير سنة 1946م 58 ص 50 .
( [259] ) مصر الكلية 16 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 5385 سنة 1953 – 17 ديسمبر 1953 دائرة 13 قضية رقم 4146 سنة 1952 – 20 ديسمبر سنة 1956 دائرة 13 قضية رقم 3385 سنة 1956 – وقارن كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 128 ص 110 – كان يقضي قبل ذلك بأن الضرورة لا تقوم إذا كان الزواج بزوجة ثانية ( مصر الكلية 20 سبتمبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 269 ص 642 ) ، ما لم يكن الزواج بالثانية واقعاً بعد طلاق الأولى ( مصر الكلية 17 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية 446 سنة 1956 ) . ولكن القضاء أجاز بعد ذلك ، كما رأينا ، الإخلاء ولو كان الزواج بأخرى ، وقضي أيضاً بأن تهدم المنزل الذي تقيم به إحدى زوجات المؤجر يعتبر ضرورة ملجئة ، إذ لا يجيز على إسكان هذه الزوجة مع زوجة أخرى له ( مصر الكلية 12 يناير سنة 1958 دائرة 19 قضية رقم 1185 سنة 1957 ) .
( [260] ) مصر الكلية 16 ديسمبر 1953 دائرة 13 قضية رقم 3312 سنة 1953 – 16 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية 3504 سنة 1953 – 22 فبراير سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 4514 سنة 1953 – 15 ابريل سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 744 سنة 1954 – 9 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 2140 سنة 1954 – 3 ابريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 395 سنة 1955 – 5 ابريل سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 21 سنة 1958 .
( [261] ) مصر الكلية 5 فبراير سنة 1950 المحاماة 30 رقم 280 ص 510 – 278 مايو سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 26 سنة 1954 – 23 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 4510 سنة 1953 – الإسكندرية الكلية 15 أبريل سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 312 ص 353 – ويجوز لوالدة الزوجة أن تخل مسكناً تؤجره لإسكان ابنتها ولو كانت والدة الزوج تؤجر مساكن لا تريد إخلاء أحدها لإسكان ابنها وزوجته ( مصر الكلية 12 ديسمبر سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 3677 سنة 1957 ) – وكان القضاء قبل ذلك على أن زواج البنت لا يعتبر ضرورة تلجئ أحد والديها إلى إخلاء مسن لها ولزوجها ، لأن البنت بمجرد زواجها تصبح في كنف زوجها وهو المكلف بإيجاد المسكن ( مصر الكلية الوطنية 18 سبتمبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 276 ص 811 – 9 أكتوبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 446 ص 1078 ) . وقضي بأن زواج البنت لا يعتبر ضرورة إلا متى تحقق عجز الزوجين عن إيجاد سكن لهما ، فإذا أمكن الزوج العثور على مسكن ولو بشيء من البذل والمشقة لم يكن الزواج ضرورة ملجئة ( مصر الكلية 23 يناير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 771 سنة 1953 ) .
( [262] ) مصر الكلية 20 ديسمبر سنة 1956 دائرة 13 قضية رقم 3384 سنة 1956 .
( [263] ) مصر الكلية 20 يونيه سنة 1956 دائرة 4 والحكم منشور في سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 96 ص 277 – ص 278 ( أبو الزوجة من كبار الممثلين ولا يسمح مركزه أن تشاركه ابنته وزوجها مسكنه ) – 21 فبراير سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 4502 سنة 1956 ( الابن المتزوج مهندس فيقتضي مركزه الاستقلال بسكن خاص هو وزوجته ) – 29 مايو سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 234 سنة 1961 ( المدعي عليه يقيم في شقة مكونة من ثلاث حجرات فأظهر استعداده أن يخلي حجرتين لابن المدعي وزوجته ويقيم هو في حجرة واحدة ، وقد قضت المحكمة بالإخلاء مع منح المستأجر مهلة شرهين لأنه ليس من المقبول إجبار صاحب الضرورة على أن يشرك معه من سواه في الشقة ) – 5 يونيه سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 816 سنة 1961 _دفع المدعي عليه بأن المدعية عمدت إلى تزويج ابنها القاصر من سيدة مطلقة مقابل صداق ضئيل 50 قرشاً بقصد التحايل للإخلاء ، وتمسك بصورية عقد الزواج وبأن شقة المدعية وتشتمل على ست حجرات تتسع لنجلها وزوجته ، والمحكمة قضت بالإخلاء لأنه من غير المقبول إلزام صاحب الضرورة أن يسكن مع والدته أو غيرها ، ولم تتعرض المحكمة لبحث صورية الزواج ) – وانظر أيضاً مصر الكلية 27 مايو سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 26 سنة 1952 – 16 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3212 سنة 1953 – 23 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3347 سنة 1953 – 15 أبريل سنة 1954 قضية رقم 744 سنة 1954 – 23 ديسمبر سنة 1954 قضية رقم 4510 سنة 1953 – 19 ديسمبر سن 1957 دائرة 13 قضية رقم 4182 سنة 1957 – 12 أبريل سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 717 سنة 1957 .
( [264] ) مصر الكلية 26 ماس سنة 1953 قضية رقم 843 سنة 1952 – 28 مايو سنة 1953 دائرة 132 قضية رقم 710 سنة 1953 – 3 يونيه سنة 1953 قضية رقم 922 سنة 1953 ( خلت شقة في الدور الأرضي تصلح لسكن الابن المتزوج ولو أنها من حجرة واحدة إلا أنها غير مناسبة لوسطه ) – 18 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 659 سنة 1953 – 30 نوفمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 2585 سنة 1953 ( يمكن للابن المتزوج الدخول بزوجته في شقة والده ولا يأبى وسطه الاجتماعي ذلك ) – 6 ديسمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3701 سنة 1953 – 13 ديسمبر سن 1954 دائرة 12 قضية رقم 3361 سنة 1954 – 4 ابريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 1157 سنة 1955 .
( [265] ) مصر الكلية 23 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 441 ص 908 – وقد قضي في بعض الدعاوي بأن حجرة واحدة تكفي لصاحب الضرورة مادامت بيئته الاجتماعية تسمح بذلك ( مصر الكلية 21 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3416 سنة 1953 – 10 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 1942 سنة 1953 – 23 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 رقم 3512 سنة 1953 – 13 فبراير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 701 سنة 155 – 4 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 1157 سنة 1955 ) – وقضي في دعاوي أخرى بأن حجة واحدة لا تكفي نظراً للمركز الاجتماعي لصاحب الضرورة ( مصر الكلية 7 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 1107 سنة 1953 – 28 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 4069 سنة 1953 ) .
وقد قضي بأنه مادامت ابنة المؤجر قد دخلت بزوجها وأقامت معه بشقة مستقلة وفي نفس الحي الذي يقيم هو فيه وهي مزودة بالماء والنور ، فإن هذا يعتبر كافياً لسد حاجة الضرورة الناشئة عن الزواج ، فلا داعي إطلاقاً لإخلاء المدعي عليه من المسكن المؤجر وتشريده بحجة عدم اتصال هذه الشقة بالمجاري أو أن وسطها غير لائق بمقام كريمته ، إذ أن هذه كلها تعديلات يجب ألا يقام لها أي وزن أو اعتبار عند تقدير حالة الضرورة الطارئة ، لأنه متى وجد صاحب الحاجة المسكن المناسب ولو بشيء من الضيق ، فإن حالة الضرورة تكون منتفية ولا تقوم لها قائمة في الدعوى ، لأن القانون في الواقع يحمي المستأجرين من مثل هذه المعاذير التي ينتحلها المؤجرون للوصول إلى إخلائهم من مساكنهم بلا حق ( مصر الكلية 20 مايو سنة1953 دائرة 13 قضية رقم 1239 سنة1 953 ) .
( [266] ) مصر الكلية 22 مارس سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3336 سنة 1952 – 21 أكتوبر سنة 1953 قضية رقم 2424 سنة 1953 – وقد قضي بأن الزواج لا يعتبر مسوغاً لطلب الإخلاء إلا إذا كان متعيناً على الزواج أن يقيم في الجهة التي يقع فيها المنزل المارد إخلاؤه ، فإذا كان لزوج يعمل في جهة يتوافر فيها الإقامة الزوجية ، وطلب بمناسبة زواجه إخلاء منزل في جهة أخرى ، فلا يكون طلبه مقبولا ولو ادعي أن زوجته ستظل مقيمة بالجهة الأخيرة وأنه سيتردد عليها من حين لآخر . ونسد الحاجة بأن تسعى الزوجة وراء زوجها حيث مقر عمله ، ولا يمكن القول بأن تردد ابن المؤجر على القاهرة أربعة أيام في الشهر يجعل إقامته بجهة فايد إقامة مؤقتة ، بل إن عمله هناك يعتبر على سبيل الديمومة ( مصر الكلية 18 سبتمبر سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم3089 سنة 1961 ) .
( [267] ) ولم كانت الخطبة عند الطوائف المسيحية لها أهمية كبيرة ، إذ جرى العرف عندهم أن الدخول بالزوجة يعقب عقد الزواج ( الإكليل ) فوراً ، فتكون الخطبة مقدمة ضرورية لعقد الزواج يعد الخطيبان أثناءها معدات الزوجية ، وللخطبة عندهم مراسم خاصة ويغلب أن تسجل لدى الجهات الدينية ، فقد جرى القضاء منذ البداية على اعتبار الخطبة عند المسيحيين ضرورة ملجئة بشرط ا تنتهي بالزواج ( مصر الكلية 22 أكتوبر سنة 1950 المحاماة 31 رقم 181 ص 611 – 12 ماس سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2811 سنة 1952 – 2 يناير سنة 1954 دائرة 4 رقم 3134 سنة 1953 – 29 مارس سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 4981 سنة 1952 ) . أما فيما يتعلق بالمسلمين فالخطبة تتقدم الزواج عادة ، ولكن ليس لها من القوة ما لها عند المسحيين ، ثم إن الدخول بالزوجة عند المسلمين قد لا يعقب عقد الزواج فوراً ، فسهل تعليق الضرورة على عقد الزواج نفسه ، ولا ضير أن ينتظر العروسان بعد الزواج فترة من الوقت حتى يتم الإخلاء ، إذ أن هذا لا يخالف العرف .ومن ثم تردد القضاء ، فقليل من أحكامه يقضي بأن الخطبة عند المسلمين لا تقوم بها الضرورة الملجئة ولا تقوم هذه الضرورة إلا بعقد الزواج ( مصر الكلية 9 يونيه سنة 1955 دائرة 13 قضية رقم 1908 سنة 1955 ) . ولكن أكثر الأحكام تقضي بأنه إذا ثبت أن الخطبة جدية ، كأن كانت مصحوبة بشبكة وبضرب موعد لعقد القران ، فإن الضرورة تقوم بها بشرط أن تنتهي الخطبة بالزواج ولا يحكم بالإخلاء ا لا بعد أن يتم عقد القران ( مصر الكلية 2 ماس سنة 1953 المحاماة 33 رقم 564 ص 1307 – 5 مارس سنة 1953 دارة 13 قضية رقم 2941 سنة 1952 – 29 مارس سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4981 سنة 1952 – 6 مايو سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 825 سنة 1954 – 23 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 441 ص 908 – 10 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4571 سنة 1954 ) .
ومع ذلك فقد قضي بأن عقد الخطبة في ذاته لا ينشئ حالة ضرورة ملجئة ، وليس يغير من طبيعته هذه أن يكون تمامه بكل كنسي كما هو الحال عند طائفة الأقباط أو أن يتم عرفياً كما يحصل عند المسلمين ، لأن شكل عقد الخطبة لا يؤثر في أنه هو وحده غير منشئ لحالة الضرورة ، ولا ترى المحكمة مسايرة القضاء أو رأى الشراح الذي جري على أن عقد الخطبة الجدية عند المسلمين وعقد الخطبة كنسياً عند المسيحيين ينشئ حالة ضرورة ، لأن في هذا تحميلا لعقد الخطبة آثاراً لا يمكن أن يحتملها معناه أو مقصوده ، كما أن هذه المحكمة ترى أن ما جرى عليه بعض القضاء وشايعه في بعض الشراح من أنه بتمام الزواج تعتبر الضرورة قائمة بأثر رجعي منذ عقد الخطبة هو في ذاته دليل على التسليم بأن عقد الخطبة ليس ينشئ حاجة ملجئة ، وأن ما قد يكون منشئاً لها هو عقد الزواج ، ولا محل للقول برجعية أثر الضرورة إلى تاريخ الخطبة ، لأن الضرورة حالة تثبت إذا برزت مقومات وجودها ( مصر الكلية أول ديسمبر سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 3298 سنة 1956 – 15 ديسمبر سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 4418 سنة 1956 – 29 ديسمبر سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 4632 سنة 1956 – 5 يناير سنة 1957 دائرة 4 قضية 2548 سنة 1956 – 24 فبراير سنة 1958 دارة 4 قضية رقم 3202 سنة 1957 ) – وقضي أيضاً في هذا المعنى بأنه يجب أن تكون الظروف حالة لا محتملة ، وهذا لا يتأتى إلا إذا تحقق الزواج فعلا . وإذا كان يصح في النظر الفقهي اعتبار انعقاد الزواج محققاً لمعنى الزواج الفعلي مع أنهما قد يتلازمان وقد لا يتلازمان ، فإنه يصعب اعتبار الزواج الفعلي متحققاً بمجرد الخطبة ، سواء كانت خطبة بين المسلمين أو خطبة بين المسيحيين ، إذ أن الخطبتين وإن اختلفتا في قوة الارتباط إلا أن كلا منهما لا تنعقد بها عقد النكاح قانوناً فضلا عن تحقق الزواج الفعلي الذي به تصبح الضرورة حالة . ومتى كان ذلك ، وكان المدعي قد أسس حالة الضرورة على عقد خطبة ابنه ، فإنه يتعين الحكم برفض الدعوى ( مصر الكلية 19 أكتوبر سنة 1958 المحاماة 39 رقم 343 ص 1086 – 6 مايو سنة 1959 المحاماة 40 رقم 54 ص 420 ) . وانظر أيضاً استئناف مختلط 20 ديسمبر سنة 1945م 58 ص 44 – مصر الكلية 26 مايو سنة 1952 قضية رقم 1497 سنة 1952 .
ولكن في قضية حديثة قررت المحكمة أن الخطبة عند المسيحيين إيذان لكل من الخطيبين بأن يعد معدات الزواج وفي مقدمتها المسكن الذي سيأويهما بمجرد عقد الزواج . ولذلك تتوفر بها الضرورة كعقد الزواج عند المسلمين ، لأن العرف جرى عند المسيحيين عند إتمام الإكليل على أن يدخل الزوج بزوجته بمنزل الزوجية ليلة العقد ، ولا يؤخر الدخول إلى أجل يحدد بعد ذلك ، ومن ثم لا يتيسر إتمام الزواج والدخول إلا بإعداد المسكن اللازم للزوجية قبل إتمام العقد . وإن القول بجواز العدول عن الخطبة يصدق على الزواج عند المسلمين لأنه قابل للانتهاء في أي وقت بمشيئة الزوج ، فضلا عن أن المشرع قد احتاط لذوي الأغراض السيئة فنص على أن المؤجر الذي لا يشغل المكان بغير عذر مقبول في ميعاد شهر من الإخلاء ولم يستمر شاغلا له مدة سنة على الأقل يجوز الحكم عليه بالتعويض للمستأجر فضلا عن عودة المستأجر للمكان السابق إخلاؤه منه ( مصر الكلية 30 أكتوبر سنة 1961 دارة ثانية إيجارات قضية رقم 2782 سنة 1961 ) .
( [268] ) مصر الكلية 2 يونيه سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 350 سنة 1956 .
( [269] ) مصر الكلية 2 مارس سنة 1953 المحاماة 33 رقم 564 ص 1307 – 23 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 441 ص 908 – 11 يناير سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 3212 سنة1956 .
( [270] ) بل قضي بأنه يشترط لإجابة صاحب الضرورة لطلب الإخلاء أن تظل الضرورة قائمة منذ قيامها حتى النطق بالحكم ، ولذلك أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق لإثبات أن المدعية الثانية دخلت بعريسها وأقامت معه في منزل آخر مستقل ، ثم وجهت اليمين الحاسمة عن هذه الواقعة بناء على طلب المدعي عليه ، وانتهت إلى الحكم بالإخلاء بعد حلف اليمين مع إمهال المستأجر شهين ( مصر الكية 30 سبتمبر سنة 1961 دارة ثانية إيجارات قضية رقم 1741 سنة 1961 ) . فالمحكمة لم تكتف بأن يعقد الزواج ، بل طلبت أيضا إثبات الدخول بالعروس .
( [271] ) انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 102 ص 298 .
( [272] ) كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 129 ص 111 – وهذا يصح على إطلاقه في الخطبة عند المسلمين ، إذ أن تعليق صدور الحكم بالإخلاء على عقد الزواج ممكن ، ويمكن إرجاء الدخول حتى يتم الإخلاء وهذا لا يتعارض مع العرف إذ الدخول بالزوجة عند المسلمين لا يتحتم أن يتلو عقد الزواج فوراً . أما عند الطوائف المسيحية فإن الأمر يختلف ، إذ جرى العرف عندهم كما قدمنا أن الإكليل ( عقد الزواج ) يعقبه الدخول فوراً ، فوجب إذن إخلاء المنزل قبل عقد الزواج حتى تمكن تهيئته للدخول ، وجاز للمحكمة نزولا عند هذا العرف أن تصدر الحكم بالإخلاء قبل قعد الزواج متى تأكدت من جدية الخطبة . وقد قضي بان عقد الخطبة عند المسحيين تتوافر به حالة الضرورة كعقد الزواج عند المسلمين ، لأنه وإن كان يصح العدول عن الخطبة باختيار احد الطرفين فإن العرف جري عند المسيحيين على أنه عند إتمام الإكليل يدخل الزوج بزوجته بمنزل الزوجية ليلة العقد ، ولا يؤخر الدخول إلى أجل يحدد بعد ذلك ، ومن ثم لا يتيسر إتمام الزواج والدخول إلا بإعداد المسكن الملائم للزوجيين قبل إتمام العقد . والقول بغير ذلك لا يستقيم مع المنطق ، لأن عقد الزواج عند المسلمين قابل للانتهاء في أي وقت بمشيئته الزوج ، فما قد يقال على عقد الخطبة عند المسيحيين يقال على عقد الزواج عند المسلمين . على أن الزواج من الروابط المقدسة التي لا يمكن أن تتخذ ستاراً لأغراض مادية تافهة ، ويستبعد أن تتواطأ فتاة وأسرتها مع مالك بقصد إخراج المستأجر ثم فسخ الخطبة بعد ذلك . هذا فضلا عن أن المشرع قد احتاط للأمر ، ونص في الفقرة الخامسة من المادة الثالثة على أنه إذا كان المؤجر بغير عذر مقبول لم يشغل المكان في ميعاد شهر من تاريخ الإخلاء ولم يستمر شاغلا له مدة سنة على الأقل ، جاز للمستأجر أن يطالبه بجميع التعويضات الناشئة عن الإخلاء كما يجوز له شغل المكان من جديد ، كما نص في المادة 16 على عقاب المؤجر بغرامة . . بذلك يكون قد كفل جميع الضمانات للمستأجر في حالة ما إذا تبين عدم جدية المؤجر ( مصر الكلية 14 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2514 سنة 1953 ) – وانظر أيضاً مصر الكلية 20 مايو سنة 1953 – 9 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3715 سنة 1953 – 27 أكتوبر سنة 1957 قضية رقم 2561 سنة 1957 – 4 نوفمبر 1957 – 4 نوفمبر سنة 1957 قضية رقم 1871 سنة 1957 – المنيا الكلية قضية رقم 753 سنة 1955 ( الحكم منشور في كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن ص 112 ) .
( [273] ) مصر الكلية 13 فبراير سنة 1958 دائرة 13 قضية رقم 963 سنة 1957 .
( [274] ) مصر الكلية 13 فبراير سنة 1958 دارة 4 قضية رقم 3443 سنة 1953 .
( [275] ) وقد قضي بأن دفع المستأجر بأن المؤجر قد خلق حالة الضرورة بتطليق زوجته قول غير مقبول ، لأن الزوج لا يجبر على البقاء في معيشة غير هادئة مع زوجته ، وقد شرعت الشرائع السماوية الطلاق لحكمة دفع الضرر ، وقد ثبت للمحكمة من مستندات المؤجر أن الشقة التي كان يقيم فيها مؤجرة باسم مطلقته منذ سنة 1951 فلا مناص من أن يترك الشقة ( مصر الكلية دائرة 12 قضية رقم 4555 والحكم منشور في كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن ص 118 .
( [276] ) سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 98 .
( [277] ) استئناف مختلط 22 أبريل سنة 1943م 55 ص 120 .
( [278] ) الإسكندرية المختلطة 22 مايو سنة 1947م 60 ص 21 – مصر الكلية 12 مارس سنة 1953 قضية رقم 3347 سنة1952 – 28 مارس سنة 1955 دائرة12 قضية رقم 702 سنة 1954 – 13 أبريل سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 810 سنة 1960 – ولا يعتبر سكوت المؤجر على زيادة عياله مدة طويلة نزولا منه عن حقه في طلب الإخلاء إلا إذا كان وقت هذا الطلب قد تناقصت حاجته عن ذي قبل ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 99 ص 289 – ص 287 ) .
وانظر في عدم قيام الضرورة : مصر الكلية 16 سبتمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2438 سنة 1953 ( أضيفت كثرة العيال بخط اليد وقدمت بطاقة تموين مما يجعل هذا السبب قد أدخل في آخر لحظة لخدمة القضية ) – 10 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3461 سنة 1953 ( يقيم مع حماته منذ سبع سنوات ) – 9 ديسمبر سنة 1954 دائرة13 قضية رقم 16389 سنة1954 ( أولاده لم يشبوا عن الطوق ) – 25 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 3282 سنة 1954 ( المدعي أقام مع أخته إقامة مستمرة في مسكن من ست حجرات ) .
( [279] ) وقد قضي بأن زواج المالك ثانية بعد وفاة زوجته الأولى وكبر سن أولاده من زوجته المتوفاة بحيث يتعذر إسكانهم مع زوجة أبيهم الجديدة يعتبر ضرورة تسوغ الإخلاء لإسكان الأولاد وحدهم ( مصر الكلية 14 ماس سنة 1956 دائرة 19 قضية رقم 4901 سنة 1955 ) – انظر أيضاً مصر الكلية 23 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 965 سنة 1953 – 13 ديسمبر سنة 1954 دائرة12 قضية رقم 3794 سنة 1954 .
( [280] ) وقد قضي بان المحامي الذي يسكن في دور من منزل لا يمكن الوصول إليه إلا عن طريق دور تحته مسكون ، ولا تتوافر له فيه حجرة استقبال أو حجرة لمكتبته ، يعتبر في حاجة ملجئة إلى تغيير هذا المسكن ( الإسكندرية الكلية أول ابريل سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 145 ص 500 ) .
( [281] ) وقد قضي بأنه إذا كانت زوجة المورث وابنه منها يقيمان مع مورثهما في شقة واحدة يستأجرها ابن آخر للمورث من زوجة أخرى ، فإن وفاة المورث تنشئ حالة ضرورة لتلك الزوجة وولدها تبرر الإخلاء ، إذ لا يمكن إجبار الابن مستأجر الشقة على أن تقيم معه زوجة أبيه أو أخوه لأبيه ( مصر الكلية أول نوفمبر سن 1956 دائرة 13 قضية رقم 1594 سنة 1956 ) . وانظر أيضاً مصر الكلية 5 ديسمبر سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 284 سنة 1957 .
( [282] ) وقد قضي بأنه إذا توفي زوج البنت وترك لها ثلاث أطفال ، ولم تكن تستطيع الاستمرار في السكن الذي كانت تقيم فيه مع زوجها ، فان ذلك يعتبر ضرورة تلجئ أحد والديها لطلب إخلاء مستأجر أي عين من الأعيان التي يملكها لإسكان ابنته فيها ( مصر الكلية 25 سبتمبر سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 1118 سنة 1955 ) . وقضي بأن وفاة الزوج واضطرار الزوجة إلى الرحيل هي وأولادها إلى القاهرة التي هي مسقط رأسها ومسقط رأس زوجها لتربي أولادها قريباً من محيط أسرتيهما يعتبر ضرورة ملجئة ( مصر الكلية 22 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 4043 سنة1954 ) – وقضي بأن صاحبه الضرورة قد تكون في حاجة إلى سكن مستقل إذا ضاقت بها الحياة عند خالتها ( مصر الكلية 12 مارس سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 19 سنة 1959 ) .
( [283] ) انظر ما يلي فقرة 688 .
( [284] ) انظر ما يلي فقرة 688 .
( [285] ) مصر الكلية 12 أبريل سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4729 سنة 1952 – 16 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 1101 سنة 1953 – 21 فبراير سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 5887 سنة 1953 .
وقد قضي بأن نقل الموظف من مدينة القاهرة إلى ضواحيها كحلوان مثلا لا يقوم ضرورة قصوى متى ثبت أن اللوائح الحكومية لا تحتم عليه الإقامة في الجهة المنقول إليها ، وأن طرق الوصول إليها موفورة ميسرة ولو كان في السفر والعودة يومياً بعض المشقة عليه ( مصر الكلية الوطنية 189 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 271 ص 643 ) . وقد رأينا أن نقل الموظف من حي في المدينة إلى حي آخر بعيد قد يكون عذراً طارئاً يجير له فسخ إيجار المسكن الموجود في الحي المنقول إليه ( انظر آنفاً فقرة 563 ) .
وقضي أيضاً بأنه إذا أقام المدعي دعواه طالباً إخلاء المستأجر من شقة يملكها بالقاهرة ، وذكر أنه لا يزال مقيماً طنطا مع مضي أكثر من ستة أشهر على نقله منها إلى القاهرة وذلك لعدم وجود مسكن له بالقاهرة ، ثم ثبت للمحكمة أن يقوم بوظيفة التوزيع لشركة معينة ، وأن عمله هذا يقتضي تنقله بين القاهرة وطنطا مما يدل على أن الصلة بهذه المدينة الأخيرة قائمة غير منقطعة وأن عمله الحالي لا يحتم عليه الاستقرار في القاهرة وعدم مغادرتها ، فإن ذلك مما يجعل إقامته في طنطا محققة للغاية المقصودة من السكن ( مصر الكلية 10 مارس سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3846 سنة 1952 ) .
وقضي كذلك بأن حضور الزوجة إلى القاهرة لا يجيز للزوج إخلاء مسكن آجره ما دام له مسكن آخر يمكن أن يقيم فيه زوجته معه ( مصر الكلية 7 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 2948 سنة 1952 ) . ومجرد رغبة الزوجة في الإقامة بالقاهرة مع بقاء زوجها موظفاً بعيداً عن القاهرة لا يعتبر ضرورة ملجئة ( مصر الكلية 17 سبتمبر سنة 1952 دائرة 13 قضية رقم 1556 سنة 1953 ) .
( [286] ) مصر الكلية 24 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 265 ص 641 – 8 أكتوبر سنة 1950 المحاماة 31 رقم 178 ص 610 – 22 مارس سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 5003 سنة 1952 – 2 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 2856 سنة 1954 – وانظر عكس ذلك وأن نقل الموظف بناء على طلبه يكون ضرورة ملجئة لأن المفروض في نقل الموظف أن يكون لمقتضيات المصلحة العامة ولو كان النقل بناء على طلبه : مصر الكلية 26 مارس سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4907 سنة 1952 – وقضي بأن النقل يكون ضرورة ملجئة ، حتى لو تم بناء على توصية ، مادام الموظف لم يقدم طلباً به ( مصر الكلية 13 ابريل سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4729 سنة 1952 .
( [287] ) مصر الكلية 2 يونيه سنة 1955 دائرة 13 قضية رقم 4796 سنة 1954 – 19 مايو سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 5147 سنة 1955 .
( [288] ) مصر الكلية 20 يونيه سنة 1956 والحكم منشور في سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 90 ص 361 هامش 1 .
( [289] ) مصر الكلية 23 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 106 سنة 1955 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 90 – وانظر عكس ذلك تعليق الأستاذ عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات فقرة 198 ) .
( [290] ) مصر الكلية الوطنية 13 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 263 ص 641 – وقضي بأنه إذا طلب الموظف إحالته إلى المعاش قبل بلوغه سنة الستين ليستفيد من قرارات مجلس الوزراء الصادرة بشأن ضم مدة لا تجاوز سنتين مع أداء الفرق بين المرتب والمعاش مشاهرة لموظفي الحكومة الذين يقدمون طلباً باعتزال الخدمة ، فإن إحالته إلى المعاش لا تعتبر ضرورة لأنه هو الذي خلقها ( مصر الكلية 6 مارس سنة 1955 دائرة 19 قضية رقم 2846 سنة 1954 ) . وانظر عكس ذلك مصر الكلية 19 مايو سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 914 سنة 1954 .
( [291] ) مصر الكلية الوطنية 28 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 267 ص 642 – 26 فبراير سنة 1951 المحاماة 31 رقم 508 ص 1725 – مصر المختلطة 26 أبريل سنة 1945م 57 ص 148 – وقضي بأن الحاجة التي تدخلت إرادة طالب الإخلاء في نشئوها لا تبرر الإخلاء ، فإذا طلق شخص زوجته وترك لها الشقة التي كان يستأجرها أصلا ، ثم تزوج بامرأة ثانية ، فتركه باختياره مسكنه بعد الطلاق لمطلقته هو عمل إرادي من فعل المدعي نفسه ، فيكون هو بذاته الذي خلق حاجته إلى سكن يقيم فيه مع زوجته الجديدة ، ولا ترى المحكمة مع قيام هذه الظروف مبرراً لإخلاء المستأجر ( مصر الكلية 20 يناير سنة 1960 دائرة 52 قضية رقم 1693 سنة 1959 ) .
( [292] ) وقد قضي بأنه إذا ثبت أنه كان للمشتري مسكن يؤويه ، ثم أخلاءه باختياره وأقام مؤقتاً عند أحد أقاربه اعتماداً على أنه أصبح مالكاً للعين المشتراة وأن من حقه السكن في ملكه ، فإن تلك الإقامة لا تصلح أساساً لضرورة ملجئة ( مصر الكلية الوطنية 15 سبتمبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 266 ص 642 ) .
( [293] ) مصر الكلية الوطنية 14 أكتوبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 270 ص 643 .
( [294] ) استئناف مختلط 20 ديسمبر سنة 1945م 58 ص 44 – وقضي كذلك بأنه لا تعتبر ضرورة ملجئة أن يريد المالك إخلاء شقة في منزله سكان ابنه الكبير حتى يشرف على إخوته الصغار ( مصر الكلية 5 مايو سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 5936 سنة 1953 ) . وانظر أيضاً مصر الكلية 29 مارس سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 673 سنة 1953 .
وفي قضية ذكر المؤجر أنه يتردد عليه أناس كثيرون من بلدته وتقضي تقاليدهم بضرورة إقامتهم لديه ، وهذا الظرف يدعو إلى وجوب تخصيص مسكن المستأجر مضيفة ، وقد رفضت المحكمة طلب الإخلاء لهذا السبب ، وقالت إن “الاستثناء لا يتوسع فيه ويكون بقدره ، فلا يقبل من المدعي أن يطلب إلزام المدعي عليه بإخلاء مسكنه لكي يخصصه لضيفه ، لأن الضيف غير المؤجر والولد ، ولأن تخصيص مسكن للضيف وإن قصد به التوسعة فإنه لم يقصد به إلى دفع حرج أو ضيق ، وبالتالي لا تكون هناك ضرورة ملجئة ( مصر الكلية 5 مايو سنة 1954 دارة 13 قضية رقم 5936 سنة 1953 وهي القضية السابق الإشارة إليها في نفس هذا الهامش ) . وقضي في نفس المعنى بأن استضافة الضيوف ليست ضرورة تبيح الإخلاء ، فإذا كان المدعي سعودي الجنسية ويستضيف كثيراً من السعوديين الزائرين للبلاد وقد ضاقت شقته عن استضافتهم ، فإن هذا لا يعتبر ضرورة تجيز طلب الإخلاء ( مصر الكلية 5 مارس سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 4764 سنة 1958 ) .
( [295] ) مصر الكلية 30 نوفمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3529 سنة 1953 .
( [296] ) مصر الكية 11 أكتوبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 1405 سنة 1953 – وانظر أيضاً استئناف مختلط 11 مارس سنة 1943م 55 ص 105 .
( [297] ) مصر الكلية 10 نوفمبر سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 2556 سنة 1956 – وانظر أيضاً مصر الكلية 17 يناير سنة 1954 قضية رقم 3594 سنة 1952 – 22 فبراير سنة 1954 قضية رقم 3617 سنة 1953 – 12 ديسمبر سنة 1954 قضية رقم 2187 سنة 1954 – 24 يناير سنة 1955 قضية رقم 4318 سنة 1954 – 13 مارس سنة 1955 قضية رقم 2867 سنة 1954 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 89 ص 251 – ص 252 .
( [298] ) انظر هذا المعنى الإسكندرية المختلطة 20 يناير سنة 1944م 56 ص 161 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 138 ص 117 عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات ص 154 – ص 157 .
( [299] ) ولو لم يكن مالكاً وقت صدور الأمر العسكري ، بل انتقلت إليه الملكية بعد ذلك ( الإسكندرية المختلطة 21 فبراير سنة 1946م 58 ص 57 ) .
( [300] ) مصر المختلطة 7 ديسمبر سنة 1944م 57 ص 65 – أول فبراير سنة 1945م 57 ص 72 – 21 يونيه سنة 1945م 57 ص 184 – 13 نوفمبر سنة 1945م 58 ص 42 .
( [301] ) فيجوز لمشتري العين المؤجرة طلب الإخلاء ( استئناف مختلط 21 فبراير سنة 1946م 58 ص 57 ) .
( [302] ) فإذا كان ملكية العين شائعة بين عدة ملاك ، اشترط لقبول دعوى الإخلاء التي ترفع من أحدهم ، قبل العمل بالتقنين المدني الجديد ، انضمام باقي الشركاء له وإقراراهم إياه على السكن . أما إذا حصلت قسمة مهايأة واختص أحدهم بالعين ، جاز لهذا رفع دعوى الإخلاء ولو لم يكن هو المؤجر ( مصر الكلية الوطنية 13 أكتوبر سن 1945 المحاماة 27 رقم 260 ص 640 ) .
( [303] ) فلم يكن يجوز طلب الإخلاء من المستأجر الأصلي الذي أجر من الباطن ( استئناف مختلط 11 مارس سنة 1943م 55 ص 104 – 9 أبريل سن 1946م 58 ص 100 – مصر المختلطة 7 ديسمبر سنة 1944م 57 ص 65 – أول فبراير سنة 1945م 57 ص 72 – 21 يونيه سنة 1945م 57 ص 184 ) . وانظر عكس ذلك وأنه يجوز للمستأجر الأصلي الذي أجر من الباطن طلب الإخلاء : استئناف مختلط 28 فبراير سنة 1946م 58 ص 59 .
ولم يكن يجوز لناظر الوقف ، ولو بانضمام كل المستحقين ، أن يطلب إخلاء العين الموقوفة ليسكنها هو أو يسكنها احد المستحقين ، لأن كلا من الناظر والمستحق ليس بمالك ( مصر الكلي الوطنية 4 أكتوبر سن 1945 و 4 نوفمبر سنة 1945 و 10 نوفمبر سن 1945 و 19 يناير سنة 1946 – أربعة أحكام – المحاماة 27 رقم 258 ص 639 – استئناف مختلط 22 أبريل سنة 1947م 60 ص 11 ) . ولم يكن يجوز للحارس القضائي أو الوكيل عن المالك في الإدارة طلب إخلاء العين ليسكنها المالك ، لأن كلا من الحارس والوكيل ليس بمالك وإن كان هو المؤجر ( الأحكام الأربعة السابقة الإشارة إليها والمنشورة في المحاماة 27 رقم 258 ص 639 ) .
( [304] ) وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للمرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ما يؤيد هذا النظر ، إذ تقول : “عدلت المادة الثالثة فأجيز للمؤجر – وقد كان النص القديم مقصوراً على المالك – أن يطلب إخراج المستأجر إذا قامت ضرورة ملجئة إلى شغل المكان بنفسه . وعلة هذا التعديل الإفساح له والتوسعة عليه في ظروف قد يشعر فيها بالحرج والضيق” . وقد نوقشت هذه المسألة في الجمعية العامة لمجلس الدولة على الوجه الآتي : “احد المستشارين : أرجو أن أوجه النظر إلى أن هذه المادة ( م 3 ) إذ أجازت طلب الإخلاء قد نصت على المالك دون المؤجر ، وكان هذا النص مثاراً لخلاف في دوائر القضاء ، فبعض رأى أن هذه الإجازة هي رخصة للمالك وحده ، وبعض رأى أ ،ها تكون أيضاً للمؤجر من الباطن . فرفعا لهذا التخالف أرى أن يحدد المراد صراحة . . مستشار آخر : إن إجازة الإخراج ترتبط بحق المنفعة ولا ترتبط بالملكية ، وما دام الأمر كذلك فإن حرمان المؤجر من الباطن هو صاحب حق المنفعة طول مدة الإجارة من هذه الإجازة يكون تحكماً لا محل له – وقد ارتأت الجمعية أن هذه الإجازة تكون للمالك وللمؤجر من الباطن ، ولذلك رأت أن يستعاض عن لفظة ( المالك ) بلفظة ( المؤجر ) لتشمل الاثنين” .
( [305] ) مصر الكلية 10 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 رقم 2481 سنة 1954 – 12 مارس سنة 1959 دائرة 13 رقم 19 سنة 1959 – فيجوز طلب الإخلاء من المستأجر الأصلي إذا آجر من الباطن ، وقد نص على ذلك صراحة في الأعمال التحضيرية كما رأينا ( انظر الهامش السابق – وانظر عكس ذلك وأنه لا يجوز للمستأجر الأصلية طلب إخلاء المستأجر من الباطن مصر الكلية 178 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3148 سن 1953 ) . ويجوز كذلك لناظر الوقف ، قبل حل الوقف الأهلي ، أن يطلب الإخلاء لاجته الشخصية إذا كان هو المستحق الوحيد ، لأن القانون إنما أجاز للمؤجر غير المالك حق الإخلاء إذا كان هو صاحب حق المنفعة كما هو الحال في المستأجر الأصلي إذا آجر من الباطن ، فحتى يجوز لناظر الوقف أن يطلب الإخلاء يجب أن يكون ه صاحب حق المنفعة بأن يكون المستحق الوحيد . فإذا كان للوقف مستحقون متعددون ، جاز لناظر الوقف طلب الإخلاء لحاجة هؤلاء المستحقين أو لحاجة أحدهم إذا اتفقوا على ذلك ( قارن سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 241 هامش 2 ) . أما المستحق نفسه فلا يجوز له رفع دعوة الإخلاء وإن كان هو المستحق الوحيد ، لأنه ليس بمؤجر ولا مالك ، ولكن يجوز له أن يطلب من ناظر الوقف أن يرفع دعوى الإخلاء وللناظر تقدير هذا الطلب ( انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 86 ص 241 هامش 2 – وقارن مصر المختلطة 22 أبريل سنة 1947م 60 ص 11 ) .
( [306] ) مصر الكلية الوطنية 9 أكتوبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 448 ص 1078 – 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 707 سنة 1953 – 27 يونيه سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 1751 سنة 1957 – وقد يكون المالك غير المؤجر مشترياً للعين المؤجرة ، أو مستحقاً في وقف أهلي حل بحكم القانون . ويجوز للمشتري للعين المؤجرة أن يطلب الإخلاء حتى قبل أن يسجل عقد شرائه ( مصر الكلية أول مارس سن 1954 دائرة 12 قضية رقم 4341 سن 1953 ) . كما يجوز للمستحق في الوقف ذلك حتى قبل أن يشهر حل الوقف ( مصر الكلية 27 يونيه سنة 1953 دائرة 4 قضية رقم 2466 سنة 1952 ) ، وللشفيع قبل أن يسجل حكم الشفعة ( مصر الكلية دائرة 12 قضية رقم 26 سنة 1952 والحكم منشور في كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن ص 120 ) . ذلك لأن هؤلاء جميعاً لهم التصرف في المنفعة ، بخلاف المالك في هدم العين لإعادة بنائها فيجب أن يكون له التصرف في الملك ولذلك وجب التسجيل ( انظر آنفاً فقرة 664 في الهامش ) .
أما إذا كانت العين موضوعة تحت الحراسة ، فإن المالك لا يجوز له طلب الإخلاء إلا بموافقة الحارس ، ويجوز للحارس طلب الإخلاء بناء على حاجة المالك . وقد قضي في هذا المعنى “الحراسة تسلب الملاك حق إدارة أملاكهم . . ويصبح الحارس مطلق التصرف في طريقة استغلالها حسبما حدده له حكم الحراسة وكنا تقتضيه نصوص القانون ، وليس للملاك حق سكناها أو الانتفاع بها أو تأجيرها أو استئجارها إلا بموافقة الحارس ، فملكيتهم محدودة ينقصها حق الانتفاع الذي سلب منهم ووضع في يد الحارس ليستعمله تحت رقابتهم ورقابة القانون . . فليس للملاك أن يجبروا الحارس . . على قبولهم كمنتفعين للعين الموضوعة تحت الحراسة ، شأنهم في ذلك شأن الأجانب عن الملك سواء بسواء” ( مصر الكلية الوطنية 25 ديسمبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 452 ص 1084 ) .
( [307] ) حتى لو كان المؤجر المالك امرأة متزوجة ، ولا يصح الاعتراض عليها بأن زوجها هو المسئول شرعاً عن إيجاد مسكن لها ، فهذا حقها قبل زوجها لها أن تطالبه به إن شاءت ، ولها أن تخلي مكاناً لسكناها مع زوجها فيه ( مصر الكلية 7 ديسمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3917 سنة 1953 ) . كذلك يجوز للمؤجر المالك طلب إخلاء المستأجر من الباطن للضرورة الملجئة ( استئناف مختلط 11 مارس سنة 1943م 55 ص 105 ) .
( [308] ) قرب محمد لبيب شنب فقرة 416 ص 457 .
( [309] ) وقد قضي بأن الأمر العسكري رقم 598 قد جعل رخصة الإخلاء بسبب الضرورة الملجئة مقصورة على مالك المكان المعد للسكنى ، غير أنه لما انتهت الحرب وعاودت حركة البناء سيرها ، توسع المشرع في منح هذه الرخصة ، فلم تعد مقصورة على المالك بل أصبحت جائزة لكل مؤجر . والمشرع عدل عن إسناد هذا الحق للمالك وأسنده إلى المؤجر ، لا ليحرم المالك منه ، بل ليضيف أيضاً المؤجر غير المالك كالشريك الذي يؤجر المال الشائع كله . والقول غير ذلك يؤدي إلى سلب هذا الحق من المال والاعتراف به للمستأجر الذي يؤجر من باطنه ، الأمر الذي يخالف روح التشريع وقصد المشرع . وبذلك فإنه يجوز للشريك على الشيوع أن يستعمل وحده هذه الرخصة إذا كان عقد الإيجار صادراً منه وحده ، أو أن يستعمله أي شريك للمؤجر بموافقة المؤجر وحده دون حاجة إلى موافقة غيره من الشركاء ، وقد أحازت المادة 828 مدني للشركاء الذين يملكون أغلبية الأنصبة إبرام أعمال الإدارة دون موافقة ماليك الأقلية . ولما كانت المدعية ليست مؤجرة لكامل عين النزع ولا تملك أغلبية الأنصبة ، فليس لها الحق في إقامة الدعوى بطل الإخلاء للضرورة دون أن يشترك معها فيها باقي الملاك ( مصر الكلية 19 يونيه سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 2420 سنة 1961 ) – وفي دعوى إخلاء للضرورة أقامها مالك مشتاع له 4 قراريط في العقار واختصم فيها باقي الملاك ، حكم المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من مالك ليس له الأغلبية في المكان المؤجر ، ولم يكن هو المؤجر ، كما أن أصحاب الأغلبية لم يكونوا مدعين معه في الدعوى . ولا يغير من هذا الرأي إقامة الدعوى على باقي الملاك لأنهم مدعي عليهم ليسوا مدعين ، ويتعين لقبول الدعوى أن تقام من المؤجر صاحب الضرورة أو أغلبية الملاك ، ولا يتغير وجه الرأي إذا قدم المدعي إقراراً من باقي الملاك بموافقتهم على الإخلاء . ولهذا قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة( مصر الكلية 11 ديسمبر سنة 1961 دائرة ثانية إيجارات قضية رقم 4651 سنة 1961 ) – ويلاحظ أن المحكمة هنا لا تكتفي بإقرار بقية الملاك بموافقتهم على الإخلاء ، بل تتطلب أن تكون الأغلبية ممثلين في دعوى الإخلاء بصفتهم مدعين لا مدعي عليهم – ومتى ثبت أن دعوى الإخلاء للضرورة المرفوعة من الحارس القضائي قد رفعت من مالك على الشيوع يملك نصيباً يزيد على النصف في المنزل ( وهو الحارس القضائي ) فيكون له حق إدارة المال الشائع طبقاً للمادة 828/1 مدني ، فإن التنبيه بالإخلاء يكون قد صدر ممن يملكه وتكون الدعوى قد رفعت من ذي صفة ( مصر الكلية 9 ديسمبر سنة 1959 دائرة 52 رقم 1368 سنة 1959 ) . وقد قضي أيضاً بأنه ليس للمالك على الشيوع إن لم يكن مؤجراً أن ينفرد بطلب الإخلاء للضرورة مادام لا يملك أغلبية حصص المكان المطلوب إخلاؤه ، بل يتعين أن يطلب ذلك كل الملاك أو على أقل تقدير أصحاب غالبية الحصص ( مصر الكلية 12 فبراير سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم1619 سنة 1958 – 26 فبراير سنة 1959 دائرة 13 رقم 2464 سنة 1958 ) .
( [310] ) وقد قضي بأن التقنين المدني الجديد قد وضع نظاماً جديداً لتسهيل إدارة المال الشائع بما في ذلك تأجيره ، فأجازت المادة 828 للشركاء الذين يملكون أغلبية الأنصبة إبرام أعمال الإدارة دون موافقة ماليك الأقلية ، وحكمة التشريع في هذا النظام هو تسهيل إدارة المال الشائع وعلى ذلك فلطب الإخلاء للضرورة وفقاً للتشريع الاستثنائي يجب أن يكتفي فيه أيضاً برضاء عدد من الشركاء يملكون وقت تقديمه أغلبية الأنصبة . ولا يعترض على ذلك بأن التشريع الاستثنائي إنما خول هذه الرخصة للمؤجر ، وأن هذه الصفة لا تثبت في تأجير الملك الشائع إلا لمجموع الشركاء فلابد من اجتماعهم لاستعماله ، إذ أن هذا الاعتراض مردود بأنه وإن كانت صفة المؤجر ثابتة حتى لمجموع الشركاء ، فإن التقنين المدني قد أناب في إدارة المال الشائع ، وبالتالي في استعمال حقوق المؤجر ، الشركاء ذوي أغلبية الأنصبة عن ذوي الأقلية ، فلا محل لتوقف استعمال رخصة الإخلاء للضرورة على رضاء جميع الشركاء ما دامت هناك أغلبية تطلب استعمال هذه الرخصة . ولا يختلف هذا الحكم حتى بالنسبة إلى عقود الإيجار التي صدرت من جميع الشركاء سواء في ظل التقنين المغلي أو الجديد ، لأن إبرام العقد من الجميع لا يستلزم أن يكون تجديد أو إنهاؤه ا فسخه في ظل التقنين الجديد من الجميع ، مادام التقنين الجديد قد أقام ذوي أغلبية الأنصبة نائبين عن ذوي الأقلية ( مصر الكلية 14 مارس سنة 1957 دائرة13 قضية رقم 2161 سن 1956 ) . وانظر أيضاً مصر الكلية 9 فبراير سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 4935 سنة 1955 – 16 يونيه سنة 1957 دائرة 12 قضية رقم 1324 سنة 1957 – 5 أبريل سن 1958 دائرة 4 قضية رقم 2788 سن 1957 .
وانظر عكس ذلك الإسكندرية الكلية 30 ديسمبر سنة 1950 التشريع والقضاء 4 – 3 رقم 16 ص 55 : وقد قضت بأن الشركي على الشيوع يجب عليه إشراك بقية الشركاء في رفع دعوى الإخلاء وإلا كانت الدعوى مرفوعة من غير ذي كامل صفة ، ولا يؤثر في هذا ما نصت عليه المادة 828 مدني لأن طلب الإخلاء ليس من أعمال الإدارة المعتادة ، وبفرض أنه منها فإن الفقرة 3 من المادة 828 مدني بنصها على أنه إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم أفادت بمفهوم المخالفة أنه إذا حصل اعتراض من الشركاء . أو من أحدهم على أي عمل نم أعمال الإدارة لا يعتبر الشريك أو الشركاء الذين قاموا به وكلاء عن المعترضين . ويؤخذ على هذا الحكم أنه من الواضح أن طلب الإخلاء عمل من أعمال الإدارة المعتادة بالمقابلة لأعمال الإدارة غير المعتادة المنصوص عليها في المادة 829 مدني ، وأنه من الواضح أيضاً أن محل اعتراض بقية الشركاء إنما يكون إذا تولى احد الشركاء الإدارة دون أن يكون مالكاً لأغلبية الأنصبة ، أما إذا ملك هذه الأغلبية أو تولى الإدارة من يملكها ، فأعمال الإدارة التي تصدر منه أو منهم تكون ملزمة للأقلية بصريح نص الفقرة الأولى من المادة 828 مدني ( انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 87 ص 246 هامش 1 ) . ولكن إذا اختصم احد الشريكين الشريك الآخر ، وتغيب هذا ولم يصدر منه ما يدل على عدم الموافقة ، قبلت عوى الإخلاء ( مصر الكلية 17 أبريل سنة 1955 دائرة12 قضية رقم 757 سنة 1955 ) .
أما في عهد التقنين المدني القديم ، حيث كان لا يوجد نص على أن الشركاء الذين يملكون أغلبية الأنصبة لهم حق الإدارة المعتادة ، فإنه إذا صدرت الإجارة من جميع الشركاء لم يجز طلب الإخلاء إلا منهم جميعاً ولو كان السكن مطلوباً لأحدهم ( الإسكندرية الكلية 30 ديسمبر سنة 1950 التشريع والقضاء 4 – 2 رقم 16 ص 55 – مصر الكلية 18 فبراير سنة 1951 المحاماة 31 رقم 407 ص 1416 ) فإذا طلب الإخلاء بعض الشركاء دون بعض ، جاز للمستأجر أن يدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة ، فإذا نزل عن هذا الدفع ليم يعد يجوز له أن يعود إليه ( الإسكندرية الكية 25 مارس سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 144 ص 499 ) . ويستطيع المستأجر إذا اشترى حصة احد الشركاء أن يعطل الإجماع على طلب الإخلاء ، ما لم يأخذ باقي الشركاء الحصة منه بالشفعة . ومجرد صدور الحكم لانهائي بالشفعة ضد المستأجر المشتري لحصة أحد الشركاء يسلبه صفة المالك الشريك ولو لم يكن الشفيع قد سجل حكم الشفعة . فلا يملك المستأجر في هذه الحالة أن يمنع إجماع الشركاء على طلب الإخلاء ( مصر الكلية 27 مايو سنة 1953 قضية رقم 26 سن 1952 ) . أما إذا صدرت الإجارة من بعض الشركاء ، فإنهم في عهد التقنين المدني القديم لا يستطيعون طلب الإخلاء حتى لو كانوا يملكون أغلبية الأنصبة ، بل يجب أن يجمع الشركاء على طلب الإخلاء . و يعترض على هذا الرأي بأن المؤجر من هؤلاء الشركاء يستطيع طلب الإخلاء لأن تشريعي سنة 1946 وسنة 1947 أجازا للمؤجر هذا الطلب ، فقد قدمنا أن المؤجر الذي يستطيع طلب الإخلاء هو المؤجر الذي يستطيع التصرف في الانتفاع بالعين ، ولا يملك التصرف في الانتفاع بالعين بحس أحكام التقنين المدني القديم إلا الشركاء مجتمعين ، وإذا كان احد الشركاء هو الذي انفرد بالإيجار فإن هذا الإيجار لم يسر في حق الباقي إلا بموافقتهم ( انظر عكس ذلك سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 87 ص 244 – مصر الكلية 25 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 4958 سن 1952 – 27 ماس سنة 1955 دائرة 19 قضية رقم 4937 سنة 1954 ) . ومها يكن من أمر ، فإنه إذا اختص احد الشركاء في الشيوع بالمكان المؤجر بموجب قسمة مهايأة ، جاز له وحده طلب الإخلاء لحاجته إلى المكان ولو لم يكن يملك أغلبية الأنصبة ، وهذا في عهد التقنين المدني الجديد وفي عهد التقنين المدني القديم على السواء . ذلك أن الشريك المؤجر في هذا الفرض يملك حق التصرف في الانتفاع بالمكان بحكم قسمة المهايأة ، فجاز له أن يستقل بطلب الإخلاء .
( [311] ) وقد كان مجلس النواب يريد قصر الضرورة الملجئة على المؤجر وحده ( انظر التقرير الأول للجنة الشؤون التشريعية بمجلس النواب ) . ولكن لجنة العدل بمجلس الشيوخ عدلت النص على الوجه الآتي : “إذا قامت ضرورة تلجئه إلى شغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده في حالة الزواج يعد صدور هذا القانون” . وقالت في تقريرها الأول ما يأتي : “تنص المادة الثالثة من المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 على جواز الإخلاء إذا قامت ضرورة للمؤجر لشغل المكان بنفسه أو بأحد والديه أو أولاده . وقد رأى مجلس النواب أن يقصر هذا الحق على المالك فقط دون أصوله أو فروعه ، غير أن اللجنة رأت أن من الظلم الفادح على المالك – وقد قيده القانون بعدة قيود كما تحمل كثيراً خلال السنوات الماضية – ألا تخفف عنه بعض هذه القيود ، وأجازت له طلب الإخلاء إذا أراد أن يشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده في حالة الزواج . ولا شك أنه تعديل عادل ، لأن كثيراً من الملاك يزوجون أبناءهم ولا يجدون لهم مسكناً مناسباً ، ويتحملون من اجل ذلك تضحيات مادية وأدبية لا مبرر لها” . وفي مجلس الشيوخ دارت المناقشة حول هذا النص على الوجه الآتي : “أحد الشيوخ : المفهوم من هذا أن الأماكن شحيحة ، فلا تعتبر ضرورة إلا حيث يريد احد الأولاد الزواج ، فلم قيدت بالزواج بعد صدور القانون؟ يعني أن الذي تزوج قبل صدور القانون لا يستطيع أن يأخذ مسكناً في ملك أبيه ، والذي تزو بعد صدور القانون في إمكانه ذلك؟ أنا أفهم ، والمفروض في أساس هذا القانون أن المنازل شحيحة من سنة 1940 ، وقد وقفت حركة البناء منذ هذا التاريخ ، فيجب أن يكون هذا القانون متمشياً مع ما كان متبعاً بعد سنة 1940 حتى يسري القانون بروح واحدة ، ويكون الشرط : بعد أن شحت المساكن أو بعد سنة 1940 – شيخ آخر : حتى شرط بعد سنة 1940 لا يكفي . فلنفرض أن شخصاً زوج ابنه وكان يحتمله بمفرده ، ثم أنجب أولادا ، فلم لا يسكن في شقة بمفرده؟ الشيخ الأول : أو نفرض أنه اختلف مع أبيه – شيخ آخر : أو تزوج بأخرى . . شيخ آخر : إن المناقشة في هذا القانون غير مجدية الآن لأننا في وسط كله من طائفة الملاك . وأجلت الجلسة ، وأعيد المشروع إلى لجنة العدل لبحثه من جديد ، ولكن لجنة العدل ،بدلا من أن تقيد النص ، توسعت فيه على الوجه الذي استقر في النص النهائي ، وقالت في تقريرها النهائي : “رأت اللجنة أن المالك أولى بملكه من الغريب ، فيكون له أن يخرج المستأجر في نهاية المدة المتفق عليها في العقد أو المدة المجددة إذا أراد أن يشغل المحل بنفسه أو بأحد أولاده ، بشرط أن يشغل المحل في بحر شهر من تاريخ الإخلاء ، ويستمر ساكناً به مدة سنة على الأقل ، وذلك منعاً من التحايل على إخراج المستأجر بصد استغلال المحل” .
( [312] ) انظر آنفاً فقرة 673 .
( [313] ) انظر آنفاً فقرة 173 .
( [314] ) انظر عكس ذلك سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 89 ص 253 : ويذهب إلى أنه يجوز الإخلاء “ولو كان الولد له ملك خاص يستطيع طلب إخلائه غير ملك والده” . ويستشهد بالحكم الصادر من محكمة مصر الكلية 30 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 3643 سنة 1954 ، وقد ذكر أن هذا الحكم جاء فيه “أن ما ذهب إليه المدعي عليه من أنه كان خليقاً بأم صاحب الضرورة أن تخلي لابنها شقة في ملكها الخاص بدلا من الملك المشترك ، فهذا ما لا شأن للمحكمة به ، ولم يتدخل المشرع في حرية المالك في اختيار أي شقة يملكها أو بعضها” . والحكم ، على هذا الوجه المذكور ، يجعل للأم حق إخلاء ملكها المشترك بدلا من ملكها الخاص ، ولم يعرض لملك خاص بالولد”
( [315] ) مصر الكلية 21 يناير سنة 1951 المحاماة 31 رقم 404 ص 1414 – وانظر أيضا في هذا المعنى مصر الكلية 4 نوفمبر سنة 1946 المحاماة 27 رقم 262 ص 640 – طنطا الكية ( بهيئة استئنافية ) 20 يناير سنة 1950 التشريع والقضاء 4 – 3 رقم 55 ص 157 – مصر الكلية 13 فبراير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 487 سنة 1955 – 2 يونيه سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 1110 سنة 1956 – سليمان مرقس إيجار الأماكن فقرة 89 ص 251 – منصور مصطفى منصور فقرة 233 ص 595 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 111 ص 97 وفقرة 148 ص 125 .
( [316] ) انظر آنفاً فقرة 669 .
( [317] ) فقد قضت محكمة بنها الكلية بأن “نص الفقرة الأولى من المادة الثالثة من القانون رقم 121 لسنة 1947 لم يشترط لطلب الإخلاء أن تكون الضرورة الملجئة هي حاجة المؤجر إلى السكن دون غيره من الأغراض ، لأن المشرع لو اتجه قصده إلى السكن وحده لعجل النص مقصوراً عليه صراحة دون غيره . فعبارة “شغل المكان بنفسه” الواردة في الفقرة المذكورة لا تعني ، سواء من الناحية اللغوية أو من الناحية القانونية ، السكن وحده ، بل تعني أن يكون المؤجر هو دون غيره الذي سيشغل المكان على نحو أو غيره . والمهم في هذا الصدد ، حسبما يبين من المناقشات البرلمانية وحكمة التشريع ، ألا يكون قصد المؤجر متجهاً إلى إعادة تأجير المكان إلى مستأجر آخر ، إذ تنهض في هذه الحالة شبهة الاستغلال أو الكيد للمستأجر في جانب المؤجر ، وهو ما يهدف التشريع إلى حمايته منه ، في الوقت الذي يسلم فيه دائماً بتغليب مصلحة المؤجر على مصلحة المستأجر إذا ما تعارضت المصلحتان ، تأسيساً على ما تقضي به العدالة من أن المالك أولى بملكه من الغريب إذا ثبتت حاجته القصوى لأن يشغل المكان بنفسه . وعلى ذلك فليس حتما دائماً أن يرفض طلب المؤجر الإخلاء ، إذا كان يرمي إلى تخصيص المكان المطلوب إخلاؤه لمكتب تجاري أو عيادة طبية و مكتب محام وما شاكل ذلك . وإنما الأمر كله يرجع إلى تقدير المحكمة لظروف كل حالة على حدة ، على أن يدخل إلى اعتبارها مدى حاجة المؤجر إلى هذا المكان ومدى قيام الضرورة التي تلجئه إلى طلب شغل المكان بنفسه على التخصيص الذي يبغيه . وليس أدل على سلامة هذا التخريج من أن المشرع ، حتى حين أشار صراحة في صدر المادة الثالثة إلى الأماكن المؤجرة للسكنى وحدها على هذا النحو الواضح وهو بصدد تعيين الأماكن التي يجوز إخلاؤها للضرورة ، لم يحترما لدلالة الواضحة لهذا الفظ ، فاستثنى منها أماكن معينة مفروضاً بداهة أنها ليست مؤجرة للسكنى ، وهي تلك التي تشغلها مصالح حكومية ا مجالس المديريات أو المجالس البلدية أو القروية . وقد كان المشرع في غنى عن هذا البيان لو كان يقصد الوقوف عند حدود المعنى الظاهر لعبارة الأماكن المعدة للسكنى . وهذا ما حدا بكل باحث إلى تقرير أن الأماكن التي يجوز طلب إخلائها بسبب الضرورة الملجئة ليست قاصرة على الأماكن المؤجرة للسكنى ، بل يصح أن تشمل عيادة طبيب أو مكتب محام أو متجراً أو مخزناً . فإذا ما تقرر ذلك ، أصبح لازماً التسوية في الحكم في هذا الصدد بين الغرض المخصص له المكان المطلوب إخلاؤه وبين الغرض الجديد الذي يريد المؤجر أن يخصصه له بعد إخلائه وعندما يتم له شغله بنفسه من حيث عدم قصره على غرض السكن . إذ من غير المستساغ عقلا إباحة التوسع في التفسير على الرغم من تحديد النص ، ثم التضييق في التفسير عند تعميمه ، فلا تخصيص بلا مخصص . يضاف إلى ما تقدم أنه يبين من الاطلاع على مناقشات مجلس الشيوخ أنه رفض اقتراحاً بإضافة فقرة جديدة إلى المادة الثانية تجيز الإخلاء إذا كان صاحب المسكن المؤجر معهداً أو مؤسسة خيرية وقصد استعمال المكان المؤجر في خدمة منشآته الخاصة ، وذلك لأن نص المادة الثالثة تشمل هذه الحالة . وهذه المناقشة تدل بوضوح على أن المشرع لم يقصد اشتراط سكن المؤجر في المكان المطلوب إخلاؤه في حالة الضرورة طبقاً للمادة الثالثة ، لأن المعاهد والمؤسسات الخيرية وكل شخصية معنوية لا تشغل الأمكنة للسكنى ، وإنما تعدها لتكون معاهد أو مدارس أو مستشفيات . فإذا كانت وقاعة الدعوى أن المدعي يدير بالفعل منذ سنة 1947 مدرسة للبنات تشغل الطابقين الأول والثالث من المنزل المملوك له ، وأن المدعي عليه يشغل الطابق الثاني ، وأن المدعي يهدف من دعواه إلى إخلاء هذا الطابق للتوسع في المدرسة بإضافة حجرات أخرى إليها بناء على طلب وزارة التربية والتعليم بوصفها الجهة الحكومية العليا المشرفة على جميع المؤسسات التعليمية ، فإن طلب الإخلاء على هذا النحو يكون له ما يبرره ، جديراً بالاستجابة إليه ، استناداً إلى توافر الضرورة التي تتمثل في التوسع في معهد علمي يؤدي رسالة سامية هي أقرب إلى الخير منها إلى طلب الكسب المادي ، ويسمو تحقيقها على مصلحة المدعي عليه في البقاء في مسكنه الحالي” ( بنها الكلية 3 أكتوبر سنة 1955 المحاماة 37 رقم 114 ص 213 ) .
( [318] ) محمد لبيب شنب فقرة 415 ص 452 – ص 453 ( ولكنه لا يجيز للمالك الذي يريد أن يشغل المكان لغير السكنى إخلاء هذا المكان إذا كان مؤجراً للسكنى ، ومن ثم يجيز إخلاءه إذا كان مؤجراً لغير السكنى ، فيخلى المؤجر مكتباً ليتخذه مكتباً هو أيضاً : فقرة 415 ص 453 ) .
( [319] ) مصر الكلية 22 أبريل سنة 1951 المحاماة 31 رقم 511 ص 1726 – 17 نوفمبر سنة 1957 دائرة 12 قضية رقم 4428 سنة 1926 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 88 – محمد كامل مرسي فقرة 377 – محمد لبيب شنب فقرة 424 – ولكن هذا الالتزام ، وهو لصيق بشخص المؤجر ، لا ينتقل منه ، إذا باع العين ، إلى المشتري . فإذا قامت بالمشتري ضرورة ملجئة لشغل العين ، جاز له إخلاؤها بالرغم من أن المؤجر البائع كان قد نزل عن هذا الحق . وهذا كله ما لم يكن البائع قد اخطر المشتري بالتزامه ، فقبل هذا الأخير أن ينتقل إليه هذا الالتزام ( انظر في هذا المعنى كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 116 ) .
( [320] ) انظر آنفاً فقرة 640 .
( [321] ) مصر الكلية 27 فبراير سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 1607 سنة 1953 – 11 أبريل سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 910 سنة 1954 – 29 يونيه سنة 1955 دائرة 13 قضية رقم 2616 سنة 1952 – وقد قضيب بأن الدعوى التي يرفعها المالك بطلب إخلاء المسكن المؤجر للضرورة القصوى لا تكون مقبولة إذا كان رفعها لم يسبقه التنبيه على المستأجر بالإخلاء بكتاب مسجل ، أو كان قد نبه عليه بذلك ولكن رفعها حصل قبل انقضاء خمسة عشر يوماً على تلقي المستأجر كتاب التنبيه دون أن يصله منه خلالها رد بالرفض ( مصر الكلية الوطنية 22 سبتمبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 259 ص 640 ) . وانظر عكس ذلك إذ قضي بأن القانون لم يعلق قبول دعوى الإخلاء على حصول التنبيه ، وإنما استلزمه لإشعار المستأجر بحاجة المؤجر إلى المكان المؤجر وحضه على البحث عن مسكن يأوي إليه بعد أن يترك المكان الذي يشغله في المهلة المنصوص عليها بالمادة الثالثة . وعلى هدي ذلك يكون أثر التنبيه قاصراً على التاريخ الذي تبدأ منه المهلة القانونية المنصوص عليها في المادة الثالثة ، بالإضافة إلى أنه يعتبر أعذارا للمستأجر بأنه إذا لم يجب المؤجر عن رأيه في الإخلاء في المدة القانونية المبينة بالمادة سالفة الذكر فإنه يكون في حل من رفع الدعوى بالإخلاء ( مصر الكلية 5 مايو سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 3723 سنة 1953 ) . وقضي أيضاً في نفس المعنى بأن حصول التنبيه ليس من النظام العام ، ولا يترتب عليه عدم قبول الدعوى ، لأنه شرع لمصلحة المستأجر حتى إذا ما وافق على الإخلاء لا يتحمل بمصاريف الدعوى في حالة تسليم المستأجر بالإخلاء ، وسريان المهلة المنصوص عليها بالمادة المشار إليها يكن من تاريخ رفع الدعوى على أساس أن إعلانها إلى المدعي عليه يقوم مقام التنبيه ( مصر الكلية 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 1328 سنة 1953 ) .
وظاهر أن النص صريح في وجوب التنبيه قبل رفع دعوى الإخلاء ، فقد رسم القانون إجراءات معينة لدعوى الإخلاء كفل بها حقوق كل من المستأجر والمؤجر ، ففي عدم مراعاتها إخلال بالضمانات التي أعطاها القانون لكل من الطرفين ، وفي مراعاتها تقليل من المنازعات والقضايا ، وعلى هذا الأساس تعتبر هذه الإجراءات من النظام العام ( انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 102 ص 293 – عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات ص 185 – ص 187 – كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 117 ) .
( [322] ) انظر آنفاً فقرة 675 .
( [323] ) مصر الكلية الوطنية 12 يناير سنة 1947 المحاماة 27 رقم 281 ص 647 – 2 مارس سنة 1953 المحاماة 33 رقم 564 ص 1307 – 16 يناير سنة 1955 دائرة 12 رقم 3434 سنة 1954 – قارن الإسكندرية المختلطة 12 ديسمبر سنة 1946م 59 ص 42 ( وتقضي بأنه إذا سبق التنبيه قيام الضرورة كان مع ذلك كافياً لجعل الدعوى مقبولة ، على ألا تحسب مهلة الإخلاء من وقت التنبيه بل من وقت قيام الضرورة فقط : انظر آنفاً فقرة 672 في الهامش .
( [324] ) انظر آنفاً فقرة 672 .
( [325] ) وقد قضي بأنه إذا كان الثابت أن طالبة الإخلاء لم ترفع الدعوى عقب وفاة زوجها مباشرة ، بل هي قد أقمت في منزله طرفاً من الزمن ثم نزلت على ذوي قرباها طرفاً آخر ، كان للمحكمة أن ترجح مصلحة المستأجر القائمة فعلا وترفض الدعوى ( الإسكندرية الكلية 19 ديسمبر سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 104 ص 322 ) . وفي قضية أخرى ثبت للمحكمة أن المدعية طلقت في سنة 1950 وقامت مع أخيها إلى وقت الدعوى في سنة 1953 . واستخلصت المحكمة نم هذا السكوت الطويل أن المدعية دبرت لنفسها إقامة دائمة مستقرة تنفي بها حالة الضرورة الناشئة عن الطلاق ( مصر الكلية 13 فبراير سنة 1954 دائرة 4 قضية رقم 3443 سنة 1953 وانظر آنفاً فقرة 673 قريباً من آخرها ) – وانظر أيضاً مصر الكلية 13 مارس سنة 1955 دائرة 19 قضية رقم 2304 سنة 1954 .
( [326] ) ولا يلزم الصحة التنبيه ذكر رقم وثيقة الزواج ( مصر الكلية 21 فبراير سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 4659 سنة 1956 ) .
( [327] ) مصر الكلية 21 فبراير سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 4659 سنة 1956 .
( [328] ) وقد قضي بأن هذا الكتاب المسجل يكون صحيحاً من الوجهة الشكلية متى ثبت أنه أرسل للمستأجر بعنوان المكان المؤجر على مقتضى النظام الذي تتبعه مصلحة البريد ، ولا يحبط أثر الكتاب إلا بإقامة الدليل على عدم وصوله فعلا نتيجة غش المرسل أو بسبب انحراف شاذ عن جادة الصواب . وليس في نظام مصلحة البريد ما يوجب بيان صلة متسلم الكتاب بالمرسل إليه ، وهذا أمر لا يجوز فيه القياس على قواعد المرافعات الخاصة بإعلان الأوراق ( مصر الكلية 16 أكتوبر سن 1954 المحاماة 36 رقم 438 ص 906 ) .
( [329] ) فإذا لم يقدم المدعي عل الوصول ، حكم بعدم قبول الدعوى ( مصر الكلية 27 أكتوبر سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 1365 سنة 1955 ) . ولا يشترط لصحة التنبيه أن يكون المتسلم هو المستأجر شخصياً كما اشترط ذلك في التكليف بالوفاء عن التأخر في دفع الأجرة ، إذ جاء في النص في خصوص الحالة الأخيرة عبارة “يسلم إليه بإيصال” ولم ترد هذه العبارة هنا ( انظر آنفاً فقرة 641 في الهامش ) ، وقد قضي في هذا الصدد بأن الثابت من استعراض الوقائع أن المدعي أرسل للمدعي عليه خطاب التنبيه بالإخلاء مسجلا مصحوباً بعلم الوصول ، وهذا غاية ما تطلبته المادة الثالثة من القانون رقم 121 لسنة 1947 التي لم تستلزم ، خلافاً للمادة الثانية فقرة أ من ذات القانون ، ضرورة تسلم المدعي عليه للخطاب ( مصر الكلية 5 أبريل سنة 1958 دائرة 4 قضية رقم 641 سن 1958 ) . وإذا قدم المدعي عليه الوصول وعليه بصمة ابنه المدعي عليه ، فهذا يكفي لإثبات حصول الإعلان ، ما لم يطعن المدعي عليه في البصمة بالتزوير ( مصر الكلية 23 مايو سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 559 سنة 1953 ) – ومع ذلك فقد قضي بأنه إذا نبه المدعي على المدعي عليه بالإخلاء بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، وقدم استعلاماً من مصلحة البريد يفيد أن الكتاب الموصي عليه المذكور قد سلم ، وأنكر المدعي عليه وصول التنبيه إليه ، فإن الاستعلام المقدم من المدعي ، مادام أنه لا يفح عن الشخص الذي تسلم الكتاب المشار إليه حتى يمكن أن تراقب المحكمة صحة هذا الإجراء ، لا يعول عليه ( مصر الكلية 22 نوفمبر سن 1956 دارة 13 قضية رقم 3815 سنة 1955 – 29 نوفمبر سنة 1956 دائرة 13 قضية رقم 1819 سنة 1956 ) .
( [330] ) مصر الكلية 10 يونيه سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3695 سنة 1952 – ولا يكفي أن يرتد الكتاب المسجل بعد التأشير عليه من مصلحة البريد بأن المرسل إليه مسافر ( مصر الكلية 14 ابريل سنة 1956 دارة 4 قضية رقم 4655 سنة 1955 ) .
( [331] ) انظر المذكرة الإيضاحية للمرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 .
( [332] ) ولم تكن الأوامر العسكرية السابقة على المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 تعرض لهذه الصورة ، وقد عرض لها هذا المرسوم بقانون ثم قانون إيجار الأماكن رقم 121 لسنة 1947 ( محمد كامل مرسي فقرة 373 ) .
( [333] ) انظر آنفاً فقرة 672 .
( [334] ) مصر الكلية أول أبريل سنة 1961 دائرة أولى إيجارات قضية رقم 4553 سنة 1959 ( انقضاء مدة طويلة على الزواج وعلى تخرج الابن صاحب الضرورة من كلية الطلب ، كل هذا ينفي قيام الضرورة وقت طلب الإخلاء ) .
( [335] ) مصر الكلية 12 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 2650 سنة 1953 ( ذكرت المدعية في التنبيه حاجة ابنها للزواج ، ثم ذكرت في طلب الدعوى حاجتها الشخصية ) . وقد قضي بأنه إذا كان التنبيه بالإخلاء أسس على زواج المدعي وحاجته إلى أن يشغل الشقة بزوجته ، ثم أسس الطلب على كبر سن المدعي ومرضه المزمن الذي يستلزم ألا يصعد سلما عالياً والشقة المراد إخلاؤها هي بالدور الأول ، فدفع المدعي عليه الدعوى بعدم قبولها لعدم وجود تنبيه ، فإن هذا الدفع له وجاهته لأنه متى كان ذلك ، وكان كتاب التنبيه قاصراً على طلب الإخلاء بسبب الزواج ، باتت الدعوى الماثلة المبنية على الإخلاء لسبب المرض بغير تنبيه ، وتعين الحكم بعدم قبولها ( مصر الكلية 30 نوفمبر سنة 1957 دائرة 4 قضية رقم 4115 سنة1956 ) .
( [336] ) وقد قضي بأنه إذا نشأت الضرورة من نقل المؤجر ، ووجدت بعد النقل شقة خالية بمنزل النزاع ، فإن خلو هذه الشقة يرفع الضرورة ويوجب رفض دعوى الإخلاء ( مصر الكلية 10 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 3263 سنة 1955 ) – وقضي كذلك بأنها إذا أسس المؤجر دعوى الإخلاء على خطبة ابنه وعزمه على الزواج ، فخلت شقة بملك المؤجر بعد رفع الدعوى فأجرها إلى شخص آخر ، فإن الضرورة تكون قد زالت بخلو الشقة ، إذ كان يجب على المؤجر أن يحتجز الشقة التي خلت لابنه بدلا من تأجيرها للغير ، ومن ثم يتعين رض الدعوى ( مصر الكلية 6 ديسمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 3701 سنة 1953 – 25 سبتمبر سنة 1955 دائرة 4 قضية رقم 1118 سنة 1955 – 3 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 535 سنة 1955 ) . وقضي بأنه إذا طلب المؤجر الإخلاء لزواج ابنه ، وفي أثناء نظر الدعوى تزوج الابن وأقام في عين أخرى إقامة مستقرة ، فإن الضرورة تكون قد زالت ويتعين رفض الدعوى ( مصر الكلية 18 أكتوبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 2528 سنة 1953 ) . أما إذا كان من قامت به الضرورة اتخذ له مسكناً موقتاً انتظاراً للحكم بالإخلاء ، فإن هذا السكن الموقت لا يعتبر زوالا لحالة الضرورة ( مصر الكلية 3 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 5032 سنة 1955 – 10 مايو سنة 1958 دائر 4 قضية رقم 661 سنة 1957 ) – 2 مارس سنة 1953 المحاماة 33 رقم 564 ص 1307 – 7 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3074 سنة 1953 ( خلو شقة بعد زواج ابنها وقد أجرتها وكانت تستطيع إسكان ابنها فيها ) – 23 أكتوبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 441 ص 908 – 6 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 2904 سنة 1954 ( دخول الابن بعروضه في منزل آخر يزيل الضرورة – 9 ديسمبر سنة 1954 دائرة 13 قضية رقم 4654 سنة 1954 ( وجود شقة خالية ولو أنها خلو من الشبابيك والأبواب تزيل الضرورة . وعلى المالك أن يكمل الشبابيك والأبواب لأن المفروض أنه قد أعد نفسه لذلك ) – 12 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 2650 سنة 1953 ( خلو شقتين تصلح أيتهما لسكنى ابنها بعد الزواج ، ومع ذلك فقد أجرت كليتهما ) – 16 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 3434 سنة 1954 ( زوال الضرورة قبل النطق بالحكم ) – 7 مارس سنة 1955 دائرة 12 رقم 94 سنة 1954 ( إقامة صاحبة الضرورة وزوجها إقامة مستقرة في شقة يزيل الضرورة ) – 7 مارس سنة 1955 دائرة 12 رقم 108 سنة 1955 ( وجود مندرة خالية يستطيع المدعي أن يوسع بها على عياله يزيل الضرورة9 – 14 مارس سنة 1955 دائرة 12 رقم 2194 سنة 1954 ( خلت ثلاثة مساكن فأجرها كلها ، وكان يستطيع أن يأخذ مسكناً منها ) – 10 أبريل سنة 1955 دائرة 12 رقم 4571 سنة 1953 ( زوال الضرورة بدخول ابن المدعية على عروسه في غرفة عند المدعية قد اعتادت أن تؤجر سكنها غرفاً ) – 10 سبتمبر سنة 1955 دائرة 4 رقم 2508 سنة 1955 ( زوال الضرورة بإقامة أولاد المدعي إقامة مستقرة مع شقيقته ) – 10 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 3343 سنة 1955 ( حاجة المدعي إلى سكن بالدور الأرضي لإصابته بمرض قلبي ، ثم مات أثناء نظر الدعوى فزالت الضرورة ) – 20 مايو سنة 1956 دائرة 19 قضية رقم 3087 سنة 1955 ( حاجة المدعي إلى سكن بالقاهرة للالتحاق بمدرسة بها وانقضت السنة قبل الفصل في الدعوى ، فزالت الضرورة بانتهاء السنة المدرسية ، ولا عبرة بالحاجة إلى السكن في العام التالي لأنها حاجة غير محققة وغير حالة ) . المنيا الكلية 25 ديسمبر سنة 1956 قضية رقم 383 سنة 1956 ( دخول ابن المؤجر بعروسه بعد رفع دعوى الإخلاء في سكن فسيح فزالت الضرورة ) – الإسكندرية المختلطة 12 ديسمبر سنة 1946م 59 ص 42 ( رفع المدعي دعوى الإخلاء ، وفي أثناء نظر الدعوى أعلن في الجرائد عن رغبته في بيع العين المؤجرة ، فاعتبر هذا الإعلان دليلا على زوال حالة الضرورة ) .
ولكن إذا لم يقم دليل على خلو شقة كان يمكن أن تزول بها الضرورة ، جاز طلب الإخلاء ( مصر الكلية 14 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 819 سنة 1953 – 28 ديسمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 4069 سنة 1953 – 13 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 3400 سنة 1954 ) ، أو ثبت خلو مسكن ولكنه لا يصلح ( مصر الكلية 8 أكتوبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 829 سنة1953 ) ، أو خلت شقة صالحة بعد الخطبة ولكن قبل الزواج لأن الضرورة لا تقوم إلا بالزواج ( مصر الكلية 16 ديسمبر سنة 1953 دائرة 13 قضية رقم 3504 سنة 1953 – 28 ماس سنة 11955 دائرة 12 قضية رقم 3281 سنة 1954 .
( [337] ) فلا يعتبر السكوت إذن تسليما من المستأجر بحاجة المؤجر إلى الإخلاء ، ولا يسقط هذا السكوت حقه في دفع دعوى الإخلاء وفي إثبات عدم توافر الضرورة ( مصر الكلية المختلطة 10 يناير سنة 1946م 58 ص 49 ) . ويجب على المحكمة أن تبحث من تلقاء نفسها عن قيام الضرورة المسوغة للإخلاء ( مصر الكلية المختلطة 21 ديسمبر سنة 1944م 57 ص 71 ) .
( [338] ) مصر الكلية الوطنية 22 سبتمبر سنة 1945 المحاماة 27 رقم 259 ص 640 – 13 سبتمبر سنة 1953 دائرة 12 قضية رقم 5013 سنة 1952 – 3 مارس سنة 1954 دارئة 4 قضية رقم 3710 سنة 1953 – 2 مايو سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 848 سنة 1954 – 21 مارس سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 4658 سنة 1954 ( إذا شطبت الدعوى قبل الحكم بعدم قبولها وأرسل المؤجر تنبيها جديداً ، وجب عليه أن يرفع دعوى جديدة بعد انقضاء 15 يوماً من تاريخ التنبيه الجديد . أما إذا جدد الدعوى المشطوبة ، فإنه يعيدها إلى حالتها قبل الشطب ، ويتعين الحكم بعدم قبولها ) .
( [339] ) والمعارضة الصريحة ليس لها شكل خاص ، ويقع على المؤجر عبء إثباتها إذا أنكر المستأجر صدورها منه .
توكيل محامي
( [340] ) انظر عكس ذلك وأنه يجب رفع دعوى الإخلاء في خلال المهلة القانونية مصر الكلية الوطنية 28 فبراير سنة 1948 المحاماة 28 رقم 188 ص 607 – 4 مارس سن 1951 المحاماة 31 رقم 509 ص 1725 ( ويقول الحكم إن المحكمة في ذلك أن المشرع رتب على سكوت المؤجر عن المقاضاة طول هذه المدة أنه يؤثر العدول عن رغبته في إخلاء مستأجره من مسكنه ، وبذلك أهدر قيمة التنبيه واعتبره كأن لم يكن ) .وانظر أيضاً في هذا المعنى منصور مصطفى منصور فقرة 233 ص 596 – عصام الدين حواس في قضاء الإيجارات فقرة 194 – م 420 – ص 462 .
( [341] ) إذا لو وجب عليه أن ينظر انقضاء المهلة القانونية وهي لا تقل عن ستة أشهر كما رأينا ، ثم يرفع دعوى الإخلاء بعد ذلك فان نظر هذه الدعوى يستغرق عادة وقتاً غير قصير ، إذا أضيف إلى المهلة القانونية ، والى مدة الشهرين الواجب نقضاؤهما منذ صدور الحكم بالإخلاء لجواز تنفيذ هذا الحكم ، لاستنفد كل ذلك وقتاً طويلا أراد المشرع أن يختصر شيئاً منه بترخيصه للمؤجر في أن يرفع دعوى الإخلاء خلال المهلة القانونية .
( [342] ) انظر في هذا المعنى سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 104 ص 302 – ص 304 كامل محمد بدوي في قانون إيجار الأماكن فقرة 119 – وانظر محكمة مصر الكلية في حكمها الصادر في 15 يناير سنة 1949 ، وقد جاء فيه ما يأتي : “إن المالك ليس ملزماً برفع الدعوى بالإخلاء للضرورة القائمة لديه في خلال الستة أشهر التالية للتنبيه بالإخلاء ، لأن مفهوم نص المادة الثالثة التي تجيز للمالك رفع الدعوى خلال تلك المهلة أن القانون أراد أن يوفق بين مصلحتي المستأجر والمالك ، وراعى أنه وقد منح المستأجر مهلة ستة أشهر من تاريخ التنبيه بالإخلاء ألا يفوت الأمر على المالك أيضاً ، وألا يجعل حقه في التقاضي معلقاً إلى ما بعد انتهاء مدة المهلة كما تقضي بذلك القواعد العامة ، إذ قد تمتد مدة التقاضي وقد تطول وهو في حاجة ملجئة لشغل مسكن النزاع ، وقد يضار نتيجة للتأخر أكثر من المهلة فأجاز للمالك ، على خلاف القواعد العامة ، أن يرفع دعواه أثناء المهلة المخولة للمستأجر . ورأى أن المستأجر لن يضار بذلك مادامت المهلة الممنوحة له لن تمس ، بل زاد عليها مدة شهرين من تاريخ صدور الحكم بالإخلاء إذا انتهت مهلة الستة الأشهر أو بقي منها ما يقل عن ذلك . لأن المشرع لو لم ينص على حق المالك في رفع الدعوى أثناء تلك المهلة ، لامتنع عليه التقاضي أثناءها وفي إبانها ، لأنه لا تقاضي حيث تكون المهلة ، ومادام القانون قد خول المستأجر البقاء في العين المؤجرة ستة أشهر من تاريخ التنبيه عليه بالإخلاء ، فلا يحق للمالك طبقاً للقواعد العامة أن يطالبه بالإخلاء قبل انتهاء المهلة . فهذه الإجازة التي نص عليها المشرع بالمخالفة للقواعد العامة لا تعدو أن تكون رخصة قد منحها القانون للمالك إن شاء أتاها ، ولا تثريب عليه إن تركها ، ولا يمكن القول بأنه إذا لمي يستعملها كانت دعواه غير مقبولة ، لأن هذا الرأي يكون مقبولا لو كان المشرع قد حدد حق المالك في رفع الدعوى في خلال مهلة الستة الأشهر وأوجب عليه رفعه فيها ، ففي هذه الحالة وحدها لا تقبل منه الدعوى إذا رفعها بعد ذلك . أما ولم يفعل المشرع ذلك ومنحها رخصة للمالك وبالمخالفة للقواعد العامة ، فأجاز له رفع الدعوى في خلال المهلة الممنوحة للمستأجر لإخلاء العين المؤجرة ، فحقه مطلق إن شاء رفع الدعوى خلال المهلة ، وإن أراد أقامها بعد ذلك وفق القواعد العامة . ولن يضار المستأجر من ذلك التأخير ، بل إنه لا شك مستفيد مدة أطول إذا رفعت الدعوى بعد انتهاء المهلة . والقول بأن في ذلك تركاً للمستأجر الذي يهدف المشرع إلى حمايته تحت رحمة المالك بتركه مهدداً بالإخلاء حتى تاريخ رفع الدعوى مردود بأن المستأجر ، وقد رفض الإخلاء بعد إنذاره بذلك من المالك أو لم يرد عليه بالقبول في مدى الخمسة عشر يوماً التي حددها القانون ، يكون قد أنكر على المالك قيام حاجة أو ضرورة لديه لشغل مسكنه ، ووطن نفسه على التقاضي ، وجعل الفيصل في هذا الشأن للقضاء ليقول لكمته فيه ،ولن يؤخذ على غفلة منه . فإذا رفع الأمر للقضاء ، فيعلن ويخطر بالدعوى ليبدي دفاعه ، وليدحض حاجة المالك التي ينكرها عليه . فإذا ثبت للقضاء حاجة المال لشغل مسكن المستأجر وقضى له بالإخلاء ، فسيعطي المستأجر مهلة شهرين من تاريخ الحكم إذا كان حضورياً أو من تاريخ إعلانه به إذا كان غيابياً ، وهي مهلة تسمح له بالبحث عن مسكن ينتقل إليه” ( مصر الكلية الوطنية 15 يناير سنة 1949 المحاماة 28 رقم 453 ص 1084 ) – وانظر أيضاً في هذا المعنى مصر الكلية الوطنية 28 سبتمبر سنة 1948 المحاماة 28 رقم 188 ص 607 – 20 أكتوبر سن 1953 دائرة 12 قضية رقم 2273 سنة 1952 – 21 فبراير سنة 1957 دائرة 13 قضية رقم 5659 سنة 1956 – الإسكندرية الكلية أول أبريل سنة 1950 التشريع والقضاء 3 رقم 145 ص 500 – الإسكندرية المختلطة 5 ديسمبر سنة 1946م 59 ص 35 – 12 ديسمبر سنة 1946م 59 ص 42 ) .
( [343] ) وتعتبر الدعوى مرفوعة من وقت تقديم الطلب إلى قلم كتاب المحكمة وسداد الرسم عليه ، ففي هذا اليوم يجب أن يكون قد انقضى خمسة عشر يوماً على الأقل من وقت وصول التنبيه إلى المستأجر . وقد قضي في هذا المعنى بأنه لما كان المدعيان قد قررا في صحيفة طلبهما أنهما بالرغم من إجرائهما التنبيه بتاريخ 31 يناير سنة 1954 فإن المدعي عليه لم يذعن ، فقدما الطلب الذي تبين أن الرسم تورد عيه بتاريخ 9 فبراير سنة 1954 . ولما كان تقديم الطلب إلى المحكمة وسداد الرسم عليه قد تم قبل انقضاء مدة الخمسة عشر يوماً على التنبيه ، فإن الدفع يكون في محله ويتعين الحكم بعدم قبول الدعوى ( مصر الكلية 2 مايو سنة 1954 دارة 12 قضية رقم 848 سنة 1954 ) .
( [344] ) وهو يتضمن رد العين إلى المؤجر كأثر حتمي للإخلاء ( مصر الكلية 21 أبريل سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 5148 سنة 1955 ) .
( [345] ) مصر الكلية 9 ديسمبر سنة 1959 دائرة 52 قضية رقم 1368 سنة 1959 .
( [346] ) انظر آنفاً فقرة 680 – فإذا أراد لمؤجر تنفيذ الحكم قبل انقضاء المدة القانونية ، كمان للمستأجر أن يستشكل في التنفيذ ( مصر الكلية 3 مارس سنة 1956 دائرة 4 قضية رقم 65 سنة 1956 ) . فإذا انقضت المهلة جاز التنفيذ ، ولا يستطيع المستأجر أن يستشكل بحجة أن الضرورة قد زالت بعد صدور الحكم وقبل التنفيذ ، فإن العبرة في قيام الضرورة أن تكون قائمة إلى وقت النطق بالحكم ، فإذا صدر الحكم وهو نهائي ، حاز قوة الشيء المقضي ، ولم يعد لزوال الضرورة من أثر ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 106 ص 309 .
( [347] ) انظر عكس ذلك وأن المستأجر لا يستطيع إثبات أن الضرورة لم تعد قائمة بعد أن قبل الإخلاء ، وكل ما يستطيعه هو أن يثبت أن قبوله لم يكن صحيحاً بل شابه إكراه أو غلط أو تدليس كأن أنهمه المؤجر بزواج ابنة وتبين أن هذا الزواج غير صحيح : محمد لبيب شنب فقرة 419 .
( [348] ) انظر آنفاً فقرة 665 .
( [349] ) وكل هذه ، إلى جانب المسئولية الجنائية التي سنراها ، ضمانات للمستأجر يتوقى بها أن يكون المؤجر قد قصد من الإخلاء أن يؤجر العين لمستأجر آخر ، كيداً للمستأجر الأول ، أو لاستغلال العين استغلالا اكبر فائدة ( مصر الكلية 9 ديسمبر سنة1953 دائرة 13 قضية رقم 3705 سنة 1953 – 10 ديسمبر سنة 1953 قضية رقم 3410 سنة 1953 – 22 ديسمبر سنة 1954 قضية رقم 4043 سنة 1954 .
( [350] ) وإذا كان المؤجر قد أسس دعوى الإخلاء على قيام الضرورة بسبب زواج ابنه ، وبعد الإخلاء شغل المؤجر دون عذر مقبول المكان بنفسه وبأولاده ومنهم الابن صاحب الضرورة الذي لم يزف إلى عروسه ، فإن هذا لا يكفي ، إذ الواجب في هذه الحالة أن يشغل المكان الابن وزوجته ، لأن الابن لا المؤجر هو صاحب الضرورة . وقد قضي في هذا المعنى بأن الثابت أن المدعي عليه قد شغل الشقة التي كان يسكنها المدعي بمجرد إخلائها بنفسه وبأولاده ، مع أنه أسس دعوى الإخلاء المذكورة على حاجة ابنه إليها ليدخل بعروسه لا ليقيم فيها هو وأولاده . ولو كانت حالة الضرورة التي ادعاها لابنه جدية ، لما انتقل هو وأولاده عقب الإخلاء مباشرة ، مع أن الطلاق ( طلاق الابن لزوجته قبل أن تزف إليه ) لم يتم إلا بعد ثمانية شهور من تاريخ الإخلاء ، ومن ثم يكون مخالفاً لنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 121 لسنة 1947 ، لأنه بربط هذه الفقرة بالفقرة الأولى من نفس المادة يظهر بوضوح أنه يجب أن يشغل المكان المحكوم بإخلائه للضرورة صاحب الضرورة ، وهو إما المؤجر أو أحد أولاده . فإذا ما كان الابن هو صاحب الضرورة ، وجب على هذا الابن أن يشغل المكان للسبب الذي أسست عليه الدعوى . ولا تلتفت المحكمة إلى ما قرره المدعي عليه من أن ابنه عاد إلى زوجته أخيراً وزف إليها بالشقة موضوع النزاع ، لأن الزواج الأخير تم بعد رفع هذه الدعوى بأكثر من ستة شهور ( مصر الكلية 16 ديسمبر سنة 1953 دائرة13 قضية رقم 5157 سنة1953 ) .
والظاهر في هذه القضية أن المؤجر بمجرد إخلاء المكان وقبل أن يتبين مصير زواج ابنه شغل المكان بنفسه وبأولاده مما أقنع المحكمة بأن التذرع بزواج الابن لم يكن إلا وسيلة للإخلاء ، ولم يكن المؤجر يستطيع ذلك لو أسس دعوى الإخلاء على ضرورة قائمة به هو لأن هذه الضرورة ليست قائمة . ثم حدث بعد ذلك أن الزفاف لم يتم وأن الابن طلق زوجته ، ثم عاد إليها بزواج جديد . ولم تتأثر المحكمة بشيء من ذلك ، بعد أن ثبت لها أن المؤجر قد قصد أن يشغل المكان بنفسه في غير ضرورة قائمة به ، وقد اتخذ من زواج ابنه التكئة التي يستند إليها في طلب الإخلاء . ويبدو لنا أنه لو كان زواج الابن هو السبب الحقيقي لطلب الإخلاء ، ولكن الزفاف لم يتم وطلق الابن زوجته ، كان هذا عذراً مقبولا لعدم شغل الابن المكان مع زوجته ، ويكون شغل المؤجر المكان بنفسه بعد ذلك أمراً طبيعياً لا يلام عليه ولا تجوز مساءلته عنه .
( [351] ) وقد قضي بأنه إذا ثبت من الأوراق المقدمة من المدعي أن ابنه صاحب الضرورة قد أصيب بمرض عقلي عقب صدور الحكم ودخل من أجله المستشفى ومكث به قرابة ستة أشهر ، ثم حصل خلف بين صاحب الضرورة وخطيبته أدى إلى فصم الخطبة ، ث تزوج بأخرى أقام معها في الشقة موضوع هذا التداعي ، فإن هذا يعتبر عذراً مقبولا في عدم شغل ابن المدعي الشقة المذكورة في المواعيد المحددة ( مصر الكلية 10 يناير سنة 1955 دائرة 12 قضية رقم 1828 سنة 1953 ) . وقضي بأنه إذا كان تأخر المؤجر في شغل المكان خلال شهر راجعاً إلى عذر مقبول ، لم توقع عليه الجزاءات المبينة بالمادة 3 من قانون إيجار الأماكن . فإذا تبين أنه قد حدث خلاف بين صاحب الضرورة وخطيبته أدى إلى فسخ الخطبة ، ثم تزوج بأخرى وأقام معها في الشقة موضوع الدعوى ، فإن في ذلك عذراً مقبولا . والقول بأن الخطبة الأولى كانت صورية بقصد الحصول على حكم بالإخلاء ليس عليه دليل ، وليس فسخ الخطبة دليلا على عدم ديتها ( مصر الكلية 27 مارس سنة 1959 دائرة 13 قضية رقم 5015 سنة 1958 ) .
( [352] ) ولا يجوز أن تدفع دعواه بأن الحكم بالإخلاء لا يجوز الطعن فيه ، ذلك أن موضوع الدعوى هنا غير موضوع دعوى الإخلاء ، وهو لا يطعن في الحكم بالإخلاء ، وإنما يطلب عودته إلى العين لعدم شغل صاحب الضرورة لها في الميعاد القانوني لغير عذر مقبول ( مصر الكلية 16 ديسمبر سنة 1953 دائرة13 قضية رقم 5157 سنة 1953 ) .
( [353] ) وهذا ضرب من التعويض العيني .
( [354] ) طنطا الكلية 14 أكتوبر سنة 1954 قضية رقم 1227/ 698 سنة 1953 ( وقد بنت المحكمة المسئولية التقصيرية على التعسف في استعمال الحق .ويبدو أن الأبسط القول بأن المؤجر الذي يتمسك بضرورة غير قائمة – بدليل عدم شغله العين دون عذر مقبول – يكون قد ارتكب خطأ يستوجب مسئوليته ) .
( [355] ) وذلك عن طريق التعويض العيني .
( [356] ) أما إذا كان المستأجر الآخر لم يسبق إلى وضع يده ، فإن حق المستأجر الأول في العودة إلى شغل المكان يصبح ممكناً ، ويجوز له أن يطالب به ( مصر الكلية 18 ديسمبر سنة 1954 المحاماة 36 رقم 462 ص 1383 ) .
( [357] ) نقض جنائي 4 مايو سنة 1954 مجموعة أحكام النقض 5 رقم 194 ص 571 – وانظر آنفاً فقرة 620 في الهامش .
محامي الأردن.
نموذج عقد
التفاوض على العقد
صياغة العقد التجاري وفق الأنظمة السعودية
المحامي مؤيد الذنيبات ومشاركوه 